Durante la ricerca di un’abitazione da comprare, è possibile imbattersi in annunci di immobili recanti la dicitura nuda proprietà o usufrutto.
Nel caso in cui si acquisti una nuda proprietà, si diventa proprietari effettivi dell'immobile ma non si acquisisce il diritto di utilizzarlo nell'immediato. Per questo motivo, l'acquisto avviene a un prezzo inferiore rispetto a quello della piena proprietà.
Come si calcola il valore effettivo della nuda proprietà? Vediamo insieme come funziona.
Calcolo nuda proprietà
Calcolo valore nuda proprietà e usufrutto
Per calcolare il valore della nuda proprietà è necessario tenere in conto diversi indicatori. Gli indicatori sono:
- il valore della piena proprietà;
- l’età dell’usufruttuario in anni compiuti.
In base all’età dell’usufruttuario il valore della proprietà sarà diviso in percentuale tra usufrutto e nuda proprietà.
Il diritto di usufrutto sarà costituito fino al momento della morte dell’usufruttuario.
L’acquirente della nuda proprietà di un immobile sosterrà un costo di acquisto pari al valore di mercato dell’immobile scontato dell’usufrutto. L’acquirente non potrà godere del bene fino al momento in cui sarà presente il diritto di usufrutto.
Tabelle calcolo nuda proprietà e usufrutto
Come si calcola l’usufrutto in base all’età?
La norma di riferimento per calcolare l’età dell’usufruttuario è la D.Lgs 18/09/2024 n. 139 (confermato dal DM 24/12/2025), che ha introdotto un tasso minimo di riferimento (floor) del 2,5% ai fini fiscali.
In base all’età dell'usufruttuario la ripartizione percentuale sarà la seguente:
| Età usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
|---|---|---|---|
| Da 0 a 20 anni | 38,00 | 95,00% | 5,00% |
| Da 21 a 30 anni | 36,00 | 90,00% | 10,00% |
| Da 31 a 40 anni | 34,00 | 85,00% | 15,00% |
| Da 41 a 45 anni | 32,00 | 80,00% | 20,00% |
| Da 46 a 50 anni | 30,00 | 75,00% | 25,00% |
| Da 51 a 53 anni | 28,00 | 70,00% | 30,00% |
| Da 54 a 56 anni | 26,00 | 65,00% | 35,00% |
| Da 57 a 60 anni | 24,00 | 60,00% | 40,00% |
| Da 61 a 63 anni | 22,00 | 55,00% | 45,00% |
| Da 64 a 66 anni | 20,00 | 50,00% | 50,00% |
| Da 67 a 69 anni | 18,00 | 45,00% | 55,00% |
| Da 70 a 72 anni | 16,00 | 40,00% | 60,00% |
| Da 73 a 75 anni | 14,00 | 35,00% | 65,00% |
| Da 76 a 78 anni | 12,00 | 30,00% | 70,00% |
| Da 79 a 82 anni | 10,00 | 25,00% | 75,00% |
| Da 83 a 86 anni | 8,00 | 20,00% | 80,00% |
| Da 87 a 92 anni | 6,00 | 15,00% | 85,00% |
| Da 93 a 99 anni | 4,00 | 10,00% | 90,00% |
Come possiamo notare, al diminuire dell’età dell’usufruttuario corrisponde un aumento dello sconto sul prezzo per ottenere la nuda proprietà dell’immobile. Questo perché, fino all’ultimo giorno di vita dell'usufruttuario, non sarà possibile per il nudo proprietario godere dell’immobile acquistato.
Ad esempio quindi se l’usufruttuario ha 77 anni e la proprietà dell’immobile è pari a 200.000€, l’usufrutto sarà pari a 60.000€, mentre la nuda proprietà sarà di 140.000€.
Un secondo esempio può essere l’usufruttuario di 84 anni con un immobile del valore di 100.000€ avrà un usufrutto pari a 20.000€ e una nuda proprietà di 80.000€.