Come calcolare il valore di un immobile in 5 passi

Il valore di mercato è una rappresentazione del prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul libero mercato. In questo caso il prezzo è dato da un equilibrio tra l’offerta e la domanda del mercato in base alla data di valutazione.

Il valore di mercato è diverso dal valore catastale e tiene in considerazione le caratteristiche dell’immobile (tecniche o economiche).

Per calcolare il valore di mercato è necessario moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito.

Una stima del valore errata dell’immobile, può portare a fissare un prezzo troppo alto dell’abitazione e allungare le tempistiche di vendita. Nel caso in cui invece il prezzo sia troppo basso il rischio è quello di vendere in tempi rapidi ad un prezzo troppo basso e non ricavare denaro a sufficienza dall’abitazione.

Conoscere la metodologia di calcolo ti permetterà inoltre di relazionarti più agilmente con un professionista e capire in modo più puntuale la sua valutazione dell'immobile.

La superficie commerciale dell’immobile include tutte le superfici coperte, le superfici ponderate (come terrazze e balconi) e le quote percentuali delle superfici di pertinenze.

La superficie calpestabile coperta deve essere inclusa in quote percentuali all'interno del calcolo:

• la superficie utile netta calpestabile deve essere inclusa al 100%
• le mura perimetrali dell’immobile vanno calcolate al 100% fino ad un massimo di 50 cm;
• le mura perimetrali in comunione vanno calcolate al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
• per la mansarda sarà necessario tenere in considerazione solo il 75% della superficie se ha un’altezza minima di 240 cm ed in caso contrario solo per il 35% fino a 150 cm;
• per i soppalchi vale sempre il principio di 240 cm e nel caso in cui sia superiore si conterà l’80% della superficie, mentre il 15% nel caso non sia effettivamente abitabile;
• per le verande si considera l’80% della superficie nel caso di finiture analoghe ai vani principali e del 60% senza finiture analoghe ai vani principali;
• per le taverne e i seminterrati abitabili si terrà in considerazione il 60% della superficie per un'altezza media minima di 240 cm.

La seconda categoria è relativa alle superfici di ornamento che sono:

• balconi e lastrici solari;
• terrazzi e logge;
• portici e patii;
• corti e cortili;
• giardini e aree di appartenenza di "appartamento" o "ville e villini:

La terza categoria riguarda le superfici di vani accessori e parcheggi:

• cantine, soffitte e locali accessori;
• locali tecnici;
• box;
• posti auto coperti e scoperti.

Il valore al metro quadro tiene in conto diversi fattori come la localizzazione geografica (città e quartiere), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

L’Agenzia delle Entrate è l’ente che si occupa di monitorare questi fattori tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) con dati aggiornati semestralmente.

Le quotazioni immobiliari sono delle stime legate al valore commerciale dell’immobile e le quotazioni sono divise per zone territoriali. Queste quotazioni forniscono un minimo e un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per tipologia di immobile e stato di conservazione.

Le quotazioni essendo delle stime non possono sostituire il parere fornito da agenti immobiliari o da professionisti del settore.

I coefficienti di merito sono l’ultima variabile da tenere in considerazione. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire la quotazione dell’abitazione.

Il primo tipo di coefficienti sono quelli in base al piano. I coefficienti sono i seguenti:

• piano seminterrato (-25% a prescindere che vi sia l’ascensore o meno);
• piano terra o rialzato (-10% nel caso in cui vi sia il giardino e -20% senza);
• primo piano (-10% a prescindere dalla presenza dell’ascensore);
• secondo piano (-3% con ascensore e -15% senza ascensore);
• terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore);
• piani superiori (+5% con ascensore e -30% senza ascensore);
• ultimo piano (+10% con ascensore e -30% senza ascensore);
• attico (+205 con ascensore e -20% senza ascensore).

Un secondo tipo di coefficienti riguarda lo stato dell’immobile. Lo stato locativo prevede per le abitazioni libere un coefficiente al 100%, per abitazioni date in locazione il coefficiente si riduce di un -20% e nel caso di locazioni stagionali il coefficiente è di -5%.

L’età dell’immobile ha un ruolo centrale perché potrebbe necessitare di interventi di ristrutturazione se troppo vecchio. I coefficienti per lo stato locativo sono:

• da ristrutturare (-10%);
• in buono stato (0%);
• abitazione ristrutturata (+5%);
• finemente ristrutturato (+10%);
• nuova costruzione (+10%).

Un ulteriore coefficiente riguarda la dotazione di un impianto di riscaldamento. Nel caso in cui sia autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%) e assente (-5%)

L’ultimo coefficiente da tenere in considerazione è l’esposizione e la vista. Per vista esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), interna (-5%) e completamente interna (-10%).

Il calcolo del valore dell’immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile e relativi coefficienti di merito. All’interno del calcolo si può considerare di inserire la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori.

Per ottenere una valutazione dell’immobile puntuale e redatta in modo professionale è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare che può consigliare il prezzo da stabilire a cui vendere l’immobile e accelerare in questo caso il processo di vendita dell’immobile.