Vendita con patto di riscatto: cos’è, come funziona e quando conviene

La vendita con patto di riscatto è una particolare tipologia di compravendita immobiliare regolata dall’art. 1500 del Codice Civile. In questa forma di contratto, il venditore si riserva la facoltà di riacquistare l’immobile venduto entro un termine prestabilito, restituendo al compratore il prezzo pattuito e, se previsto, anche eventuali spese accessorie. Non si tratta quindi di un'opzione, ma di un vero e proprio diritto riconosciuto al venditore.

Questa modalità viene spesso utilizzata per tutelare il venditore in situazioni particolari, ad esempio quando necessita di liquidità immediata ma intende mantenere la possibilità di recuperare la proprietà in futuro.

Nel contratto di vendita con patto di riscatto, le parti concordano fin da subito la possibilità per il venditore di esercitare il diritto di riscatto entro un certo termine. Questo patto deve risultare espressamente all’interno del contratto di compravendita, solitamente stipulato davanti a un notaio, e deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari per avere efficacia anche verso terzi. Una volta che il venditore decide di esercitare il riscatto, deve versare al compratore:

• l’intero prezzo di vendita ricevuto inizialmente;
• le spese sostenute dal compratore per il contratto e per eventuali migliorie all’immobile;
• le spese ordinarie sostenute per la conservazione dell’immobile.

Se il venditore non esercita il diritto di riscatto entro i termini, la vendita diventa definitiva e il compratore ne diviene pienamente proprietario.

L’articolo 1500 del Codice Civile stabilisce che il termine massimo entro cui il venditore può esercitare il riscatto è di due anni per i beni mobili e di cinque anni per gli immobili, salvo diversi accordi tra le parti.

Trascorso tale termine senza che il venditore abbia esercitato il riscatto, il diritto si estingue definitivamente. È importante che il termine sia chiaramente indicato nel contratto, pena la nullità del patto di riscatto stesso.

Vantaggi

• Per il venditore: possibilità di ottenere liquidità immediata senza perdere definitivamente la proprietà.
• Per il compratore: diritto a diventare pieno proprietario se il venditore non esercita il riscatto e possibilità di richiedere spese sostenute in caso di riscatto.

Svantaggi

• Per il venditore: rischio di non riuscire a reperire le risorse necessarie per esercitare il riscatto.
• Per il compratore: incertezza sulla futura proprietà dell’immobile fino alla scadenza del termine.

Questa formula si adatta a situazioni specifiche e richiede una valutazione attenta, anche da parte di un professionista.

Prima di concludere una vendita con patto di riscatto, è sempre consigliabile affidarsi a un notaio e a un consulente immobiliare esperto. Solo così si potranno definire in modo chiaro tutti gli elementi contrattuali, evitando controversie o interpretazioni ambigue. Particolare attenzione va posta:

• alla trascrizione del patto nei registri immobiliari,
• alla determinazione precisa delle somme da restituire,
• al rispetto dei termini previsti dalla legge o stabiliti contrattualmente.

Inoltre, per l’esercizio del diritto di riscatto non è necessaria l’autorizzazione del compratore, ma basta la manifestazione di volontà del venditore e il pagamento di quanto dovuto.

Il diritto di riscatto può essere ceduto a terzi dal venditore, a meno che il contratto non lo vieti espressamente. Questo significa che, in assenza di clausole limitative, il venditore può trasferire il diritto a un soggetto diverso, il quale potrà esercitarlo alle medesime condizioni. Nel caso di pluralità di immobili venduti con un unico contratto, il riscatto può essere esercitato anche solo su parte degli immobili, se le parti lo hanno espressamente previsto. In mancanza di tale previsione, il riscatto sarà indivisibile e dovrà riguardare l’intero oggetto della vendita.

Immaginiamo che un venditore, per necessità di liquidità, ceda la propria abitazione per 200.000 euro con un patto di riscatto valido per 3 anni. Dopo 2 anni, decide di riacquistare l’immobile. In questo caso, dovrà versare al compratore:

• i 200.000 euro originari,
• le spese notarili e di registrazione sostenute dal compratore,
• eventuali spese documentate per la manutenzione ordinaria e straordinaria.

Dopo il pagamento, la casa tornerà al venditore, che riacquisterà pienamente la proprietà.