Durante la ricerca di un’abitazione da comprare, è possibile imbattersi in annunci di immobili recanti la dicitura nuda proprietà o usufrutto.
Nel caso in cui si acquisti una nuda proprietà, il nuovo proprietario sarà considerato “nudo” perché spogliato del diritto di usufrutto.
in questo caso qua il nudo proprietario acquisterà l’abitazione ad un prezzo inferiore rispetto a quella della proprietà intera.
Come si calcola il valore effettivo della nuda proprietà? Scopriamolo insieme.
Calcolo nuda proprietà
Calcolo valore nuda proprietà e usufrutto
Per calcolare il valore della nuda proprietà è necessario tenere in conto diversi indicatori. Gli indicatori sono:
- il valore della piena proprietà;
- l’età dell’usufruttuario in anni compiuti.
In base all’età dell’usufruttuario il valore della proprietà sarà diviso in percentuale tra usufrutto e nuda proprietà.
Il diritto di usufrutto sarà costituito fino al momento della morte dell’usufruttuario.
L’acquirente della nuda proprietà di un immobile sosterrà un costo di acquisto pari al valore di mercato dell’immobile scontato dell’usufrutto. L’acquirente non potrà godere del bene fino al momento in cui sarà presente il diritto di usufrutto.
Tabelle calcolo nuda proprietà e usufrutto
Come si calcola l’usufrutto in base all’età?
La norma di riferimento per calcolare l’età dell’usufruttuario è la D.M. 12 dicembre 2019 – in G.U. n. 293 del 14.12.2019 – in vigore dal 1° gennaio 2020
In base all’età dell'usufruttuario la ripartizione percentuale sarà la seguente:
- da 0-20 anni 95% usufrutto e 5% nuda proprietà;
- da 21-30 anni 90% usufrutto e 10% nuda proprietà;
- da 31-40 anni 85% usufrutto e 15% nuda proprietà;
- da 41-45 anni 80% usufrutto e 20% nuda proprietà;
- da 46-50 anni 75% usufrutto e 25% nuda proprietà;
- da 51-53 anni 70% usufrutto e 30% nuda proprietà;
- da 54-56 anni 65% usufrutto e 35% nuda proprietà;
- da 57-60 anni 60% usufrutto e 40% nuda proprietà;
- da 61-63 anni 55% usufrutto e 45% nuda proprietà;
- da 64-66 anni 50% usufrutto e 50% nuda proprietà;
- da 67-69 anni 45% usufrutto e 55% nuda proprietà;
- da 70-72 anni 40% usufrutto e 60% nuda proprietà;
- da 73-75 anni 35% usufrutto e 65% nuda proprietà;
- da 76-78 anni 30% usufrutto e 70% nuda proprietà;
- da 79-82 anni 25% usufrutto e 75% nuda proprietà;
- da 83-86 anni 20% usufrutto e 80% nuda proprietà;
- da 87-92 anni 15% usufrutto e 85% nuda proprietà;
- da 93-99 anni 10% usufrutto e 90% nuda proprietà;
- oltre i 100 anni non è previsto.
Come possiamo notare, al diminuire dell’età dell’usufruttuario corrisponde un aumento dello sconto sul prezzo per ottenere la nuda proprietà dell’immobile. Questo perché, fino all’ultimo giorno di vita dell'usufruttuario, non sarà possibile per il nudo proprietario godere dell’immobile acquistato.
Ad esempio quindi se l’usufruttuario ha 77 anni e la proprietà dell’immobile è pari a 200.000€, l’usufrutto sarà pari a 60.000€, mentre la nuda proprietà sarà di 140.000€.
Un secondo esempio può essere l’usufruttuario di 84 anni con un immobile del valore di 100.000€ avrà un usufrutto pari a 20.000€ e una nuda proprietà di 80.000€.