Come calcolare i millesimi di un appartamento

All’interno di un condominio possono essere presenti degli immobili dove la proprietà è esclusiva e appartenente ad un singolo soggetto oppure dove la proprietà è comune e vi sono diversi comproprietari per una singola abitazione.

Tuttavia l’uso dei beni comuni può variare tra i residenti, come nel caso delle scale, che sono più utilizzate dai residenti ai piani bassi rispetto a quelli in attico. Per questo motivo, esistono diverse tabelle millesimali specifiche:

• La tabella generale, o tabella A;
• La tabella dedicata alle scale e all'ascensore, rispettivamente tabella B e C;
• La tabella per il riscaldamento, conosciuta come tabella D.

Possono essere presenti anche altre tabelle, come quella per la manutenzione e l'illuminazione delle aree comuni (tabella E), per le spese del portiere, se presente (tabella F), o una specifica per il tetto, a seconda delle caratteristiche strutturali dell'edificio.

Le tabelle millesimali hanno l’obiettivo di stabilire l’importo che ogni condomino deve versare e che peso questi hanno all’interno dell’assemblea condominiale.

Tramite le tabelle millesimali l’edificio viene suddiviso in 1000 quote differenti e queste singole quote sono attribuite in base al valore di ogni unità immobiliare.

Perciò, se l'intero edificio ha un valore di 1.000/1.000, ciascun appartamento sarà rappresentato da una frazione di questo valore; per esempio, l'unità abitativa numero uno potrebbe essere valutata 60/1.000, la numero due 107/1.000, e così via. Questi valori millesimali sono raccolti in tabelle specifiche redatte da un tecnico qualificato e servono per vari scopi. Vedremo in seguito come vengono determinate queste quote millesimali.

Il millesimo è l’unità di misura della proprietà all’interno di un condominio. in base all’articolo 1118 del codice civile, il diritto di ogni condomino è calcolato in base ai valori millesimali.

Gli scopi principali della tabelle millesimali sono:

• avere un metodo per il calcolo delle spese condominiali;
• permettono di fornire una rappresentazione della misura dei diritti di ogni condomino;
• è il parametro di riferimento utilizzato per stabilire i quorum assembleari.

Oltre a queste tabelle, il condominio si può dotare di altre tabelle per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni come:

• la tabella generale detta anche “tabella A”;
• la tabella per le scale e l’ascensore o dette anche “tabella B” o “tabella C”;
• la tabella per il riscaldamento “tabella D”.

Durante l’acquisto di un’abitazione viene allegato al contratto di compravendita il regolamento condominiale e con esso le tabelle millesimali.

Il valore dei millesimi non varia ad ogni compravendita, ma rimane identico salvo siano realizzati degli interventi sull’immobile o sull’edificio.

Nel caso di assenza delle tabelle millesimali, il condomino dovrà partecipare comunque alle spese in base al valore del proprio immobile. In questo caso sarà l'assemblea condominiale a redigere le tabelle millesimali e successivamente ad aggiungerle al regolamento. Fino a quel momento, non sarà possibile conoscere la quota millesimale attribuita all'immobile acquistato.

Chi calcola i millesimi condominiali? Il calcolo delle tabelle millesimali prevede l’intervento di un tecnico specializzato che realizzi il calcolo dei millesimi degli appartamenti. Il tecnico specializzato può essere un geometra, un architetto o un ingegnere.

Per compiere il calcolo delle tabelle millesimali di una singola unità immobiliare, il tecnico specializzato compierà le seguenti azioni:

• identificherà il numero di unità immobiliari all’interno del condominio;
• si accerterà dei vani di ogni appartamento e li misurerà;
• applicherà i coefficienti di riduzione in base ai singoli vani;
• determinerà la superficie virtuale dell'edificio;
• dopo aver applicato i coefficienti di riduzione, il tecnico calcolerà la superficie virtuale dell'edificio e attribuirà ad ogni appartamento la propria quota millesimale.

Nella stesura delle tabelle millesimali, non vengono considerati:

• Il valore degli affitti o i diritti di godimento su beni immobili, come l'usufrutto;
• Gli interventi di miglioramento, per esempio, ristrutturazioni realizzate con materiali di alta qualità;
• Le condizioni di manutenzione di ciascun immobile.

Come visto in precedenza il tecnico specializzato applicherà dei coefficienti di riduzione sull’appartamento che incideranno sulla valutazione finale dell'immobile.

I coefficienti di riduzione sono i seguenti:

• il coefficiente di destinazione che incide su come ogni stanza è catalogata avendo quindi dei valori differenti se è un corridoio, una cucina o una camera da letto;
• il coefficiente di luminosità valuta l’ammontare di luce che penetra all’interno delle stanze in base alla superficie della stanza stessa;
• il coefficiente di piano tiene conto del fatto di trovarsi ad un piano superiore o inferiore all’interno del condominio e solitamente chi vive più in alto tende ad avere un numero di millesimi maggiore rispetto a chi vive ai piani inferiori;
• il coefficiente di orientamento che tiene in considerazione la posizione delle stanze in base ai punti cardinali;
• il coefficiente di prospetto che assegna un valore in base alla vista dall’appartamento e con giardini o viste panoramiche il valore tenderà ad essere superiore rispetto ad uno scantinato.

Per determinare i millesimi di un'unità immobiliare, è necessario prima calcolare la superficie virtuale di ogni ambiente. Questo si fa moltiplicando la superficie effettiva di ogni vano per i coefficienti di ponderazione specificati. La somma delle superfici virtuali di tutti i vani fornisce la superficie virtuale totale dell'appartamento.

Ecco i passaggi riassunti:

La quota di un singolo ambiente si trova moltiplicando la superficie reale per i coefficienti di ponderazione. La formula è la seguente:

Superficie reale x (coeff. destinazione x coeff. orientamento x coeff. prospetto x coeff. piano) = Superficie virtuale

Per esempio, per un vano di 20 mq con un coefficiente di destinazione di 1 (camera), un coefficiente di orientamento di 0.90 (nord), un coefficiente di prospetto di 0.80 (cortile) e un coefficiente di piano di 1 (primo piano), si calcola:

20 mq x (1 x 0.90 x 0.80 x 1) = 14.4 mq, che rappresenta la superficie virtuale del vano.

Per ottenere i millesimi dell'appartamento, si stabilisce un rapporto tra la superficie virtuale dell'unità e la superficie virtuale totale dell'edificio, rapportandola ai 1.000 millesimi totali:

Superficie virtuale appartamento / Superficie virtuale totale = x millesimi / 1.000

Per un appartamento con superficie virtuale di 80 mq e una superficie virtuale totale dell'edificio di 2.800 mq, la proporzione sarà:

80 / 2.800 = x / 1.000

Calcolando, si ha:

x = (80 x 1.000) / 2.800 = 28.57, che rappresenta i millesimi dell'appartamento.

Un condominio può anche non avere le tabelle millesimali se conta meno di dieci condomini. Questo si deduce dall'articolo 1138 del codice civile, che prevede l'obbligatorietà di un regolamento condominiale contenente le norme per l'uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese solo per edifici con più di dieci condomini.

Di conseguenza, le tabelle millesimali:

• sono parte integrante del regolamento di condominio;
• diventano necessarie se i condomini sono più di dieci;
• richiedono per la loro approvazione la stessa maggioranza necessaria per l'adozione del regolamento condominiale, cioè la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del totale.

Le tabelle millesimali possono essere create in diversi modi, ad esempio, possono essere stabilite dall'originario proprietario o costruttore (tabelle di tipo contrattuale) o, in loro assenza, possono essere approvate dall'assemblea (tabelle di tipo assembleare). Per l'approvazione delle tabelle assembleari, si distinguono due situazioni:

• Se le tabelle prevedono una ripartizione delle spese che si discosta da quella legale, devono essere approvate all'unanimità (tabelle contrattuali assembleari);
• Se le tabelle seguono i criteri legali per la ripartizione delle spese, possono essere adottate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (secondo l'articolo 1136 comma 2 del c.c., Cassazione Sezioni Unite n. 18477/2010).

L'amministratore è tenuto a utilizzare le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese se queste sono state accettate o approvate dai condomini (Cassazione n. 16982/2005). Tuttavia, è considerata valida anche una ripartizione che si basa su valori millesimali differenti da quelli ufficiali se tutti i condomini l'hanno espressamente accettata e approvata per anni (Cassazione n. 4817/1994).