Comprare casa all’asta: i vantaggi e gli svantaggi

Le aste giudiziarie rappresentano uno strumento cruciale nell'ambito delle procedure esecutive e concorsuali. Queste aste costituiscono l'ultima fase di un processo giudiziario e culminano con la vendita forzata di beni immobili appartenenti a soggetti, sia persone fisiche che giuridiche, che hanno accumulato debiti non saldati.

L'espropriazione o liquidazione di questi beni si effettua al fine di generare liquidità necessaria a soddisfare le richieste dei creditori.

Il primo vantaggio che si ottiene acquistando un immobile all’asta è di carattere economico.

Un immobile messo all’asta solitamente ha un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Non è disponibile però una valutazione esatta del possibile risparmio ottenibile dal comprare una casa all’asta.

Il profitto che si può conseguire dipende dalla conoscenza del mercato immobiliare, dai lavori di ristrutturazione necessari e dalle possibili pendenze sull’immobile.

Prima di comprare casa all’asta bisogna essere consapevoli dei potenziali rischi associati a questa modalità di acquisto. Alcuni dei pericoli più rilevanti includono:

• Requisiti e termini della procedura d'asta: È essenziale comprendere tutte le condizioni e le scadenze imposte dalla procedura d'asta per evitare sanzioni o la perdita dell'immobile;

• Copertura finanziaria: Assicurarsi di avere la disponibilità finanziaria necessaria per coprire il costo dell'immobile e le spese correlate è cruciale per concludere l'acquisto senza intoppi;

• Presenza di inquilini: La presenza di inquilini con contratti validi può complicare il trasferimento di proprietà e l'uso immediato dell'immobile;

• Stato dell'immobile: Gli immobili all'asta possono necessitare di riparazioni urgenti o presentare abusi edilizi non dichiarati, incrementando così i costi post-acquisto;

• Diritti di terzi o ipoteche.

Per minimizzare questi rischi, è consigliabile non precipitarsi sulla prima occasione apparentemente vantaggiosa, ma piuttosto affidarsi ad un esperto delle aste giudiziarie. Informarsi adeguatamente e, possibilmente, consultare esperti del settore può guidare a scelte più sicure e consapevoli.

Acquistare una casa attraverso un'asta giudiziaria può sembrare conveniente, ma è importante considerare tutti i costi implicati in tale operazione. Inizialmente, per partecipare all'asta è necessario versare 16 euro per una marca da bollo, oltre a depositare un assegno cauzionale che rappresenta il 10% del prezzo proposto.

Il vincitore dell'asta è poi tenuto a fronteggiare diverse spese aggiuntive, che includono:

• Il saldo del prezzo di aggiudicazione entro 120 giorni dalla vittoria dell'asta;
• Le imposte legate al trasferimento immobiliare, come le tasse catastali, ipotecarie e di registro;
• L'IVA, applicabile in caso di acquisto da un'impresa edile in stato di fallimento;
• I costi notarili, qualora si richieda un mutuo per finanziare l'acquisto;
• Il compenso per il delegato che gestisce la vendita, oltre a eventuali spese accessorie.

Inoltre, se il compratore decide di avvalersi dei servizi di un'agenzia immobiliare, dovrà considerare anche le relative commissioni di agenzia. Tutti questi elementi contribuiscono al costo finale dell'acquisto di una casa all'asta, quindi è essenziale valutarli attentamente prima di procedere.

Quando un immobile viene pignorato è necessario avviare le procedure di vendita all’asta. Il primo passo che viene compiuto dal giudice e relativo tribunale per le esecuzioni immobiliari è quello di nominare un perito. Il perito si occuperà di redigere una perizia tecnica sull’immobile. La perizia conterrà tutti i documenti sull’immobile in modo da garantire la massima trasparenza e l’abitazione in questo modo sarà analizzata a fondo.

Questo documento ufficiale permette di desumere il valore dell’immobile. All’interno dell’ordinanza inoltre verrà indicato il prezzo di vendita e il prezzo minimo di rialzo richiesto in asta. Inoltre le informazioni, essendo pubbliche, devono essere facilmente reperibili per ogni cittadino. Per analizzare le informazioni è importante collegarsi al Portale delle Vendite Pubbliche e conoscere a fondo l’immobile.

Parte del processo di trasparenza prevede anche la visita all’immobile. Per prenotare una visita sarà necessario farlo tramite il portale. La visita dell’immobile è uno step cruciale per evitare brutte sorprese, capire se l’immobile abbia bisogno di interventi di ristrutturazione e se l’abitazione sia allineata con i nostri desideri.

Dal 2018 è prevista una nuova modalità per comprare immobili all’asta. L’asta telematica permette a un maggior numero di potenziali acquirenti di partecipare all’asta e la gestione delle offerte è affidata al portale del Ministero.

Per favorire questa modalità di aste immobiliari, il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato la “Rete Aste Notarili”. Questo sistema permette di accedere alle aste dagli studi notarili e garantire la sicurezza di chi partecipa alle aste telematiche.

Il mondo delle aste giudiziarie è complesso e avere esperienza nel settore è importante. L’acquisto all’asta richiede una conoscenza delle procedure e la preparazione della documentazione a concludere la vendita.

Il supporto di un consulente di un’agenzia immobiliare che fornisca un servizio di consulenza aste immobiliari potrebbe essere necessario per ottenere consigli durante il processo di preparazione della documentazione e di accompagnamento all'asta.

I dettagli tecnici che vengono forniti prima dell’asta sono:

• quale immobile è in vendita
• i dettagli relativi allo svolgimento dell’asta
• il prezzo base e il prezzo minimo di rialzo
• il termine della presentazione delle offerte e la procedura di vendita (con o senza incanto)
• la perizia tecnica realizzata dal perito nominato dal tribunale

L’asta immobiliare può avvenire con incanto dove le persone si radunano in un luogo definito e si procede con i vari rilanci.

Le aste senza incanto non prevedono un rilancio sull’offerta per l’immobile. Il meccanismo permette di non alzare in modo eccessivo il prezzo di vendita. Per partecipare all’asta bisognerà consegnare un assegno circolare con il 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione.

Quando si intende procedere con l’acquisto di una casa all’asta, si può decidere se richiedere un mutuo o pagare direttamente il totale. Se si intende procedere con il mutuo bisognerà organizzarsi per tempo e scegliere un istituto bancario che eroghi questo tipo di mutui.

Dal momento in cui ci si aggiudica un immobile all’asta i tempi sono di 60 e 90 giorni per saldare il debito. Sarà importante calcolare l’imposta di registro che dipenderà dal valore catastale dell’immobile