Come calcolare il valore di un immobile rapidamente

Il valore di mercato è una rappresentazione del prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul libero mercato. In questo caso il prezzo è dato da un equilibrio tra l’offerta e la domanda del mercato in base alla data di valutazione.

Il valore di mercato è diverso dal valore catastale e tiene in considerazione le caratteristiche dell’immobile (tecniche o economiche). È un valore che viene utilizzato per calcolare alcune imposte legate agli atti di compravendita immobiliare.

Se da un lato il valore di mercato determina il prezzo per la vendita dell’appartamento, dall’altro il valore catastale rappresenta il valore fiscale di un immobile.

Per calcolare il valore di mercato è necessario moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito.

Una stima del valore errata dell’immobile, può portare a fissare un prezzo troppo alto dell’abitazione e allungare le tempistiche di vendita. Nel caso in cui invece il prezzo sia troppo basso il rischio è quello di vendere in tempi rapidi ad un prezzo troppo basso e non ricavare denaro a sufficienza dall’abitazione.

Conoscere la metodologia di calcolo ti permetterà inoltre di relazionarti più agilmente con un professionista e capire in modo più puntuale la sua valutazione dell'immobile.

Per individuare il valore di mercato devi conoscere queste 3 variabili che ne determinano il prezzo:

• La superficie commerciale;
• I coefficienti di merito;
• Il prezzo al metro quadro della zona.

Una volta ottenuti questi tre valori basterà moltiplicare tra loro questi 3 elementi.

La superficie commerciale dell’immobile include tutte le superfici coperte, le superfici ponderate (come terrazze e balconi) e le quote percentuali delle superfici di pertinenze.

La superficie calpestabile coperta deve essere inclusa in quote percentuali all'interno del calcolo:

• la superficie utile netta calpestabile deve essere inclusa al 100%
• le mura perimetrali dell’immobile vanno calcolate al 100% fino ad un massimo di 50 cm;
• le mura perimetrali in comunione vanno calcolate al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
• per la mansarda sarà necessario tenere in considerazione solo il 75% della superficie se ha un’altezza minima di 240 cm ed in caso contrario solo per il 35% fino a 150 cm;
• per i soppalchi vale sempre il principio di 240 cm e nel caso in cui sia superiore si conterà l’80% della superficie, mentre il 15% nel caso non sia effettivamente abitabile;
• per le verande si considera l’80% della superficie nel caso di finiture analoghe ai vani principali e del 60% senza finiture analoghe ai vani principali;
• per le taverne e i seminterrati abitabili si terrà in considerazione il 60% della superficie per un'altezza media minima di 240 cm.

La seconda categoria è relativa alle superfici di ornamento che sono:

• balconi e lastrici solari;
• terrazzi e logge;
• portici e patii;
• corti e cortili;
• giardini e aree di appartenenza di "appartamento" o "ville e villini:

La terza categoria riguarda le superfici di vani accessori e parcheggi:

• cantine, soffitte e locali accessori;
• locali tecnici;
• box;
• posti auto coperti e scoperti.

Il valore al metro quadro tiene in conto diversi fattori come la localizzazione geografica (città e quartiere), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione.

L’Agenzia delle Entrate è l’ente che si occupa di monitorare questi fattori tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) con dati aggiornati semestralmente.

Le quotazioni immobiliari sono delle stime legate al valore commerciale dell’immobile e le quotazioni sono divise per zone territoriali. Queste quotazioni forniscono un minimo e un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per tipologia di immobile e stato di conservazione.

Le quotazioni essendo delle stime non possono sostituire il parere fornito da agenti immobiliari o da professionisti del settore.

I coefficienti di merito sono l’ultima variabile da tenere in considerazione. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire la quotazione dell’abitazione.

Il primo tipo di coefficienti sono quelli in base al piano. I coefficienti sono i seguenti:

• piano seminterrato (-25% a prescindere che vi sia l’ascensore o meno);
• piano terra o rialzato (-10% nel caso in cui vi sia il giardino e -20% senza);
• primo piano (-10% a prescindere dalla presenza dell’ascensore);
• secondo piano (-3% con ascensore e -15% senza ascensore);
• terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore);
• piani superiori (+5% con ascensore e -30% senza ascensore);
• ultimo piano (+10% con ascensore e -30% senza ascensore);
• attico (+205 con ascensore e -20% senza ascensore).

Un secondo tipo di coefficienti riguarda lo stato dell’immobile. Lo stato locativo prevede per le abitazioni libere un coefficiente al 100%, per abitazioni date in locazione il coefficiente si riduce di un -20% e nel caso di locazioni stagionali il coefficiente è di -5%.

L’età dell’immobile ha un ruolo centrale perché potrebbe necessitare di interventi di ristrutturazione se troppo vecchio. I coefficienti per lo stato locativo sono:

• da ristrutturare (-10%);
• in buono stato (0%);
• abitazione ristrutturata (+5%);
• finemente ristrutturato (+10%);
• nuova costruzione (+10%).

Un ulteriore coefficiente riguarda la dotazione di un impianto di riscaldamento. Nel caso in cui sia autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%) e assente (-5%)

L’ultimo coefficiente da tenere in considerazione è l’esposizione e la vista. Per vista esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), interna (-5%) e completamente interna (-10%).

Il calcolo del valore dell’immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile e relativi coefficienti di merito. All’interno del calcolo si può considerare di inserire la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori.

Immaginiamo di avere una superficie commerciale di 140 mq, in una zona valutata a 3000€ al mq e con coefficienti di merito da sottrarre al -10%. Quindi il calcolo sarà: 3000 € x 140mq - 8% x (3000 € x 140mq ) = 386.400 €

Per ottenere una valutazione dell’immobile puntuale e redatta in modo professionale è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare che può consigliare il prezzo da stabilire a cui vendere l’immobile e accelerare in questo caso il processo di vendita dell’immobile.