Comprare un immobile oggetto di donazione: tutto quello che c'è da sapere

Pubblicata il 13/03/2020
casa oggetto di donazione

Se state pensando di comprare casa, una delle opzioni possibili che vi si possono presentare davanti è quella dell’acquisto di un immobile oggetto di donazione. Si tratta però di una categoria di immobili che vengono spesso considerati problematici e che si teme possano creare tutta una serie di preoccupazioni.

Viene quindi naturale chiedersi se scegliere di comprare un immobile oggetto di donazione sia una scelta sicura e, nel caso si decidesse di proseguire nel farlo, come muoversi per evitare di incappare in spiacevoli sorprese.

Si tratta di una tematica complessa, che mette in campo la giurisprudenza a tutela degli interessi degli eredi legittimi sul patrimonio di un donante, quindi è importante conoscere le tutele da mettere in atto nel caso di acquisto di un immobile donato, così da procedere con sicurezza.

Perché un immobile donato è considerato un bene non sicuro da acquistare?

Innanzitutto, è bene spiegare perché questa tipologia di immobili viene considerata così problematica e qual è il punto principale che può destare preoccupazioni se ci si avvicina a una proprietà che è stata oggetto di donazione.

La fonte dei rischi connessi alla provenienza da donazione di un immobile è dovuta alla presenza di legittimari, ovvero i soggetti a cui il codice civile riconosce una situazione di privilegio particolare in riferimento alla successione dei loro congiunti, in particolare in relazione ai diritti successori sul patrimonio del donante.

I legittimari sono gli eredi legittimi della persona defunta (figli e coniuge in primo luogo) o i soggetti beneficiari di una donazione, che possono avanzare diritti di quota di legittimità sull’immobile donato. Questo significa che, dopo l’eventuale acquisto dell’immobile oggetto di donazione, non è da escludere che un giorno potrebbe presentarsi l’erede del donante per chiedere la restituzione del bene o una quota del valore dell’immobile acquistato, che gli spetterebbe per diritto successorio.

Il rischio dell'azione di restituzione

Se un legittimario si sente leso nel proprio diritto di successione, può rifarsi con un’azione di riduzione sul patrimonio del donatario. Se questo non è possibile, il legittimario può anche opporsi all’acquirente con un’azione di restituzione, ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronto di chi ha acquistato l’immobile del donatario.

Questa incognita rappresentata dall’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione fa sì che si parli di “problema di circolarità” in relazione agli immobili donati.

Una delle azioni che normalmente vengono compiute, in mancanza di altre tutele legali specifiche, per difendersi dall’azione di restituzione è quella della stipula di un’assicurazione che vada a coprire il valore dell’immobile, una prassi sempre più diffusa nel caso di compravendita di un immobile oggetto di donazione.

Come comportarsi se il donante è ancora vivente?

Se la donazione avviene da parte di un donante ancora in vita, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni. Questo è possibile però solo al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

  • il donante alla sua morte non deve aver lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima spettante a tutti i legittimari

  • che il venditore, che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione, non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi

  • che non siano già decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione (salvo che sia intervenuta in opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta)

E se il donante è deceduto?

In questo caso, le casistiche sono due:

  • se il donante è deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi delle condizioni già riportate sopra. Il rimedio giuridico in questo caso consiste nella rinuncia espressa da parte dei legittimari dell’azione di restituzione

  • se il donante è deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire in riduzione deve ritenersi prescritto e non vi è alcun rischio per l’acquirente, poiché l’azione di riduzione non può più essere esercitata. Questo orientamento è stato confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, in concordanza con la prassi prevalente in tema di prescrizione. Pertanto, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcuna complicazione o timore

Nessun rischio dopo 20 anni dalla donazione

Se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non c’è stata nessuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non ci sono più rischi per l’acquirente.

Questa condizione è valida a prescindere dal fatto che il donante sia ancora vivente al momento dell’acquisto o sia deceduto e questo è inoltre assolutamente valido per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Importante notare, però, che per le donazioni effettuate prima di tale data, la legge non esplicita in modo certo il modus operandi, in quanto manca una disciplina transitoria per la legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il regime applicato alle donazioni anteriori.

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