Dopo la sua accettazione, la proposta d'acquisto si trasforma automaticamente in un contratto preliminare e come tale deve essere registrata presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell'accettazione (art. 10 DPR 131/1986, novembre 2026). Questa regola vale tranne se la proposta stessa prevede che si debba successivamente stipulare un altro contratto preliminare più articolato, o se si va direttamente a rogito nei 20 giorni successivi.
La proposta d'acquisto è il documento con cui chi vuole comprare casa formalizza per iscritto la propria offerta, indicando prezzo, modalità di pagamento, tempi e condizioni, e lasciando in genere un assegno o un bonifico a garanzia. È irrevocabile per il periodo di validità indicato, di solito da una a due settimane.
Se il venditore la accetta e l'accettazione viene comunicata all'acquirente, la proposta diventa un contratto preliminare vincolante per entrambe le parti: la somma lasciata in deposito diventa caparra e scattano gli obblighi di registrazione.
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Proposta d'acquisto di un immobile:
- Chi è il perito immobiliare
- Che cos'è una proposta d'acquisto immobiliare
- Le fasi: da proposta a preliminare
- Le informazioni che deve avere l'agente immobiliare
- Proposta di acquisto tra privati
- Tempi fino al rogito, con e senza mutuo
- Accettazione e registrazione
- Comprare o vendere con Dove.it
- Hai ricevuto una proposta: come valutarla se vendi
- Accettare, rifiutare o fare una controproposta
- Cosa succede se ti tiri indietro dopo aver accettato
- Cosa deve contenere la proposta
- Il valore della proposta: prezzo, pagamento e durata
- La proposta vincolata al mutuo
Chi è il perito immobiliare
Il perito (o valutatore) immobiliare è il professionista incaricato di redigere una stima analitica e imparziale di un immobile. A differenza di una semplice stima di massima effettuata per mettere in vendita una casa, il perito produce un documento ufficiale (la perizia) che attesta il valore del bene incrociando parametri tecnici, documentali, urbanistici ed economici.
Il suo intervento è cruciale quando il valore dell'immobile deve essere certificato per conto di terzi, come un istituto di credito che deve erogare un mutuo, un'assicurazione, o per dirimere controversie patrimoniali.
Che cos'è una proposta d'acquisto immobiliare
Le fasi: da proposta a preliminare
L'impegno legale muta drasticamente nel momento in cui interviene la firma del venditore.
| Fase | Chi è vincolato | Sorte della somma di garanzia | Registrazione |
|---|---|---|---|
| Proposta presentata, non ancora accettata | Solo l'acquirente (irrevocabile nel termine indicato) | Resta in deposito fiduciario presso l'agente | No |
| Accettata e comunicata all'acquirente | Entrambe le parti: equivale a un preliminare | Diventa caparra confirmatoria o acconto | Sì, entro 20 giorni dall'accettazione |
| Rifiutata, scaduta o accettata con modifiche | Nessuno (l'accettazione con modifiche vale come controproposta) | Viene restituita integralmente all'acquirente | No |
| Con condizione sospensiva mutuo non avverata | Il contratto non produce effetti | Viene restituita integralmente all'acquirente | Prevista comunque in caso di accettazione |
Per i dettagli formali sulla fase successiva e sull'evoluzione dell'accordo, puoi consultare la nostra guida dedicata al Preliminare di compravendita di un immobile e le differenze pratiche spiegate in Caparra, anticipo e deposito fiduciario.
Le informazioni che deve avere l'agente immobiliare
L'agente immobiliare, in qualità di mediatore imparziale, ha l'obbligo (art. 1759 c.c.) di informare entrambe le parti di tutte le circostanze a lui note, relative alla sicurezza dell'affare.
Prima di far compilare una proposta d'acquisto, deve accertarsi della titolarità dell'immobile (visura ipotecaria), dell'assenza di pignoramenti e deve disporre della planimetria per consentire al compratore un'offerta consapevole.
Proposta di acquisto tra privati
Scrivere una proposta tra privati senza l'assistenza di un professionista espone a enormi rischi (chi detiene materialmente l'assegno in assenza dell'agente? Quali clausole inserire per tutelarsi da abusi edilizi non sanati?). Sebbene sia lecito procedere autonomamente, le insidie di un "fai da te" improvvisato su moduli scaricati da internet portano spesso a contenziosi.
Se hai deciso di percorrere questa strada, leggi la nostra guida tecnica su Compravendita immobiliare tra privati: come funziona o ripassa Come vendere casa privatamente.
Tempi fino al rogito, con e senza mutuo
I tempi medi per arrivare dal notaio dipendono prevalentemente dalla liquidità.
| Scenario | Tempistiche medie | Principali ostacoli |
|---|---|---|
| Senza mutuo (liquidità propria) | 30–45 giorni | Solo il reperimento e l'eventuale aggiornamento dei documenti tecnici |
| Con mutuo | 60–90 giorni | Tempi di istruttoria reddituale della banca, uscita del perito e delibera notarile |
Accettazione e registrazione
Come abbiamo visto, dal momento in cui l'accettazione arriva a conoscenza dell'acquirente, l'accordo assume forza di legge tra le parti e si converte in preliminare. Scatta dunque l'obbligo fiscale.
Per sapere a chi spetta questo onere, quali sono le imposte di registro previste e chi deve materialmente recarsi in Agenzia delle Entrate, consulta la nostra guida operativa dedicata: Registrazione proposta di acquisto di un immobile.
Comprare o vendere con Dove.it
Prima di firmare una proposta conviene controllare il prezzo, i documenti e le clausole, per non rischiare di bloccare i tuoi risparmi in affari incerti.
Con la Consulenza acquisto Dove.it ti affianchiamo nella valutazione tecnica dell'immobile, gestendo la trattativa per te e accompagnandoti in sicurezza fino al rogito. Hai ricevuto una proposta e non sai se accettarla, rifiutarla o presentare una controproposta strategica?
Un agente Dove.it ti aiuta a valutare oggettivamente il prezzo offerto, la solidità dell'acquirente e la pericolosità delle clausole inserite. Il tutto, nel nostro modello di servizio, a Zero Commissioni per chi vende.
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Hai ricevuto una proposta: come valutarla se vendi
Accettare, rifiutare o fare una controproposta
Valutare una proposta non significa guardare solo la cifra finale. Devi pesare la solidità dell'acquirente (sta pagando cash o chiede un mutuo al 95%?), i tempi di consegna richiesti e le eventuali condizioni sospensive inserite. A questo punto hai tre strade:
-
Accettare: Fermi alle condizioni proposte. L'accettazione deve essere formale e comunicata tempestivamente.
-
Rifiutare: Rifiuti in toto o fai scadere i termini, liberando l'acquirente e svincolando la sua caparra.
-
Fare una controproposta: Se il prezzo o una clausola non ti soddisfa (es. modifichi la data del rogito o ritocchi il prezzo), la giurisprudenza è chiara: "un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta" (art. 1326 c.c., 5° comma).
Questo ribalta i ruoli e sarai tu a dover attendere che l'acquirente originario accetti le tue nuove condizioni.
Cosa succede se ti tiri indietro dopo aver accettato
Questo è il passaggio più delicato. Se accetti l'offerta (priva di condizioni sospensive), incassi l'assegno a titolo di caparra confirmatoria e poi, per un ripensamento, ti tiri indietro decidendo di non vendere più, sarai tu a dover rimborsare il compratore versandogli il doppio della caparra che aveva lasciato.
Per tutti i dettagli tecnici su cosa succede una volta che hai messo la tua firma in calce all'offerta, ti suggeriamo la nostra guida specifica: Come funziona l'accettazione di una proposta d'acquisto immobiliare.
Cosa deve contenere la proposta
Affinché la proposta abbia forza legale, deve contenere degli elementi essenziali. Spesso, però, sono le clausole accessorie a salvare da brutte sorprese. (Elenco a scopo informativo: ti consigliamo sempre la validazione del tuo consulente legale o del tuo agente immobiliare di fiducia).
| Elementi essenziali | Clausole utili da valutare |
|---|---|
| Dati anagrafici di acquirente, venditore e agenzia mediatrice | Condizione sospensiva sull'ottenimento del mutuo |
| Identificazione esatta dell'immobile (dati catastali e indirizzo) | Verifica di regolarità urbanistica e catastale prima del rogito |
| Prezzo totale offerto e dilazione dei pagamenti | Data ultima per la stipula del rogito e stato di consegna |
| Somma versata a garanzia e sua qualifica giuridica (caparra/acconto) | Esclusione o inclusione di arredi specifici |
| Durata della validità (termine di irrevocabilità) | Clausola sulla cancellazione di eventuali ipoteche in essere |
| Compenso di mediazione dell'agenzia e chi ne è gravato | Copertura di eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate |
Il valore della proposta: prezzo, pagamento e durata
Ogni proposta deve chiarire l'aspetto economico in modo inequivocabile:
-
il prezzo di acquisto totale
-
quanto viene versato all'atto della proposta
-
quanto viene versato al momento dell'eventuale compromesso
-
quanto sarà saldato al rogito notarile.
La somma iniziale, rilasciata generalmente sotto forma di assegno non trasferibile o bonifico bancario, rimane "congelata" (spesso in custodia fiduciaria presso l'agente immobiliare) fino alla risposta del venditore. Il periodo di irrevocabilità deve essere esplicito: se la proposta indica "valida per 15 giorni", allo scoccare del 16° giorno l'offerta scade automaticamente.
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La proposta vincolata al mutuo
Se l'acquirente necessita di un** finanziamento bancario**, è vitale inserire nel modulo una "condizione sospensiva legata al buon fine del mutuo". Se inserita e accettata dal venditore, l'efficacia del contratto resta in sospeso fino alla delibera bancaria.
Se la banca dovesse rifiutare il finanziamento (o non deliberare nei tempi pattuiti), il contratto decade e la caparra viene restituita al compratore senza alcuna penale. Per capire meglio i tempi bancari, leggi la nostra guida Richiedere un mutuo per la casa: tutti i passaggi.