Vendere un immobile ereditato: come funziona?

Pubblicata il 14/02/2020
vendere casa ereditata

Se si eredita un immobile, è possibile desiderare di venderlo: è una scelta pratica e può fornire una buona possibilità di guadagno. Per vendere una casa ricevuta in eredità, però, è necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti che riguardano in modo specifico questo particolare tipo di compravendita.

Rispetto a un normale atto di vendita di un immobile (di cui comunque vengono mantenute tutte le regole e anche tutte le eventuali agevolazioni e detrazioni fiscali, se si ha diritto), quando si tratta di una casa o appartamento ereditato gli adempimenti necessari dal punto di vista burocratico sono più numerosi e può essere utile aver presente quali sono i passaggi di questo processo.

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La dichiarazione di successione

Il primo passo da compiere quando si eredita un immobile è quello di presentare la dichiarazione di successione, un documento che notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali. Questa va presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato l’immobile in eredità e dal 1° gennaio è possibile fare la dichiarazione di successione tramite il software dedicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La dichiarazione di successione consiste nell’elenco di tutti i beni del defunto e viene utilizzata per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Dal momento che nessun bene ricevuto il eredità può essere venduto se non sono state pagate le imposte relative, questo documento ha un valore molto importante.

La tassa di successione

Per quel che riguarda le tasse di successione da pagare sull’immobile (liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione), queste variano a seconda del grado di parentela:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge

  • 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle

  • 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri

  • 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente)

Le altre imposte da pagare

Oltre alla tassa di successione, per un immobile ereditato si sostengono anche le spese che sono previste normalmente nelle regolari compravendite:

  • imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile)

  • imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile) Entrambe sono da pagare prima di presentare la dichiarazione di successione, ma, nel caso in cui almeno uno degli eredi possa beneficiare delle agevolazioni prima casa, tali imposte si applicano nella misura fissa di 200€ ciascuna.

Sono inoltre da pagare:

  • imposta di bollo, a 64€ per ogni nota di trascrizione

  • tributi speciali (ad esempio i diritti di segreteria)

  • tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione

Infine, per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro un massimo di 30 giorno dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate a cui ci si è rivolti. Per la domanda di voltura catastale occorre versare:

  • 55€ per il tributo speciale catastale

  • 16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo

Accettazione e trascrizione

Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare anche altri due atti.

Il primo è l’atto di accettazione dell’eredità, poiché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti. Questo atto può essere di due tipi:

  • accettazione espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni (la scelta più sicura se si vuole concludere senza problemi burocratici una compravendita immobiliare)

  • accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma manifesta con i comportamenti la sua volontà di accettare l’eredità

Il secondo atto è la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica per tutti i soggetti coinvolti che la proprietà dell’immobile in oggetto è passata dal defunto al nuovo proprietario, che intende venderlo. La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito, che però senza quest’atto non può concludersi. Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, bisogna portare:

  • il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità

  • l’atto di successione

Vendere un immobile in coeredità

Se l’immobile viene designato a più eredi, è necessario che tutti esprimano il consenso unanime alla vendita per poter procedere. Nel caso in cui non tutti siano d’accordo alla vendita, le opzioni percorribili sono due:

  • vendere la propria quota di proprietà dell’immobile, anche se, in questo caso, i coeredi hanno il diritto di prelazione. Questo implica che, dopo aver fatto stabilire il valore della propria quota, bisognerà proporne l’acquisto prima a chi possiede le altre quote della proprietà e solo nel caso in cui questi non fossero interessati si potrà venderle a terzi

  • sciogliere la comunione davanti a un giudice, una strada percorribile solo dopo che un primo tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi non è andato a buon fine e non si è trovata un’altra soluzione. In questo caso un giudice stabilità autonomamente le condizioni di vendita dell’immobile in base alle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare e dividerà il ricavato tra i coeredi

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