Vendere casa acquistata in edilizia convenzionata: come fare

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione

Diversi proprietari si sono trovati ad affrontare il problema di vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata. Una casa di questo tipo è soggetta a vincoli e norme da rispettare sia in fase di acquisto iniziale sia per le successive compravendite.

La vendita di case costruite in edilizia convenzionata non è semplice. Prima di vendere è bene rivolgersi ad un’agenzia immobiliare o un notaio.

Scopriamo insieme cos’è l’edilizia convenzionata, quali sono gli elementi da valutare prima di vendere o acquistare casa e come fare a concludere la vendita.

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Che cos’è l’edilizia convenzionata

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare che permette l’acquisto di immobili a prezzi vantaggiosi per famiglie a basso reddito. In cambio del supporto del Comune, il costruttore si impegna a vendere l’immobile a prezzi favorevoli.

L’accordo che viene sancito tra il comune e le imprese di costruzione ha dei vincoli e norme da rispettare per rientrare all’interno di questa categoria. Le aziende di costruzioni si fanno carico dei costi da sostenere e rientrano dall’investimento con la vendita delle abitazioni.

L’edilizia convenzionata inoltre si distingue dall’edilizia agevolata che prevede dei finanziamenti per l’acquisto di un immobile e da quella sovvenzionata dove l’ente pubblico si fa carico dei costi di costruzione.

Le convenzioni, inoltre, possono seguire un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP) o basarsi sulla cd. Legge Bucalossi, che prevede la riduzione del contributo concessorio.

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I vincoli dell’edilizia convenzionata per venditori e acquirenti

In prima battuta l’acquirente deve avere la residenza nello stesso comune dell’abitazione, ha l’impossibilità di vendere l’immobile prima di un periodo di tempo definito (solitamente dopo i 5 anni) e il divieto di possedere una seconda casa. Tutti questi vincoli non rendono semplice la vendita di un immobile di questo tipo.

Una volta entrato in possesso dell’immobile il proprietario può decidere di vendere l’abitazione. I principali vincoli in questo caso sono:

  • prezzo imposto di vendita: il proprietario non può decidere di vendere l’immobile ad un prezzo di mercato, ma ad un prezzo massimo stabilito dal comune
  • prezzo di locazione: l’affittuario ha un canone massimo da dover pagare per vivere all’interno dell'abitazione
  • durata: il proprietario ha l’obbligo di mantenere il possesso dell’immobile per alcuni anni (in base all’accordo)
  • nuclei familiari a basso reddito: l’acquisto di una prima casa in edilizia convenzionata ha la finalità di favorire le famiglie meno abbienti e non si può procedere con la vendita a tutti i soggetti interessati all’acquisto dell’abitazione

Per la fase di vendita il comune deve invece dichiarare:

  • quale sia il prezzo massimo a cui è possibile vendere;
  • se intende esercitare il diritto di prelazione;
  • dopo quanto tempo sia possibile vendere;
  • che parametri devono rispettare gli acquirenti per poter acquistare l’abitazione.

La vendita ha prassi differenti se il diritto è di piena proprietà o di superficie.

Come vendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata

Prima di decidere di vendere è bene adottare alcuni accorgimenti. Visitare l’ufficio tecnico del comune è un buon modo per comprendere quali siano i vincoli da rispettare ed evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo in seguito.

In alcuni casi le compravendite sono state realizzate a prezzi di mercato e in seguito sono state dichiarate nulle perché non rispettavano il limite di prezzo. I nuovi proprietari hanno effettuato richieste di risarcimento e queste sono state accolte perché la vendita violava i vincoli imposti. Nel 2015 la Cassazione con la sentenza 18135, ha dichiarato parzialmente nulle le compravendite avvenute a prezzi di mercato e i proprietari hanno dovuto risarcire la differenza tra il prezzo di mercato e il prezzo vincolato.

All’interno del contratto di vendita è importante riportare i vincoli presenti sull’immobile per evitare che l'acquirente dichiari nullo il contratto in seguito. Le convenzioni di ogni comune sono differenti tra loro ed è importante leggerla nei minimi dettagli per capire come procedere con la vendita dell’immobile.

In alcuni casi è possibile realizzare uno svincolamento dalla convenzione pagando una somma di denaro stabilita dal comune. Prima di fare questo bisogna realizzare un’analisi di mercato per comprendere qual è il prezzo di mercato attuale, in secondo luogo capire il prezzo del comune e i costi di un possibile svincolo. Se l’analisi risulta conveniente è possibile richiedere lo svincolo salvo approvazione da parte del Comune.

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