Per vendere casa con un’agenzia immobiliare è necessario firmare un contratto. Il contratto con agenzia prevede il conferimento dell’incarico di vendita dell’immobile da parte del venditore all’agenzia immobiliare per un determinato periodo di tempo.
All’interno del contratto saranno presenti delle clausole che indicano cosa sia possibile fare o meno. È bene prestare attenzione a queste clausole per evitare di incorrere in potenziali problemi.
Vediamo cosa può succedere nel caso in cui il venditore decida di non voler più mantenere attiva la collaborazione con l’agenzia immobiliare.
Non voglio più vendere casa: cosa può fare l'agenzia?
Il rapporto con l’agenzia immobiliare
La vendita di un immobile da parte di un proprietario di casa non sempre comporta che il venditore sia a conoscenza delle cautele da adottare.
Per la vendita di un immobile al venditore sarà richiesto di presentare una serie di documenti che attestino la legittimità del titolo di provenienza, la situazione catastale, la presenza di eventuali abusi edilizi.
Una volta che si è a conoscenza di quale sia la documentazione da presentare, sarà importante comprendere il concetto di mediazione immobiliare. La mediazione immobiliare è definita all’articolo del codice civile 1754 che esplicita che il mediatore è il soggetto che si occupa di mettere in contatto due parti senza avere con queste un legame diretto di collaborazione.
Il contratto determina tutti i diritti e i doveri da rispettare da entrambe le parti.
All’interno del contratto sono stabilite le seguenti condizioni:
- il prezzo di vendita dell’immobile;
- l’esclusiva dell’incarico;
- la durata dell’incarico;
- il compenso dell’agenzia;
- le modalità con cui effettuare il pagamento;
- le penali in caso di recesso.
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Ho cambiato idea non voglio più vendere casa
Nel caso di un conferimento dell’incarico ad un’agenzia immobiliare con una durata pari a sei mesi, si potrebbe decidere di recedere dopo tre mesi dalla consegna dell’incarico.
Il recesso può essere esercitato solo se è prevista una clausola all’interno del contratto. Nel caso in cui si intenda esercitare la disdetta prima della naturale scadenza del contratto, è possibile incorrere in una penale pari alla provvigione che si otterrebbe dalla vendita dell’immobile.
Il mediatore dovrà dare prova quindi di aver compiuto tutte quelle attività necessarie a promuovere l’immobile come la pubblicazione sui principali portali e l'organizzazione delle visite. In seguito alla manifestazione di interesse da parte di un potenziale acquirente, l’agente immobiliare dovrà far pervenire una proposta di acquisto al venditore
La penale può essere richiesta solo se il professionista è iscritto all’albo e risulti quindi l’abilitazione.
La Corte di Cassazione non ha ritenuto questa clausola come vessatoria tramite la sentenza n. 19565 del 2020. Si può considerare vessatoria solo nel caso in cui la penale sia effettivamente slegata dall’ammontare del compenso e quindi non trovi giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore.
Il giudice dovrà valutare i seguenti elementi:
- l’intero testo del contratto;
- valutare se effettivamente il consumatore abbia diritto al doppio della somma versata in caso di inadempimento del mediatore;
- l’attività esercitata dal mediatore relativamente ai mezzi pubblicitari adottati per la promozione dell’immobile rispetto alla penale praticata;
- se la revoca del mandato è prevista per entrambe le parti.
Prima di stipulare un contratto con un’agenzia immobiliare è bene approfondire le clausole interne al contratto e prendere in considerazione il fatto di sostenere il pagamento di una penale in caso di recesso anticipato.
Nel caso di esercizio del recesso, la penale non sarà corrisposta immediatamente, ma sarà necessario compiere degli accertamenti sull’attività svolta dall’agenzia immobiliare per concludere la vendita dell'immobile.
Differenze tra recesso e disdetta
Nell'ambito contrattuale, è cruciale distinguere tra recesso e disdetta, due azioni che permettono di terminare un accordo ma che si basano su principi e procedure diverse.
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Recesso: Questa azione si verifica quando entrambe le parti concordano di terminare il contratto o, in alternativa, attraverso una decisione unilaterale, come specificato dall'articolo 1372 del codice civile. Il recesso può essere effettuato senza influenzare le prestazioni già completate, ma solitamente comporta per la parte recedente l'obbligo di corrispondere una penale per la terminazione anticipata.
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Disdetta: La disdetta si applica nei casi in cui una delle parti decide di non proseguire con il rinnovo automatico del contratto. Molti accordi prevedono un rinnovo automatico, per cui è necessario inviare una comunicazione di non rinnovo almeno due settimane prima della data stabilita per il rinnovo stesso.