Il prezzo al metro quadro di un immobile è un dato fondamentale da conoscere quando si vuole vendere casa o comprare casa.
Il calcolo del metro quadro è un'informazione vitale per procedere a stabilire un giusto prezzo di vendita. Prima di tutto bisogna capire come calcolare i metri quadri di cui è composto l'appartamento.
Pur trattandosi di un calcolo all’apparenza piuttosto semplice, è consigliato rivolgersi ad un professionista per evitare brutte sorprese.
Dove.it offre una valutazione gratuita del tuo immobile per permetterti di vendere al prezzo corretto.
Prezzo al metro quadro: come calcolarlo?
Definizione di valore commerciale di un immobile al mq
Per iniziare l’approfondimento del tema è sempre utile partire dalla definizione del concetto di "prezzo al metro quadro di un immobile".
Il costo al metro quadro di un immobile, sia di proprietà privata che a uso commerciale, è un indice sintetico che mostra ciò che è considerato il costo reale di un’abitazione o di un locale commerciale.
Permette di stabilire in modo più preciso il giusto prezzo a cui proporre un immobile in vendita sul mercato, oltre che a fare da base di analisi e calcolo per diverse incombenze a fini fiscali e commerciali.
Il valore di un immobile al metro quadro viene definito da una serie di fattori, che influenzano l’importo in base a specifici parametri univoci.
Calcolo dei metri quadrati e coefficienti di valutazione
Per calcolare il costo al metro quadro di un immobile è necessario in primo luogo conoscerne la superficie commerciale, una somma dei metri quadri degli ambienti che compongono l’abitazione presa in considerazione ponderata secondo specifiche percentuali.
Si tratta di un parametro fisso, che viene declinato poi con l’utilizzo di specifici coefficienti correttivi di valutazione, che servono a riportare in modo numerico alcune caratteristiche positive o negative dell’immobile (ad esempio il piano, la luminosità, l’esposizione, lo stato di conservazione).
Per finalizzare il calcolo e ottenere il valore dell’immobile al metro quadro, è sufficiente moltiplicare il coefficiente dell’OMI per i metri quadrati complessivi del locale.
Le quotazioni fornite dall'Osservatorio vengono aggiornate ogni sei mesi, per poter riflettere al meglio tutti i processi di cambiamento che avvengono sia nel tessuto delle città (ad esempio opere di riqualificazione) che nel mercato immobiliare nel suo complesso (tenendo quindi conto delle dinamiche di domanda e offerta).
È quindi necessario controllare che si faccia riferimento alla versione più recente.
Queste quotazioni possono essere accessibili gratuitamente sul portale dell’OMI, consultate o selezionando la zona di interesse su una mappa multimediale o inserendo l’indirizzo dell’unità abitativa di cui si vuole analizzare il valore.
Le valutazioni dell’OMI sono un intervallo minimo/massimo di euro al mq, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono un intervallo stimato del valore.
Solo la valutazione effettuata da un agente immobiliare professionista può definire il prezzo di un immobile in maniera esaustiva e motivare il valore da attribuirgli.
Proprio per questo, anche se il calcolo all’apparenza sembra piuttosto semplice è consigliato rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare che sia capace di valutare il tuo appartamento, grazie alla propria conoscenza del mercato e all'esperienza sul campo.
Con Dove.it la valutazione è gratuita e il venditore non ha commissioni per la vendita.
Le agenzie immobiliari tradizionali prevedono delle commissioni per chi vende casa e queste tolgono al venditore una parte notevole del guadagno derivante dalla compravendita. L'agenzia online Dove.it non prevede commissioni sulla vendita della tua casa e offre servizi di marketing all'avanguardia e la promozione sui portali immobiliari online per facilitarne la vendita.
Riassumendo, è possibile stimare il valore al metro quadro degli immobili sulla base:
- dei metri quadri dell’appartamento;
- dei coefficienti correttivi di valutazione;
- delle Zone OMI, ovvero delimitazioni territoriali presenti in ogni Comune inserito negli archivi del Catasto;
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Parametri che influenzano il prezzo al metro quadrato
Come abbiamo detto, il costo al metro quadro di un immobile è deducibile sulla base di diversi parametri.
Quelli principali sono:
- il calcolo della superficie commerciale;
- la localizzazione geografica dell’abitazione, sia per quel che riguarda la città che, nello specifico, la zona o il quartiere;
- le condizioni strutturali e architettoniche esterne dell’abitazione;
- lo stato di manutenzione degli interni;
- la tipologia di immobile.
In base a queste linee guida, per esempio, un immobile situato in una zona centrale avrà un valore al metro quadro diverso da uno situato in periferia, così come un’abitazione in buono stato di conservazione avrà un valore maggiore rispetto a un’altra di pari livello per quel che riguarda la posizione, ma in peggiore stato di manutenzione.
Questi parametri non sono decisi e presi in considerazione in maniera soggettiva, ma vengono tenuti aggiornati e controllati dall’Agenzia delle Entrate, che, attraverso il servizio svolto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, fornisce valori oggettivi per il calcolo, consultabili gratuitamente sia dai professionisti del settore immobiliare che dai privati cittadini che possono essere interessati a conoscere di più il tema.
Questi valori, quindi, non sono fissi, ma si tratta di quotazioni che variano nel corso del tempo, in base agli aggiornamenti forniti dalle tabelle dell’Agenzia dell’Entrate e altri fattori secondari.
L’Osservatorio ricava questi valori analizzando le diverse aree delle città, suddividendole in zone determinate quadranti, rendendo nota di ognuna di queste sezioni i prezzi massimi e minimi.