Valutazione di un terreno: come si effettua?

Durante la valutazione di un terreno è necessario considerare la sua natura.

Le tipologie di terreno sono:

• terreno con costruzione e sul quale sono presenti degli immobili o altri edifici;
• terreno edificabile che permette al proprietario di realizzare una costruzione sopra di esso;
• terreno agricolo e sul quale è possibile portare avanti attività agricole;
• terreno attrezzato con collegamenti fognari, acqua, luce e gas;
• terreno servito dove sono presenti più strade che permettono l’accesso.

I due principali che considereremo sono il terreno edificabile e il terreno agricolo.

Un terreno edificabile è un’area in cui è possibile realizzare un fabbricato e deve essere tendenzialmente attrezzato se non anche servito.

La possibilità di realizzare una costruzione sopra di esso è un fattore importante da considerare in fase di compravendita perché ne aumenta non di poco il valore.

I principali fattori da considerare sono:

• la superficie totale del terreno;
• il valore al metro quadro;
• il valore commerciale del fabbricato al metro quadro;
• il valore totale della costruzione;
• l’incidenza di prezzo del terreno rispetto al prezzo del fabbricato;
• l’indice di fabbricabilità.

Il valore totale del fabbricato è ottenibile tramite una moltiplicazione dei seguenti fattori:

• la superficie del lotto;
• l’indice di fabbricabilità;
• il valore di mercato del fabbricato al metro quadro.

L’indice di fabbricabilità permette di conoscere quanti metri cubi di fabbricato possono essere costruiti ogni metro quadro.

Il valore del terreno è dato dal valore totale del fabbricato moltiplicato per l’incidenza del prezzo diviso per l’indice di fabbricabilità.

Come detto in precedenza un terreno agricolo può essere utilizzato per attività di tipo agricolo come la coltivazione, l’allevamento o la selvicoltura.

La valutazione di un terreno agricolo si divide principalmente in due fasi.

La prima fase riguarda la determinazione del valore catastale. I fattori da considerare in questo caso sono:

• il reddito dominicale è la rendita catastale del terreno agricolo derivante dalla sola proprietà e non dall’effettivo esercizio di attività come la coltivazione;
• il moltiplicatore catastale che è pari a 90;
• il coefficiente di rivalutazione che è pari al 25%.

Nella seconda fase, dopo aver calcolato il valore catastale, è possibile realizzare la valutazione di mercato. Il valore di mercato non è possibile calcolarlo come una semplice formula, come fatto per il valore catastale. Sarà necessario in questo caso considerare vari fattori come l’area geografica in cui è ubicato, se il terreno è seminativo, quanto produce, la presenza di centri abitati nelle vicinanze e la presenza di corsi d’acqua.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare fornisce delle quotazioni relative al valore di un terreno. All’interno delle quotazioni è possibile recuperare i valori al metro quadro divisi per aree geografiche e aggiornati ogni 6 mesi.

Il reddito dominicale indica l’entrata derivante dall’avere in possesso un terreno agricolo. Come detto in precedenza viene utilizzato per calcolare il valore di un terreno agricolo e viene anche utilizzato per il calcolo di imposte.

Il reddito dominicale viene calcolato tramite le tariffe di estimo realizzate dal Comune.

• ottenere il permesso di costruire da parte del comune per immobili ad uso abitativo o accessorio;
• avere la titolarità del terreno;
• il fabbricato (abitativo o accessorio) che verrà costruito sopra al terreno deve avere una destinazione legata all’attività di impresa agricola;
• l’ultimo requisito da rispettare è la compatibilità urbanistica, stabilito dal Comune tramite regolamento urbanistico.