Atto di Donazione: Quanto Costa Donare un Immobile dal Notaio

La donazione è un contratto a titolo gratuito con cui una parte (il donante), per spirito di liberalità, arricchisce l'altra (il donatario) trasferendole un proprio diritto di proprietà o altro diritto reale su un bene.

Per legge, la donazione di un immobile non può mai avvenire con una semplice scrittura privata tra le parti, ma richiede il rispetto di requisiti formali molto stringenti per garantirne l'assoluta validità e la successiva trascrizione nei registri immobiliari.

Ai sensi del Codice Civile, la donazione di un bene immobile deve essere redatta obbligatoriamente per atto pubblico notarile e alla presenza di due testimoni.

Il ruolo del notaio è cruciale per diversi motivi:

• Accertamento della volontà: Il notaio verifica che il donante stia agendo liberamente, nella pienezza delle sue facoltà mentali e senza costrizioni esterne.

• Tutela legale: Il professionista controlla le visure e si accerta che l'immobile sia privo di ipoteche pregiudizievoli, pignoramenti o vincoli nascosti.

• Spiegazione degli effetti successori: Avvisa le parti sul rischio di una futura lesione di legittima nei confronti di altri eredi, prevenendo per quanto possibile cause giudiziarie negli anni successivi.

Il costo totale dell'operazione si compone delle competenze del notaio e delle** imposte da versare allo Stato**.

Mentre l'onorario professionale varia liberamente in base alla complessità dell'atto e al valore del bene (generalmente compreso tra i 1.500 € e i 3.000 €), la parte tributaria segue regole fisse regolate dall'Agenzia delle Entrate:

• Imposta di Donazione: Dipende dal grado di parentela tra donante e donatario. Si applica la franchigia di 1.000.000 € per figli e coniuge (aliquota 4% sull'eccedenza) e di 100.000 € per fratelli e sorelle (aliquota 6% sull'eccedenza).

• Imposte Ipotecaria e Catastale: Se per il beneficiario l'immobile rappresenta la Prima Casa, le imposte vengono corrisposte in misura fissa pari a 200 € ciascuna. In assenza delle agevolazioni prima casa, si applica un'aliquota del 2% per l'imposta ipotecaria e dell'1% per l'imposta catastale, calcolate sul valore catastale dell'immobile. Per approfondire come si ricava la base imponibile, puoi leggere la nostra guida sui Coefficienti per il calcolo del valore catastale.

Per una panoramica integrata sulla tassazione nei passaggi di proprietà familiari, visita anche l'approfondimento su Agevolazioni e imposte per successione e donazione immobiliari.

Vendere una casa che si è ricevuta in donazione è assolutamente pienamente legittimo e consentito dalla legge, ma rappresenta uno dei passaggi più delicati del mercato immobiliare.

Molto spesso il venditore scopre la complessità di una provenienza donativa solo a trattativa avviata, quando la banca dell'acquirente rallenta l'erogazione del mutuo.

La legge italiana tutela fortemente i cosiddetti legittimari (coniuge, figli e, in assenza di figli, ascendenti), assegnando loro una quota intoccabile del patrimonio del defunto (la quota di legittima).

Se una donazione effettuata in vita ha leso questa quota, gli eredi pregiudicati possono avviare un'azione legale:

• Azione di riduzione: Serve ad accertare la lesione della legittima e a ridurre le disposizioni testamentarie o le donazioni fatte dal defunto.

• Azione di restituzione: Se il donatario (chi ha ricevuto la casa) l'ha nel frattempo rivenduta a un terzo acquirente e non ha fondi sufficienti per risarcire i legittimari in denaro, questi ultimi possono chiedere la restituzione dell'immobile direttamente al terzo acquirente.

Questo rischio rimane attivo per un preciso arco temporale stabilito dal legislatore (parzialmente semplificato con la L. 80/2005):

• 10 anni dalla morte del donante: Se il donante è deceduto da oltre dieci anni, il termine per promuovere l'azione di riduzione è prescritto.

• 20 anni dalla trascrizione della donazione: Se sono trascorsi vent'anni dalla data di trascrizione dell'atto notarile senza che i legittimari abbiano notificato un'opposizione formale, l'immobile è al sicuro da pretese di restituzione contro i terzi acquirenti (anche se il donante è ancora in vita).

Proprio per questo motivo, le banche sono estremamente restie a concedere un mutuo garantito da ipoteca su una casa donata prima che siano trascorsi i termini di legge.

Per sbloccare la vendita e tranquillizzare sia l'acquirente sia l'istituto di credito prima dello scadere dei 10 o 20 anni, il mercato e la prassi notarile offrono diverse soluzioni pratiche:

1. Rinuncia all'azione di restituzione: I legittimari conosciuti (es. fratelli del venditore) firmano un atto formale in cui rinunciano a far valere l'azione di restituzione contro terzi acquirenti. N.b: questo non protegge al 100% dal rischio di eredi sopravvenuti o non conosciuti all'atto della rinuncia.
2. Atto di mutuo dissenso (Risoluzione della donazione): Se il donante è ancora in vita, donante e donatario tornano dal notaio e annullano di comune accordo la donazione originaria. L'immobile torna ufficialmente di proprietà del donante, che potrà così venderlo direttamente all'acquirente senza alcun vincolo di provenienza donativa.
3. Polizza assicurativa sulla donazione: È oggi la soluzione più flessibile e diffusa. Si tratta di una speciale assicurazione (spesso pagata dal venditore una tantum) che garantisce sia l'acquirente sia la banca finanziatrice: in caso di futura azione legale vittoriosa da parte di eredi lesi, la compagnia assicurativa risarcisce economicamente i legittimari, salvaguardando la proprietà dell'immobile in capo all'acquirente.

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Non sempre il trasferimento a titolo gratuito di un immobile avviene con l'atto diretto di donazione. Esiste uno strumento alternativo ampiamente utilizzato: la donazione indiretta.

Il caso tipico è quello dei genitori che pagano direttamente il prezzo di compravendita al venditore affinché la casa venga intestata al figlio, oppure che versano il denaro sul conto di quest'ultimo con lo scopo vincolato e dichiarato nel rogito di acquistare l'immobile.

La donazione indiretta permette di raggiungere lo stesso scopo economico (dotare un familiare di una casa), ma con un vantaggio fiscale e pratico significativo: l'atto di compravendita non viene formattato tecnicamente come una donazione diretta, agevolando in molti casi i successivi passaggi sul mercato immobiliare.

Per saperne di più, consulta la guida su Donazione indiretta: acquisto casa per il figlio.

Se vuoi valutare l'intero iter contrattuale e burocratico per rimettere sul mercato il tuo immobile in piena sicurezza, consulta la nostra panoramica su Tutti i passi per vendere casa.