Asta con incanto e senza: cosa sono e come partecipare

Aggiornata il 04/08/2021da Redazione

Comprare casa all’asta è un’opportunità che un acquirente può valutare per acquistare un’abitazione ad un prezzo tendenzialmente inferiore. Ogni giorno vengono svolte delle aste immobiliari e vi sono diverse possibilità di acquistare un’abitazione.

A seguito di un pignoramento, un immobile messo all’asta può essere venduto con l’incanto o senza. Vediamo insieme come funziona la vendita con incanto e senza incanto.

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Come funziona un'asta immobiliare

Un immobile può essere messo all’asta quando un debitore non riesca a pagare i propri debiti e per saldarli è necessario che l’immobile venga espropriato.

L’abitazione che viene messa all’asta può essere acquisita da qualsiasi soggetto tranne che dal debitore stesso.

Per procedere con la vendita all’asta il giudice nomina un perito che si occuperà di redigere una perizia. La perizia conterrà i seguenti elementi:

  • la planimetria dell’immobile;
  • l’identificativo dell’immobile al catasto;
  • lo stato di conservazione;
  • la segnalazione di abusi edilizi;
  • servitù o debiti nei confronti del condominio;
  • se l’abitazione ospita attualmente degli inquilini che hanno stipulato un contratto di locazione e il nuovo acquirente dovrà aspettare il termine del contratto per disporre dell’immobile.

Se il proprietario dell’abitazione non intende lasciare la propria abitazione, si invierà per prima cosa una lettera di diffida con il termine massimo entro cui dovrà lasciare l’abitazione. Nel caso in cui il proprietario non intenda lasciare l’abitazione, il giudice provvederà a contattare le forze dell’ordine che provvederanno allo sgombero.

Dopo la realizzazione della perizia, il giudice stabilirà le condizioni secondo cui si svolgerà l’asta. Il giudice stabilirà le seguenti condizioni che sono:

  • il prezzo base;
  • il termine ultimo per la presentazione delle offerte di acquisto;
  • l’udienza per partecipare alla gara con gli altri offerenti;
  • il termine ultimo entro cui versare la somma necessaria a permettere alle persone di acquistare una casa all’asta col mutuo.

Durante il periodo che intercorre dal pignoramento al momento della vendita effettiva, il giudice nominerà un custode giudiziario che si occuperà di amministrare l’immobile mantenendolo nelle attuali condizioni.

L’ultimo documento necessario per procedere con l’asta è l’avviso d’asta dove sono riportati i seguenti dati:

  • prezzo base d’asta;
  • indirizzo dell’abitazione;
  • quando e dove si terrà l’asta di aggiudicazione;
  • il rilancio minimo;
  • le modalità di vendita;
  • il termine entro cui presentare le offerte non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni.
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Come si svolge l’asta senza incanto?

Come detto in precedenza chiunque può presentare un’offerta di acquisto. È possibile farlo con un procuratore legale. Un legale rappresentante di una società, se ne ha la legittimità, può agire per conto della stessa.

L’asta senza incanto prevede che gli interessati partecipino all’asta presentando un’offerta a busta chiusa. È possibile presentare la propria offerta con un prezzo non inferiore a quello di partenza.

Per fare l’offerta è necessario presentare alla cancelleria del tribunale una dichiarazione con:

  • l’indicazione del prezzo offerto che non deve essere inferiore al valore di base;
  • con che tempi e con che modalità si intende effettuare il pagamento;
  • altri elementi utili per la valutazione dell’offerta.

Per l’offerta in busta chiusa è necessario usare assegni circolari non trasferibili intestati al giudice. L’offerta andrà depositata presso la cancelleria entro il termine stabilito e il 10% sarà a titolo di cauzione.

Nel caso in cui l’offerta sia valida, l’offerente sarà obbligato ad acquistare l’immobile senza la possibilità di revocare la propria azione. Gli unici motivi per cui è possibile rinunciare all’offerta sono quelli dove il giudice ordini l’incanto e siano decorsi 120 giorni dal momento della presentazione della domanda senza che questa sia accolta.

L’offerta viene respinta quando:

  • l’offerta arrivi dopo il termine stabilito;
  • sia inferiore al prezzo base dell’immobile;
  • l’offerente non presenta la cauzione pari al 10% del valore dell’immobile.

Quando la vendita è valida il Giudice emette il Decreto di trasferimento cancellando ipoteche o pignoramenti. Con più offerte valide, anche con prezzi differenti, si indirà una gara fra gli offerenti con rilancio minimo stabilito tramite l’avviso di vendita e l'aggiudicazione dell'immobile sarà a chi ha offerto una somma maggiore.

Come si svolge l'asta con incanto?

L’asta con incanto avviene quando la prima asta vada deserta e il giudice dispone questa nuova gara. L’asta viene svolta in presenza di un giudice e può essere svolta anche per via telematica.

L’offerta sarà valida se supera il prezzo base e si considera nulla quando venga proposta da un altro offerente un’offerta più alta.

La gara è pubblica tra gli offerenti dove vi è la possibilità di rilanciare e si dichiara conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno 3 minuti dall’ultima offerta.

Il trasferimento sarà completo solo con la pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile.

Il pagamento nelle aste con o senza incanto: l'offerta minima ed il prezzo base

Nel caso di una vendita senza incanto nelle aste giudiziarie, in cui all’asta sia stata presentata una sola offerta, l’offerta che potrà essere accettata immediatamente è quella di un importo superiore a un 1/5 del valore dell’immobile. Nel caso in cui l’offerta sia inferiore di 1/5, il giudice può stabilire di fare un’asta con incanto per cercare di raggiungere un prezzo superiore.

Se un partecipante non si presenta all’incanto, subirà una sanzione pari ad un decimo del valore della cauzione.

L’asta ad incanto è provvisoria perché nei dieci giorni successivi può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente e il giudice organizzerà una nuova gara con le persone che hanno partecipato alla precedente.

Il soggetto che ha presentato l’offerta dovrà pagare entro il termine tramite bonifico bancario o con un mutuo ipotecario. A tal proposito sono state stabilite delle convenzione tra l’ABI (Associazione italiana bancari) e i relativi tribunali per fornire mutui di importo pari all’80% del valore dell’immobile.

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