Nelle aste immobiliari giudiziarie la modalità oggi più diffusa è la vendita senza incanto: si presenta un'offerta, che non può essere inferiore al 75% del prezzo base, accompagnata da una cauzione pari ad almeno il 10% del prezzo offerto.
Se arriva una sola offerta valida l'immobile viene aggiudicato; se ne arrivano più di una si apre una gara tra gli offerenti, con rilanci minimi stabiliti dall'avviso di vendita. La gara può svolgersi online in modalità asincrona o sincrona, oppure in forma mista, e si chiude quando trascorrono alcuni minuti dall'ultimo rilancio senza che ne arrivino altri.
(Nota: le indicazioni fornite in questa guida illustrano la prassi ordinaria prevalente. Le regole esatte di svolgimento (inclusi importi, scadenze e penali) sono stabilite esclusivamente dall'Avviso di Vendita del singolo tribunale, che costituisce l'unico documento legalmente vincolante).
Asta con incanto e senza: cosa sono e come partecipare
- Asta con incanto e senza incanto: cosa significa oggi
- Come funziona l'offerta nella vendita senza incanto
- L'offerta minima e la cauzione
- Cosa succede se arriva una sola offerta
- Cosa succede se le offerte sono più di una: la gara
- Le modalità di gara telematica: asincrona, sincrona e mista
- Il pagamento: saldo, mutuo e cosa succede se non si paga
- Come funziona un'asta immobiliare in breve
- Partecipare a un'asta con Dove.it
Asta con incanto e senza incanto: cosa significa oggi
Il linguaggio comune e quello tecnico spesso divergono. Tradizionalmente, la legge distingueva nettamente due fasi:
-
La vendita senza incanto (art. 571 c.p.c.), dove le offerte vengono presentate in busta chiusa o telematicamente, e che oggi rappresenta la prassi quasi esclusiva nelle esecuzioni immobiliari.
-
La vendita con incanto (art. 576 c.p.c.), la classica asta "al rialzo" a voce aperta che si vede nei film. Oggi, il Codice di Procedura Civile stabilisce che il giudice può disporre l'incanto solo se ritiene probabile che la vendita avvenga a un prezzo superiore alla metà del valore del bene, un'ipotesi divenuta estremamente rara.
La confusione nasce perché, anche nella vendita senza incanto, se arrivano più offerte valide scatta comunque una gara tra gli offerenti sull'offerta più alta (art. 573 c.p.c.). Questa gara, pur prevedendo rilanci successivi, rimane tecnicamente e giuridicamente all'interno della procedura "senza incanto".
Come funziona l'offerta nella vendita senza incanto
Partecipare richiede il rispetto di parametri matematici e formali molto rigidi, pena l'esclusione immediata.
| Elemento | Dettaglio |
|---|---|
| Offerta minima | 75% del prezzo base indicato nell'avviso di vendita (art. 571 c.p.c.) |
| Cauzione | Non inferiore al 10% del prezzo offerto (da verificare nell'avviso) |
| Pagamento della cauzione | Bonifico sul conto della procedura per telematiche; assegno circolare (se previsto) per le presenziali |
| Presentazione offerta telematica | Tramite modulo del Ministero della Giustizia, con firma digitale e PEC |
| Offerta irrevocabile | Sì: chi offre è vincolato per legge, non si può "cambiare idea" |
| Più offerte valide | Gara tra gli offerenti sull'offerta più alta con rilancio minimo predefinito |
| Chiusura della gara | Dopo tre minuti dall'ultimo rilancio (sincrona); alla scadenza del periodo (asincrona) |
| Saldo del prezzo | Generalmente 90–120 giorni dall'aggiudicazione |
| Mancato pagamento | Perdita della cauzione ed eventuale risarcimento della differenza in caso di rivendita a minor prezzo |
| Decreto di trasferimento | Firmato dal giudice dopo il saldo; trasferisce la proprietà e cancella ipoteche e pignoramenti |
L'offerta minima e la cauzione
Cosa succede se arriva una sola offerta
Cosa succede se le offerte sono più di una: la gara
Le modalità di gara telematica: asincrona, sincrona e mista
Con la digitalizzazione dei tribunali, l'asta in presenza è stata in gran parte sostituita dalle aste telematiche gestite tramite il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP).
Esistono tre modalità:
-
Sincrona telematica: Avviene in tempo reale. I partecipanti si collegano a un portale web a un orario preciso e fanno i loro rilanci live, come in una vera sala d'aste, ma da remoto.
-
Asincrona telematica: È oggi la modalità più diffusa. La gara non si risolve in un'ora, ma resta aperta per un periodo prestabilito (es. 48 o 72 ore). I partecipanti possono inserire rilanci in qualsiasi momento. Negli ultimi minuti (solitamente 3), se arriva un rilancio, il tempo viene automaticamente prolungato per permettere repliche.
-
Sincrona mista: Prevede la gara simultanea tra persone fisicamente presenti davanti al delegato alla vendita (con offerte cartacee) e partecipanti collegati via web.
Il pagamento: saldo, mutuo e cosa succede se non si paga
Una volta che il martelletto virtuale decreta l'aggiudicazione definitiva, il vincitore ha un tempo stringente per saldare l'intero importo, dedotta la cauzione già versata. Generalmente si tratta di 90-120 giorni.
Se intendi pagare accendendo un finanziamento, dovrai rivolgerti a banche convenzionate con il tribunale, che possono arrivare a erogare mutui fino al 100% del prezzo di aggiudicazione (verifica sempre i tassi e le convenzioni attive).
Se, per ritardi della banca o mancanze personali, il saldo non viene versato entro il termine, l'aggiudicatario subisce una penalità severissima: la decadenza dall'aggiudicazione e la perdita totale della cauzione. Inoltre, se l'immobile verrà rimesso all'asta e venduto a un prezzo inferiore, l'inadempiente potrebbe essere condannato a pagare la differenza.
Come funziona un'asta immobiliare in breve
Il meccanismo della gara che abbiamo appena descritto è solo la fase finale di un processo molto più lungo. Tutto inizia con il pignoramento, la stima del valore da parte del Perito immobiliare: chi è e come diventarlo (CTU) e la pubblicazione dei documenti sul PVP.
Per avere un quadro completo sulle tempistiche, sulla Riforma Cartabia e su come leggere i documenti prima di fare offerte, consulta la guida pilastro su Come comprare casa all'asta: cosa devi sapere e fai le tue valutazioni leggendo la nostra guida su Comprare casa all'asta: vantaggi e svantaggi.
Partecipare a un'asta con Dove.it
Le regole dell'offerta e della gara cambiano da procedura a procedura e sono scritte nell'avviso di vendita. Interpretare correttamente la perizia, compilare il modulo telematico senza errori formali (che causano l'esclusione) e decidere fino a che prezzo spingersi durante i rilanci richiede competenza e lucidità.
Il servizio di Consulenza aste immobiliari di Dove.it ti aiuta a leggere la documentazione tecnica e legale, a impostare la strategia di gara e a non perdere la cauzione per un errore di forma, accompagnandoti in sicurezza fino al decreto di trasferimento.
Contattaci per valutare insieme le opportunità sul mercato delle aste!