Come calcolare il valore di un immobile in 5 passi

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione

Durante il processo di compravendita di una casa, uno dei passi necessari è calcolare il valore di un immobile. Il calcolo del valore di un immobile non è un processo immediato ed è consigliato richiedere l’intervento di un agente immobiliare che possa realizzare le dovute valutazioni immobiliari.

Vediamo insieme come si calcola il valore di mercato di un immobile e quali sono i fattori da tenere in considerazione.

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Il valore di mercato

Il valore di mercato è una rappresentazione del prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul libero mercato. In questo caso il prezzo è dato da un equilibrio tra l’offerta e la domanda del mercato in base alla data di valutazione.

Il valore di mercato è diverso dal valore catastale e tiene in considerazione le caratteristiche dell’immobile (tecniche o economiche).

Per calcolare il valore di mercato è necessario moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito.

Una stima del valore errata dell’immobile, può portare a fissare un prezzo troppo alto dell’abitazione e allungare le tempistiche di vendita. Nel caso in cui invece il prezzo sia troppo basso il rischio è quello di vendere in tempi rapidi ad un prezzo troppo basso e non ricavare denaro a sufficienza dall’abitazione.

Conoscere la metodologia di calcolo ti permetterà inoltre di relazionarti più agilmente con un professionista e capire in modo più puntuale la sua valutazione dell'immobile.

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Il calcolo delle superfici

La superficie commerciale dell’immobile include tutte le superfici coperte, le superfici ponderate (come terrazze e balconi) e le quote percentuali delle superfici di pertinenze.

La superficie calpestabile coperta deve essere inclusa in quote percentuali all'interno del calcolo:

  • le mura perimetrali dell’immobile vanno calcolate al 100% fino ad un massimo di 50 cm;
  • per la mansarda sarà necessario tenere in considerazione solo il 75% della superficie se ha un’altezza minima di 240 cm ed in caso contrario solo per il 35% ;
  • per i soppalchi vale sempre il principio di 240 cm e nel caso in cui sia superiore si conterà l’80% della superficie, mentre il 15% nel caso sia inferiore;
  • per le verande si considera l’80% della superficie;
  • per le taverne e i seminterrati abitabili si terrà in considerazione il 60% della superficie.

Le superfici scoperte o ponderate possono essere conteggiate come le superfici calpestabili e quindi per una quota percentuale. Le superfici ponderate sono:

  • balconi e lastrici solari;
  • attici;
  • cortili e giardini;
  • cantine e garage;
  • box auto;
  • portici e patii interni.

Il valore al metro quadro

Il valore al metro quadro tiene in conto diversi fattori come la localizzazione geografica (città e quartiere), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

L’Agenzia delle Entrate è l’ente che si occupa di monitorare questi fattori tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) con dati aggiornati semestralmente.

Le quotazioni immobiliari sono delle stime legate al valore commerciale dell’immobile e le quotazioni sono divise per zone territoriali. Queste quotazioni forniscono un minimo e un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per tipologia di immobile e stato di conservazione.

Le quotazioni essendo delle stime non possono sostituire il parere fornito da agenti immobiliari o da professionisti del settore.

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito sono l’ultima variabile da tenere in considerazione. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire la quotazione dell’abitazione.

Il primo tipo di coefficienti sono quelli in base al piano. I coefficienti sono i seguenti: piano seminterrato (-25% a prescindere che vi sia l’ascensore o meno); piano terra o rialzato (-10% nel caso in cui vi sia il giardino e -20% senza); primo piano (-10% a prescindere dalla presenza dell’ascensore); secondo piano (-3% con ascensore e -15% senza ascensore); terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore); piani superiori (+5% con ascensore e -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore e -30% senza ascensore); attico (+205 con ascensore e -20% senza ascensore)

Un secondo tipo di coefficienti riguarda lo stato dell’immobile. Lo stato locativo prevede per le abitazioni libere un coefficiente al 100%, per abitazioni date in locazione il coefficiente si riduce di un -20% e nel caso di locazioni stagionali il coefficiente è di -5%.

L’età dell’immobile ha un ruolo centrale perché potrebbe necessitare di interventi di ristrutturazione se troppo vecchio. I coefficienti per lo stato locativo sono: da ristrutturare (-10%); in buono stato (0%); abitazione ristrutturata (+5%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).

Un ulteriore coefficiente riguarda la dotazione di un impianto di riscaldamento. Nel caso in cui sia autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%) e assente (-5%)

L’ultimo coefficiente da tenere in considerazione è l’esposizione e la vista. Per vista esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), interna (-5%) e completamente interna (-10%)

Il calcolo finale

Il calcolo del valore dell’immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile e relativi coefficienti di merito. All’interno del calcolo si può considerare di inserire la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori.

Per ottenere una valutazione dell’immobile puntuale e redatta in modo professionale è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare che può consigliare il prezzo da stabilire a cui vendere l’immobile e accelerare in questo caso il processo di vendita dell’immobile.

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