Proposta d'acquisto di un immobile: tutto quello che c'è da sapere

Pubblicata il 19/12/2019
proposta immobiliare

Una volta che si è trovata la casa dei propri sogni, fondamentale per riuscire a finalizzare l’acquisto è la fase della proposta, ovvero il momento in cui si manifesta concretamente il proprio interesse d’acquisto al venditore, facendo un’offerta economica che può essere accettata o meno dalla proprietà.

Che cos'è una proposta di acquisto immobiliare?

La proposta di acquisto di un immobile è l’accordo tramite cui il potenziale acquirente di un immobile dimostra la sua volontà concreta di acquistarlo.

Quando ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, questa ha la forma di un modulo precompilato che compilato con l’aiuto dell’agente immobiliare. Per farlo, è sufficiente portare con sé un documento di identità in corso di validità, il codice fiscale e l’assegno con indicata la cifra che si offre come garanzia.

Le sezioni della proposta

Le informazioni più significative da inserire nelle proposta sono le seguenti:

  • i dati del proprietario e dell’acquirente e quelli dell’agenzia a cui ci si è rivolti come tramite

  • i dettagli relativi all’immobile oggetto della compravendita

  • indicazione della data ultima utile di stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile

  • l’irrevocabilità della suddetta proposta e l’arco di tempo in cui essa potrà essere ritenuta valida

  • il compenso di mediazione dovuto all’agenzia nella forma delle commissioni previste per l’agente immobiliare

A conclusione del documento, il compratore e l’agente immobiliare appongono la propria firma. L’agente firma al fine di testimoniare di aver ricevuto e preso in custodia l'assegno di garanzia fornito dall’acquirente.

Una volta compilata la proposta con l’aiuto dell’agente, questa verrà sottoposta al proprietario dell’immobile, che deciderà se accettare o meno la cifra che è stata offerta.

Le informazioni che deve avere l'agente immobiliare

La proposta viene redatta sotto forma di dichiarazione del venditore ed è importante che l’agente immobiliare sia a conoscenza delle seguenti informazioni, date in sede di acquisizione dell’incarico:

  • conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche e alle normative vigenti

  • conferma del possesso del certificato di agibilità dell’immobile

  • conferma della presenza o assenza di iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, servitù attive e passive o altri vincoli

  • ammontare delle spese condominiali ordinarie relative all’immobile per l’ultimo anno

  • conferma dell’esistenza di controversie legali riguardanti l’immobile

  • se l’immobile è pervenuto al venditore per effetto di titoli validi e legittimi e che sarà trasferito al potenziale acquirente con tutte le garanzie di legge nello stato in cui si trova

Il valore della proposta

Una proposta rappresenta un impegno formale ed è, quando viene accettata e dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta stessa, un vero e proprio contratto, quindi è necessario stabilire il valore dell’offerta con consapevolezza. In questo senso, è bene cercare di inserire nella proposta la migliore e più seria offerta possibile, perché quello scritto sulla proposta sarà l’effettivo prezzo che la proprietà pretenderà in caso di accettazione.

In quanto contratto preliminare di compravendita, ci sono tre elementi fondamentali che vanno esplicitati:

  • il prezzo che viene offerto per l’immobile oggetto di trattativa

  • le modalità e i termini in cui si pagherà questa cifra. Per dimostrare la serietà della proposta, vi si allega un assegno bancario non trasferibile intestato al venditore, rilasciato in deposito fiduciario presso l’agente immobiliare, che è autorizzato a consegnarlo alla proprietà solo dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione delle proposta stessa. Per il valore dell’assegno la legge non prevede una regolamentazione specifica, ma la consuetudine vuole che tra proposta e compromesso ci si attesti intorno al 10% del valore del prezzo di compravendita

  • le tempistiche entro cui la suddetta offerta rimarrà valida

Stabilendo questi tre parametri, anche con l’aiuto del consulente immobiliare, si saranno delineati gli aspetti che compongono la proposta e il passaggio successivo sarà l’esame dei proprietari dell’immobile, che decideranno se trovano adatte le condizioni poste.

Le tempistiche di accettazione della proposta

Un aspetto che ha un risvolto fondamentale nelle tempistiche di accettazione di una proposta è il fatto che la parte compratrice abbia deciso di richiedere un mutuo per sostenere le spese di acquisto dell’immobile. Nel caso in cui sia presente un finanziamento, infatti, le tempistiche si possono dilatare per adempiere a tutti gli obblighi burocratici.

La proposta avrà una durata compresa fra una e due settimane e, in caso di accettazione da parte della parte venditrice e dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta stessa, si potrà procedere al rogito in un momento da definirsi in accordo tra le parti, in tempistiche che possono essere brevi (circa un mese in tutto) se l’immobile venduto è libero.

Se è stato richiesto un mutuo, le tempistiche possono essere circa le seguenti:

  • 7-15 giorni di durata della proposta

  • 30-40 per ottenere l’erogazione del mutuo (variabile a seconda dell’istituto di credito)

  • rogito in data da definirsi in accordo tra le parti

L'accettazione della proposta

Il venditore ha facoltà di scegliere se accettare la proposta entro le tempistiche previste dalla proposta stessa (di norma 7 o 15 giorni), comunicando tramite l’agente immobiliare la decisione definitiva in via formale (via email o controfirmando la proposta).

Nel momento in cui la proposta viene accettata e il proponente prende visione dell’accettazione, l’assegno di garanzia lasciato in deposito diventa una caparra confirmatoria.

A seguito dell’accettazione, la proposta è da registrarsi presso l’Agenzia Delle Entrate. Questo passaggio può essere evitato se entro 20 giorni dell’accettazione della proposta si proceda alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

Che si tratti di proposta o preliminare, l’agente si impegna a procedere alla registrazione previa consegna in sue mani di almeno due copie con firme autografe originali e della relativa provvista economica necessaria per procedere al pagamento degli oneri.

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