Come vendere casa: tutti i passi da compiere

Il punto di partenza è capire quanto vale realmente la tua casa sul mercato odierno. Affidarsi al solo intuito o al prezzo a cui si era acquistato l'immobile anni fa è rischioso.

È necessario analizzare le quotazioni della propria zona, lo stato di conservazione, il piano, l'esposizione e la metratura commerciale. Per approfondire questo passaggio cruciale, consulta la nostra guida su Come calcolare il valore di un immobile in 5 passi.

Un acquirente interessato (o la sua banca) chiederà di visionare la documentazione tecnica e legale della casa. Farsi trovare impreparati in questa fase significa spesso veder sfumare una proposta.

Ecco la checklist completa dei documenti che devi preparare:

• Atto di provenienza (rogito di acquisto, dichiarazione di successione o atto di donazione)

• APE - Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio per pubblicare l'annuncio, scopri di più sulla Classe energetica)

• Visura catastale aggiornata

• Planimetria catastale conforme allo stato reale dell'immobile

• Certificato di conformità urbanistica ed edilizia

• Certificato di agibilità

• Documenti condominiali (regolamento, saldo delle spese, verbale dell'ultima assemblea)

• Attestazione di conformità degli impianti (se disponibile)

• Documenti del mutuo residuo (se è presente un'ipoteca da cancellare al momento della vendita)

L'agenzia tradizionale ti solleva da gran parte del carico di lavoro, gestendo annunci e visite. Tuttavia, prevede il pagamento di una commissione (generalmente tra il 2% e il 4% più IVA).

Prima di firmare l'incarico, è essenziale conoscere e negoziare i 3 vincoli del mandato di agenzia (durata, esclusiva, rinnovo).

Scegliere il fai-da-te permette di risparmiare la commissione, ma richiede molto tempo libero, competenze legali per non commettere errori contrattuali e capacità di negoziazione.

Se valuti questa strada, leggi la nostra guida su Come vendere casa privatamente.

Il prezzo di pubblicità non è sempre il prezzo finale di vendita, ma deve essere credibile. Un prezzo fuori mercato farà invecchiare l'annuncio online, spingendo gli acquirenti a pensare che la casa abbia dei problemi.

Usa la valutazione effettuata nel primo passo per definire un prezzo che attiri visite, lasciando un fisiologico margine di trattativa (in genere tra il 5% e il 10%).

Quando arrivano i potenziali acquirenti, la casa deve presentarsi al meglio: pulita, ordinata e arieggiata (una pratica nota come Home Staging).

Durante le visite, sii trasparente sui difetti e preparati a rispondere a domande tecniche sulle spese condominiali o sullo stato degli impianti. Quando arriva un'offerta formale (proposta d'acquisto immobiliare), valutala attentamente non solo per la cifra offerta, ma anche per i tempi e le modalità di pagamento proposti.

Accettata la proposta, si passa alla stipula del preliminare di compravendita, detto anche compromesso.

Questo documento impegna ufficialmente il venditore a cedere l'immobile e l'acquirente ad acquistarlo entro una data stabilita, a un prezzo concordato. In questa fase, l'acquirente versa una caparra confirmatoria.

L'ultimo passo si compie davanti al notaio, scelto e pagato dall'acquirente. Durante il rogito notarile, il notaio legge l'atto di compravendita, ne garantisce la regolarità legale e raccoglie le firme.

Il venditore riceve il saldo del prezzo pattuito e consegna contestualmente le chiavi della casa.

Vendere casa ha dei costi. Mentre l'acquirente si fa carico delle tasse sul passaggio di proprietà e del notaio, il venditore deve mettere in conto le spese per redigere l'APE, le eventuali regolarizzazioni catastali e la provvigione dell'agenzia.

Se poi decidi di Vendere casa prima di 5 anni dall'acquisto originario, dovrai considerare anche l'imposta sulla plusvalenza. Per un quadro completo, leggi la nostra guida dettagliata su Cosa pagare quando si vende casa.

• Sopravvalutare l'immobile: Il legame affettivo spinge spesso ad alzare troppo il prezzo, allontanando i veri acquirenti.

• Nascondere i difetti: I problemi urbanistici o catastali emergono sempre durante i controlli del notaio o del perito della banca. Meglio risolverli prima.

• Gestire male le visite: Presentare una casa disordinata o con cattivi odori compromette fortemente la percezione di valore.

Vendere un immobile è un viaggio complesso, ma non devi per forza affrontarlo da solo. Scegliendo Dove.it, hai a disposizione un intero team di professionisti che ti affianca in ogni singolo passo, dalla prima valutazione fino al giorno del rogito notarile.

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