Se ti trovi nella necessità di dover affittare un appartamento per un periodo breve, ad esempio un anno, il contratto di locazione a uso transitorio potrebbe essere la soluzione ideale.
Questo tipo di contratto, regolato dalla legge 431 del 1998, è pensato per chi necessita di un affitto temporaneo e non desidera impegnarsi in un contratto a lungo termine. La durata massima di questi contratti è di 18 mesi, senza possibilità di rinnovo automatico, rendendoli adatti sia per proprietari che per inquilini con esigenze temporanee.
Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto che permette al conduttore di prendere in affitto un'abitazione per un tempo determinato e solo per esigenze specifiche.
Vediamo insieme come funziona questo tipo di contratto.
Contratto di locazione ad uso transitorio: come funziona?
Requisiti per stipulare un contratto di locazione transitorio
Si definisce un contratto di locazione ad uso transitorio un tipo di contratto di locazione per uso abitativo e temporaneo di un immobile.
Tramite questo contratto il locatore, cioè il proprietario, mette a disposizione il proprio bene per un periodo limitato nel tempo e per un'esigenza ben precisa, in cambio di un pagamento di un corrispettivo periodico. Questo tipo di contratto è preferibile e spesso più sicuro perché ha durata inferiore nel tempo rispetto al contratto classico di 4 anni ed è difficile che l’inquilino occupi ad oltranza l’immobile oltre i termini di contratto.
Il requisito fondamentale per stipulare un contratto di locazione transitorio è dimostrare un'esigenza transitoria. Questa necessità può riguardare sia il locatore sia il conduttore e deve essere giustificata con una dichiarazione e adeguata documentazione. Ad esempio, un lavoratore trasferito temporaneamente o uno studente che segue un corso di formazione in un'altra città sono candidati ideali per questo tipo di contratto.
Attenzione però, che il contratto non deve essere legato a fini turistici: i motivi sono solitamente per esigenze abitative dovute al lavoro o studio, come ad esempio per gli studenti universitari o studenti fuori sede.
Infatti, come stabilisce il Decreto Ministeriale n°15 del 16/01/2017 all’art. 2, i contratti di locazione di natura transitoria “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”.
Una sentenza del Tribunale di Milano (sentenza 9299 del 14 settembre 2017) ha chiarito che, senza una specifica motivazione transitoria, il contratto potrebbe essere convertito in un normale contratto di locazione 4+4.. Pertanto, è essenziale includere una clausola riguardante l'esigenza transitoria, con le relative prove documentali da allegare al contratto.
Il deposito cauzionale previsto da richiedere all’inquilino è di massimo 3 mensilità a garanzia delle condizioni contrattuali e del rilascio della casa in buono stato. Dovrà infine essere restituito a termine del contratto.
Durata minima e massima contratto transitorio
La durata del contratto di locazione ad uso transitorio è di 30 giorni minimo e 18 mesi massimo e viene stipulato per venire incontro alle esigenze o richieste di una o dell’altra parte.
Il contratto è reso vantaggioso proprio da questa caratteristica della breve durevolezza, poiché nessun tipo di contratto di locazione ha termini così brevi: quella minima prevista dalla legge è di quattro anni (rinnovabili per altri quattro) per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) per i contratti a canone concordato.
II canone è “libero”, dunque può essere determinato liberamente fra le parti. Tuttavia in alcune aree metropolitane, come Milano, Roma, Torino, Napoli, nei capoluoghi di provincia e nei comuni antistanti a questi, l'importo è definito.
In queste città il canone è definito secondo i parametri degli accordi territoriali che coinvolgono associazioni di proprietari e sindacati degli inquilini, con valori che riflettono le caratteristiche dell'immobile e del mercato locale.
Registrazione del contratto: come funziona
Come previsto per legge, il contratto di locazione transitorio deve essere redatto in forma scritta e registrato presso un Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Questo poiché la durata del contratto è sempre comunque maggiore di 30 giorni.
All’interno del documento devono essere dichiarate necessariamente alcune informazioni:
- le generalità di entrambe le parti;
- la descrizione dell’immobile;
- l'importo del canone;
- le modalità di pagamento;
- la durata prevista della locazione;
- l'esigenza transitoria della locazione con allegata idonea documentazione;
- la dichiarazione di aver ricevuto e fatto visione informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE);
- clausola che stabilisce il divieto di sublocazione;
- clausola che preveda la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.
Si sottolinea quanto sia fondamentale dichiarare l’esigenza transitoria, che, qualora mancante, fa rientrare il contratto nella tipologia ordinaria a canone libero 4+4.
Disdetta e recesso del contratto
Normalmente, tramite la disdetta si decide di esprimere la propria volontà contraria al rinnovo di un contratto in scadenza. Tuttavia, nel caso del contratto di locazione ad uso transitorio, non è necessario dare la disdetta, dal momento che la cessazione del contratto avviene in maniera automatica al termine del periodo stabilito.
Dal canto suo inoltre, il conduttore ha sempre la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di affitto transitorio previo avviso: può farlo attraverso una lettera raccomandata ed entro la tempistica concordata nel contratto firmato.
Solitamente la normativa prevede:
- 1 mese di preavviso se la durata del contratto è di 6 mesi o meno;
- 3 mesi di preavviso se il contratto è superiore a 12 mesi.
Accordarsi in maniera diversa però è sempre possibile, con un accordo contrattuale stipulato da entrambe le parti.
Proroga del contratto
Se si intende invece prorogare questo tipo di contratto, ciò si può fare certamente, ma soltanto una volta. Per farlo è necessario comunicare la persistenza dell'esigenza transitoria che giustifica la stipulazione di tale tipo di contratto. In caso di mancata comunicazione della permanenza della motivazione di transitorietà il locatore è tenuto ad adottare un contratto di affitto standard della durata di 4+4 anni.
Alla scadenza del primo rinnovo, nonostante possano esistere ancora le stesse esigenze transitorie dal parte del locatario, il contratto non si potrà più rinnovare allo stesso modo, ma diventerà allora soggetto a canone libero 4+4.
Se si intende stipulare tale contratto, per non cadere in alcun errore e andare incontro ad una sanzione amministrativa, prima di procedere, si suggerisce per approfondire il tema nei dettagli la lettura del regolamento dedicato. L’articolo 5 della Legge n°431/1998, il cui ultimo aggiornamento risale al 30 dicembre 2002, fa al caso vostro.