Per vendere una casa ereditata sono necessari 4 passaggi:
- presentare la dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso,
- effettuare la voltura catastale,
- ottenere l'accordo di tutti gli eredi se in comproprietà,
- firmare il rogito.
Sulla vendita di immobili ereditati NON si paga la plusvalenza, anche se venduti prima di 5 anni dalla successione (art. 67 TUIR).
| Step | Adempimento | Tempi | Costo orientativo |
|---|---|---|---|
| 1 | Apertura successione (notaio) | Subito dopo il decesso | 300-1.500 EUR |
| 2 | Dichiarazione di successione | Entro 12 mesi dal decesso | 150-500 EUR (CAF) |
| 3 | Pagamento imposte successione | Entro 90 giorni dalla dichiarazione | Variabile (vedi guida) |
| 4 | Voltura catastale | Entro 30 giorni dalla successione | 60-200 EUR |
| 5 | Accettazione tacita o espressa eredità | Necessaria per vendere | Atto notarile se espressa |
| 6 | Accordo tra eredi (se più di uno) | Prima di mettere in vendita | Eventuale mediazione |
| 7 | Mandato all’agenzia immobiliare | Quando si decide di vendere | Zero con Dove.it (lato venditore) |
| 8 | Rogito notarile | Quando si trova acquirente | 1-2% del prezzo (a carico acquirente) |
Vendere sasa ereditata 2026: procedura, tasse, comproprietà
- Come si vende un immobile ricevuto in eredità
- Adempimenti preliminari obbligatori
- Dichiarazione di successione
- Voltura catastale
- Accettazione dell'eredità
- Tasse sulla vendita di immobile ereditato
- Niente plusvalenza per gli eredi (art. 67 TUIR)
- Imposte a carico dell'acquirente
- Gestione delle comproprietà tra eredi
- Accordo tra eredi
- Divisione giudiziale in caso di disaccordo
- Vendere prima la propria quota o aspettare la divisione?
- Documenti necessari per vendere casa ereditata
- Costi e tempi medi del processo di vendita
- Vendere casa ereditata con Dove.it
Come si vende un immobile ricevuto in eredità
Non puoi svegliarti una mattina e vendere la casa che hai appena ereditato. Prima di firmare qualsiasi compromesso o mandato di vendita, è necessario formalizzare il passaggio di proprietà dal defunto agli eredi, sistemando le pratiche fiscali e burocratiche.
Questo evita che il rogito venga bloccato all'ultimo minuto dal notaio.
Adempimenti preliminari obbligatori
Dichiarazione di successione
Voltura catastale
Accettazione dell'eredità
Non diventi proprietario finché non accetti l'eredità. Può essere espressa (con atto notarile) o tacita (mettendo in vendita l'immobile compi di fatto un atto che presuppone l'accettazione).
Tuttavia, per poter rogitare la casa, il notaio chiederà l**a trascrizione dell'accettazione tacita** nei registri immobiliari.
Tasse sulla vendita di immobile ereditato
Niente plusvalenza per gli eredi (art. 67 TUIR)
Sulla vendita di un immobile ereditato non si paga la tassa sulla plusvalenza immobiliare, nemmeno se decidi di vendere il giorno dopo averlo ereditato.
L’art. 67, lett. b) del TUIR stabilisce infatti che per gli immobili acquisiti per successione, la tassazione sul guadagno (la differenza tra il valore di acquisto/successione e il prezzo di vendita) non si applica. Questa esclusione vale per tutti gli eredi.
Se vuoi capire come funziona per le compravendite classiche, leggi cosa succede quando decidi di vendere casa prima di 5 anni.
Imposte a carico dell'acquirente
Gestione delle comproprietà tra eredi
Accordo tra eredi
Divisione giudiziale in caso di disaccordo
Se non si trova l'accordo (uno vuole vendere, l'altro no, o non c'è intesa sul prezzo), ogni coerede può rivolgersi al giudice chiedendo la divisione (art. 713 c.c.).
È una procedura lunga (1-3 anni) e costosa (tra spese legali e perizie tecniche si spendono in media da 5.000 a 15.000 €). Il giudice ordinerà la valutazione dell'immobile e, se non è divisibile, disporrà la vendita all'asta, con un'enorme svalutazione del prezzo finale.
Vendere prima la propria quota o aspettare la divisione?
Ogni erede può sempre vendere autonomamente la propria quota dell'immobile senza il consenso degli altri (riconoscendo loro il diritto di prelazione). Tuttavia, il valore di una singola quota venduta a terzi è sempre molto inferiore al valore proporzionale dell'intero immobile.
La soluzione più rapida, se c'è accordo, è cedere la propria quota direttamente agli altri coeredi.
Documenti necessari per vendere casa ereditata
Prima di mettere l'immobile sul mercato, assicurati di avere:
-
Atto di provenienza (come il defunto aveva acquistato la casa).
-
Dichiarazione di successione registrata.
-
Ricevuta di pagamento delle imposte di successione.
-
Visura e planimetria catastale aggiornate (dopo la voltura).
-
Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Costi e tempi medi del processo di vendita
Vendere casa ereditata con Dove.it
Gestire la vendita di un immobile ereditato, specialmente se ci sono più eredi e opinioni discordanti sul prezzo, è stressante.
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