Acquistare una casa in costruzione: tutti i consigli utili

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione

Una persona che sta cercando di comprare casa può optare per due diverse soluzioni. La prima può essere la scelta di acquistare un’abitazione già esistente e la seconda di acquistare una casa in costruzione.

Vediamo insieme i principali vantaggi, svantaggi e gli strumenti di protezione a disposizione dell’acquirente che intenda acquistare una casa in costruzione.

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I vantaggi di comprare una casa in costruzione

Quando si decide di acquistare un immobile in costruzione i vantaggi sono diversi.

Un acquirente può decidere come personalizzare un’abitazione in base alle proprie esigenze e decidere come sistemare infissi, finestre e stanze.

L’acquisto di un’abitazione esistente può comportare dei lavori di ristrutturazione per cercare di adeguarsi agli standard vigenti. Per una casa in costruzione non è necessario fare dei lavori di ristrutturazione per anni salvo possibili difetti.

Legato al punto precedente, una nuova abitazione ha l’obbligo di adeguarsi agli standard stabiliti dal regolamento edilizio, avere la certificazione energetica e rispettare le comuni norme di igiene.

L’acquirente inoltre può tutelarsi da possibili vizi di costruzione che potrebbero emergere durante il periodo in cui viva presso l’abitazione. Nel caso di vizi di questo tipo, i costi di intervento sarebbero addebitati al costruttore.

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Gli svantaggi di comprare una casa in costruzione

Acquistare una casa in costruzione può presentare diversi svantaggi.

Per acquistare una casa è necessario solitamente versare un anticipo al costruttore. In caso di fallimento del costruttore, questa somma di denaro sarebbe a rischio.

Per quanto riguarda i costi, una casa nuova comporta solitamente un esborso maggiore di denaro a parità di prezzo al metro quadro. In un’abitazione già esistente sarebbero presenti probabilmente dei costi di ristrutturazione da sostenere.

Un altro problema potrebbe essere invece il momento della consegna dell’abitazione. In questo caso i lavori potrebbero ritardare e far slittare i nostri piani di trasferirci in una nuova abitazione.

L’ultimo punto su cui potrebbero presentarsi divergenze, sono le aspettative sulla casa. Durante la costruzione si era immaginato che la casa potesse avere delle sembianze diverse. In questo caso bisogna mettersi d’accordo con il costruttore per apportare delle modifiche all’immobile.

Prima del decreto legislativo N°122 del 20 giugno 2005, le protezioni a disposizione dell’acquirente erano limitate. Vediamo insieme le protezioni a disposizione del compratore.

La garanzia fideiussoria

Il primo strumento a disposizione dell’acquirente è la garanzia fideiussoria. La garanzia fideiussoria è una tutela che mira a garantire la protezione delle somme versate dall’acquirente affidandosi ad istituti di credito, compagnie assicurative o intermediari finanziari.

Gli enti finanziari hanno l’obbligo di garantire l’adempimento da parte del debitore (il costruttore) verso il creditore (l’acquirente). Se il costruttore non effettua il rimborso delle somme erogate dall’acquirente, gli istituti di credito saranno obbligati in solido a restituire la somma di denaro.

La fideiussione è un obbligo di legge e l’impresa costruttrice è obbligata a rilasciarla all'acquirente. L’impresa di costruzione può dichiarare che non intende rilasciare la fideiussione, ma il contratto in questo caso sarebbe nullo. La nullità del contratto può essere solo fatta valere unicamente dall’acquirente. Il costo è sostenuto dall’impresa di costruzione, ma viene solitamente caricata sul prezzo di acquisto dell’immobile e avrà un prezzo alto in base al grado di rischio. della stessa

Per le società cooperative, la fideiussione riguarda le obbligazioni assunte dall’acquirente con essa per ottenere il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile al fine di costruire l’immobile.

La polizza assicurativa sull'immobile

L’articolo 1669 del Codice Civile stabilisce che l’appaltatore, nel caso di rovina, difetti di costruzione o eventuali danni sia responsabile per dieci anni dal compimento dell’opera. Il costruttore è obbligato a contrarre una polizza assicurativa sull’immobile.

Per essere tutelato l’acquirente deve presentare denuncia entro un anno dalla scoperta del fatto. Una buona idea è richiedere il documento della polizza in modo da capire per quali danni è presente la copertura.

Rogito, compromesso e capitolato

Al momento del rogito per una casa in costruzione è necessario presentare la seguente documentazione:

  • le caratteristiche tecniche dell’edificio;
  • il prezzo dell’immobile e le modalità con cui verrà effettuato il pagamento;
  • gli elementi principali della fideiussione;
  • i possibili vincoli sull'immobile come ipoteche o se l’abitazione è stata acquistata in edilizia convenzionata;
  • i dati sul permesso di costruzione, del costruttore e di possibili altri costruttori.

All’interno del capitolato di costruzione devono essere riportate le caratteristiche dei materiali utilizzati e gli elaborati presentati per il progetto di costruzione al fine di ottenere il permesso di costruire l’abitazione.

Diritto di prelazione

Nel caso in cui l’immobile sia consegnato all’acquirente ed adibito ad abitazione principale, è possibile esercitare il diritto di prelazione.

Questa possibilità si può presentare nel caso in cui l’immobile venga messo l’asta. In questo caso l’acquirente ha dieci giorni di tempo per esercitare la prelazione.

Fondo di solidarietà

L’ultimo meccanismo di protezione è il fondo di solidarietà che permette di fornire un indennizzo agli acquirenti.

Il fondo è pensato per i casi specifici in cui vi sia stato un accordo negoziale con il costruttore. Il fondo è istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze.

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