Acquisto e vendita immobile: atto notarile, cos'è e quanto costa

Pubblicata il 22/08/2019
rogito

L'acquisto o la vendita di un immobile di proprietà è un impegno economicamente importante sia che si tratti di soldi in uscita che in entrata. Non si può infatti semplicemente recarsi dal proprietario dell'immobile dargli quanto spettante per l'acquisto e divenirne legittimi proprietari. Vi è una serie di atti notarili ed amministrativi da siglare e depositare per effettuare il passaggio di proprietà dell'immobile desiderato nonché obblighi tributari da corrispondere alle casse dello Stato.

Il procedimento di vendita o di acquisto implica una serie di passaggi obbligatori previsti dalla Legge, pena la nullità del contratto. Innanzitutto viene redatto un contratto che prende il nome di contratto preliminare si tratta di un accordo siglato dalle parti, dove il soggetto acquirente si impegna a versare entro una determinata data l'importo statuito per l'acquisizione o vendita dell'immobile, anticipando una somma stabilita in percentuale sul totale, viceversa la parte cedente si obbliga a non impegnarsi con nessun altro e a consegnare l'immobile libero e sgombro pronto per l'accesso al momento del saldo finale.

A tale scrittura più nota con l'accezione di compromesso segue il vero atto di vendita. Il contratto di compravendita è un atto pubblico che richiede la presenza del notaio che in virtù della sua qualifica di Pubblico Ufficiale con la sua presenza certifica e testimonia il valore legale dell'acquisto o vendita, redigendo il cosiddetto rogito.

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Atto notarile: cosa si intende quando si parla di rogito

Il rogito notarile è l'atto con cui si sigla in maniera definitiva e con valore legale l'acquisto o la vendita di un immobile, si tratta di una scrittura essenziale per modificare la titolarità dello stesso a cui segue apposita e successiva trascrizione nei registri della Conservatoria del luogo ove è il sito l'immobile ceduto o acquisito. Lo scopo è di permettere a terzi di conoscere il nuovo nominativo del proprietario del bene. Necessario è, inoltre, trasmettere per ragioni fiscali il mutamento del nominativo del proprietario e l'avvenuta cessione o acquisto dell'immobile all'Agenzia delle Entrate.

Rogito: la procedura

Il rogito è un atto conclusivo senza il quale la vendita e la nuova titolarità del bene sarebbe nulla. La procedura è semplice quanto onerosa e può essere eseguita solo del notaio, che in virtù della sua qualifica di Pubblico Ufficiale, testimonia, pena sospensione o cancellazione dall'albo nonché relativi procedimenti penali, la validità del contratto di vendita attraverso cui sta avvenendo l'acquisizione o la vendita dell'immobile.

Il notaio dinanzi alle parti, che devono identificarsi munendosi di valido documento di identità, legge ad alta voce il contenuto del contratto e solo dopo aver acquisito le mappe catastali del bene ceduto o acquisito nonché le certificazioni energetiche e di agibilità sigla la validità dell'atto. Insieme al rogito, laddove il soggetto acquirente abbia dovuto accedere ad un mutuo per acquistare la casa, di solito, è prassi, sottoscrivere un ordine di bonifico, si tratta di un accordo a scopo cautelativo con cui il soggetto acquirente si impegna a versare quanto spettante per l'immobile acquistato solo se il mutuo viene effettivamente garantito dalla Banca.

Rogito: requisiti essenziali

Il rogito deve contenere oltre quanto sottoscritto nel precedente compromesso, altri elementi senza i quali l'atto può essere dichiarato nullo e non avere valore legale.

Innanzitutto come si è potuto ben capire è necessaria la presenza del notaio, il quale ha una duplice veste da un lato certifica con la sua presenza l'avvenuta vendita o acquisizione dall'altro tutela il venditore e l'acquirente nei loro interessi, garantendo il pagamento di quanto spettante e l'acquisizione dell'immobile nelle medesime qualità descritte nell'atto di vendita.

Altresì è necessario che nel rogito vengano chiaramente indicati:

  • i dati personali e sensibili delle parti (nome, cognome, ecc...)
  • il valore monetario a cui è avvenuta la vendita o l'acquisizione del bene
  • i dati catastali del bene venduto o acquistato

Sono sicuramente da includere, laddove, siano presenti pegni o ipoteche sul bene venduto o acquistato.

Rogito: quanto costa acquistare o vendere un immobile

Acquistare o vendere una casa non significa solo versare il prezzo del valore statuito per il bene, ma vi sono una serie di spese accessorie a cui si è fiscalmente obbligati, nonché legali come le spese del rogito. Il costo di un atto quale il rogito non è fisso, ma variabile a seconda della tipologia di immobile comprato, se si tratta di prima o seconda casa, dell'utilizzo della stessa se a fini privati o commerciali, insomma tutte una serie di fattori che fanno lievitare tributi e costi del notaio. A seguito della cancellazione delle tariffe prestabilite degli atti notarile, ogni notaio è libero di quantificare il proprio onorario. In base alle pratiche, ai tributi e tasse da dover versare, il notaio dietro preventivo personalizzato indicherà le spese vive più la sua parcella iva compresa pari al 22%.

In primo luogo la spesa varia a seconda se l'acquisto sia subordinato ad Iva o imposta di registro. Allo stato attuale l'Iva è concordata a regime agevolato al 4% se si tratta di prima casa, 10% per seconda, terza, ecc... mentre sale al 22% valore pieno, se si tratta di immobili di lusso. La tassa di registro è al regime minimo del 2% per la prima casa e 9% per seconda. terza, ecc...

A tali spese variabili vanno addizionate dei contributi e tasse fisse da dividere tra compratore ed acquirente come l’imposta catastale, l’ipotecaria, i bolli, la trascrizione e la voltura. La parcella del notaio lievita, nel caso siano richieste visure o indagini negli archivi catastali. Le spese della parcella del notaio sono a carico dell'acquirente, tranne i casi in cui le parti abbiano deciso di dividerle per accordo privato tra le stesse.