Non tutti i condomini presentano dei problemi di litigiosità fra le persone. In molti casi non è necessario quindi sostenere il costo dell’amministratore di condominio.
Vediamo insieme come funziona un condominio senza amministratore, quali sono le regole da rispettare e le responsabilità dei singoli condomini.
Condominio senza amministratore: come funziona
Condominio con meno di otto condomini
Nel caso di un condominio con meno di otto proprietari di un’abitazione, non è necessaria la nomina di un amministratore di condominio. In caso di un numero superiore scatterà l’obbligo di nominare un amministratore di condominio.
In assenza di un amministratore di condominio, verrà nominato un referente tra i proprietari di casa che si occuperà del condominio a nome di tutti gli altri.
Il referente dovrà compiere le seguenti attività:
- rendicontare le spese;
- riscuotere le quote condominiali;
- pagare le bollette;
- gestire le pulizie delle parti comuni;
- versare le ritenute d’acconto.
Codice fiscale del condominio
Un caso frequente che si può presentare è la necessità di realizzare dei lavori condominiali senza amministratore.
Il referente si occuperà di tutte le pratiche e il condominio dovrà essere dotato del proprio codice fiscale che servirà ad identificare l’edificio nei rapporti verso terzi.
La spesa verrà poi ripartita in base alle tabelle millesimali.
Conto corrente del condominio
Quando si costituisce un condominio viene aperto il codice fiscale del condominio. A seguito di questa operazione sarà necessario aprire un conto corrente intestato al condominio.
All’interno del conto dovranno transitare tutte le opere realizzate all’interno dell’edificio, che siano di natura ordinaria o straordinaria.
Se vi è un amministratore provvederà lui alla richiesta di apertura del conto, in alternativa sarà compito del referente compiere questa operazione.
Il condominio sarà considerato un sostituto d’imposta, verserà la ritenuta d'acconto per lavori realizzati dai professionisti e sarà necessario presentare il modello 770 per la dichiarazione dei redditi.
Regolamento condominiale
Un ulteriore adempimento necessario è la predisposizione del regolamento di condominio. Il costruttore dell’edificio lo realizza e lo fa firmare ad ogni proprietario al momento dell’acquisto dell’abitazione. Il regolamento viene definito contrattuale perché viene fatto firmare al momento della vendita.
È necessario dotarsi di un regolamento solo quando il numero di condomini è almeno pari a 11.
Nel caso di un numero inferiore di proprietari sarà possibile che vi sia l’assenza del regolamento; in questo caso si rispetteranno le norme del Codice Civile. È buona prassi dotarsi di un regolamento per evitare l’insorgere di eventuali conflitti fra i condomini.
L’assemblea condominiale
In assenza di amministratore è possibile richiedere la convocazione dell'assemblea condominiale. Ogni condomino ha questa possibilità.
Le regole relative alla maggioranza e ai quorum assembleari seguiranno le regole stabilite all’interno del Codice Civile.
Condominio senza amministratore sanzioni
Nel caso in cui vi sia l’obbligo di nominare un amministratore è possibile rivolgersi al tribunale.
Il costo minimo sarà pari a 170 euro e sarà necessario sostenere il compenso dell’avvocato difensore.
Con questo provvedimento sarà possibile ottenere una nomina giudiziale e sanare l’inerzia dell’assemblea.