L'acquisto o la vendita di un immobile vedono serie di atti notarili e amministrativi da siglare e depositare per effettuare il passaggio di proprietà dell'immobile desiderato, nonché obblighi tributari da corrispondere alle casse dello Stato, pena la nullità del contratto.
Innanzitutto, dopo che la proposta di acquisto fatta al venditore per l’immobile oggetto di compravendita viene accettata, si redige il contratto preliminare di compravendita, che disciplina gli accordi economici tra le parti coinvolte: l’acquirente si impegna a pagare la somma stabilita per l’immobile e il venditore a consegnarlo al momento del saldo finale.
Alla registrazione dell’atto preliminare di compravendita (più noto come compromesso) segue l’atto di compravendita vero e proprio, più comunemente detto rogito o rogito notarile notarile proprio perché questo documento viene redatto da un notaio, che ne testimonia il valore legale.
Tutto quello che dovresti sapere sul rogito notarile
Cos’è il rogito notarile?
Il rogito notarile è l'atto pubblico con cui si sigla in maniera definitiva e con valore legale l'acquisto o la vendita di un immobile. Responsabile del perfezionamento dell’atto è il notaio, che registra il contratto di rogito in modo da renderlo ufficiale.
Si tratta di una scrittura essenziale per modificare la titolarità dello stesso, a cui segue apposita e successiva trascrizione nei registri della Conservatoria del luogo ove è sito l'immobile ceduto o acquisito. Lo scopo è di permettere a terzi di conoscere il nuovo nominativo del proprietario del bene. Necessario è, inoltre, trasmettere per ragioni fiscali il mutamento del nominativo del proprietario e l'avvenuta cessione o acquisto dell'immobile all'Agenzia delle Entrate, a conclusione della compravendita.
Con il rogito notarile si conclude la compravendita e tutte le indagini sull’immobile oggetto di transazione, finalizzate a verificare che lo stesso sia libero da ipoteche o da altre pendenze, che rispetti le normative edilizie e del catasto e che il pagamento delle spese condominiali sia regolare.
Al termine di queste verifiche ed in caso di esito positivo, l’immobile sarà dichiarato “libero al rogito” e il notaio potrà procedere alla stesura del documento.
La procedura per il rogito notarile
Il rogito è l'atto conclusivo senza il quale la vendita e la nuova titolarità del bene sarebbe nulla. La procedura può essere eseguita solo dal notaio che testimonia la validità del contratto attraverso cui sta avvenendo l'acquisizione o la vendita dell'immobile.
Il notaio dinanzi alle parti, che devono identificarsi munendosi di valido documento di identità, legge ad alta voce il contenuto del contratto di compravendita. Dopo aver verificato che al contratto sia allegata anche tutta la documentazione necessaria, il notaio sigla la validità dell’atto.
Insieme al rogito, laddove il soggetto acquirente abbia dovuto richiesto un mutuo per acquistare la casa, è prassi sottoscrivere un ordine di bonifico. Si tratta di un accordo a scopo cautelativo con cui il soggetto acquirente si impegna a versare quanto spettante per l'immobile acquistato solo se il mutuo viene garantito dalla banca.
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I requisiti essenziali per il rogito
Il rogito deve contenere (oltre quanto sottoscritto nel compromesso), altri elementi senza i quali l'atto non avrebbe valore legale.
È necessario che nel rogito vengano chiaramente indicati:
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i dati personali delle parti
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il valore monetario a cui è avvenuta la vendita o l'acquisizione del bene
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i dati catastali del bene oggetto di compravendita
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eventuali dati dell’agenzia immobiliare, responsabile della mediazione
Sono da includere, laddove siano presenti, pegni o ipoteche sul bene venduto o acquistato.
L’atto di provenienza dell’immobile include inoltre le informazioni che indicano come si è venuti in possesso di un immobile:
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compravendita
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successione (quindi per eredità)
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donazione
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decreto di trasferimento o asta
La documentazione richiesta per il rogito
Per la redazione del rogito è necessario preparare un elenco variabile di documenti, che dipende dalle specifiche condizioni della compravendita in oggetto. In linea generale sono:
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copia del preliminare, con gli estremi della registrazione all’Agenzia delle Entrate
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copia dei pagamenti effettuati in fase di registrazione del preliminare (F24)
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documenti d’identità e codice fiscale delle parti
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visure catastali dell’immobile, nella versione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate
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planimetria catastale rasterizzata
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eventuali pratiche edilizie
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certificato di prestazione energetica (APE) originale
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atto di provenienza precedente
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eventuale atto di mutuo
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la liberatoria dell’amministratore di condominio e il prospetto delle spese condominiali
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se ci si è affidati alla mediazione di un’agenzia immobiliare, la copia della carta d’identità del legale rappresentante dell’agenzia
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visura camerale dell’agenzia
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assegni
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copia degli assegni / copia di avvenuto bonifico che certifichi il pagamento delle provvigioni
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copia degli assegni dei versamenti a titolo di caparra confirmatoria
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estratto per riassunto di atto per matrimonio, in presenza di parti coppia sposate
Il giorno del rogito il notaio consegna un certificato di avvenuta stipula in attesa della trascrizione, da effettuarsi entro 30 giorni. La certificazione di avvenuta stipula è da far pervenire all'amministratore di condominio per certificare il passaggio di proprietà e il passaggio di competenze dal vecchio proprietario all’attuale.
Quanto costa il rogito notarile per acquistare o vendere casa?
Il costo di un atto quale il rogito non è fisso, ma variabile a seconda della tipologia di immobile comprato, ad esempio se si tratta di prima o seconda casa o in base all’utilizzo della stessa. A seguito della cancellazione delle tariffe prestabilite degli atti notarili, ogni notaio è libero di quantificare il proprio onorario. In base alle pratiche, ai tributi e alle tasse da dover versare, il notaio (dietro preventivo personalizzato) indicherà le spese più la sua parcella Iva compresa pari al 22%.
La spesa varia a seconda che l'acquisto sia subordinato a Iva o imposta di registro. L'Iva è concordata a regime agevolato al 4% se si tratta di prima casa, 10% per seconda, mentre sale al 22% se si tratta di immobili di lusso. La tassa di registro è da calcolarsi sul valore catastale.
La parcella di un notaio solitamente è compresa tra i 1.500 e i 2.000 euro, a cui va aggiunta l'IVA. L’onorario varia anche a seconda della zona e del prezzo dell’immobile.
A tali spese variabili vanno addizionati dei contributi e delle tasse fisse a carico dell’acquirente, come l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, i bolli, la trascrizione e la voltura.
Le spese della parcella del notaio sono a carico dell'acquirente, anche se non costituisce un obbligo, ma solo una consuetudine. Tuttavia è possibile dividere le spese del notaio tra venditore ed acquirente tramite accordo privato.