Come calcolare i millesimi di un appartamento

All’interno di un condominio possono essere presenti degli immobili dove la proprietà è esclusiva e appartenente ad un singolo soggetto oppure dove la proprietà è comune e vi sono diversi comproprietari per una singola abitazione.

Le tabelle millesimali hanno l’obiettivo di stabilire l’importo che ogni condomino deve versare e che peso questi hanno all’interno dell’assemblea condominiale.

Tramite le tabelle millesimali l’edificio viene suddiviso in 1000 quote differenti e queste singole quote sono attribuite in base al valore di ogni unità immobiliare.

Il millesimo è l’unità di misura della proprietà all’interno di un condominio. in base all’articolo 1118 del codice civile, il diritto di ogni condomino è calcolato in base ai valori millesimali.

Gli scopi principali della tabelle millesimali sono:

• avere un metodo per il calcolo delle spese condominiali;
• permettono di fornire una rappresentazione della misura dei diritti di ogni condomino;
• è il parametro di riferimento utilizzato per stabilire i quorum assembleari.

Oltre a queste tabelle, il condominio si può dotare di altre tabelle per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni come:

• la tabella generale detta anche “tabella A”;
• la tabella per le scale e l’ascensore o dette anche “tabella B” o “tabella C”;
• la tabella per il riscaldamento “tabella D”.

Durante l’acquisto di un’abitazione viene allegato al contratto di compravendita il regolamento condominiale e con esso le tabelle millesimali.

Il valore dei millesimi non varia ad ogni compravendita, ma rimane identico salvo siano realizzati degli interventi sull’immobile o sull’edificio.

Nel caso di assenza delle tabelle condominiali, il condomino dovrà partecipare comunque alle spese in base al valore del proprio immobile.

Chi calcola i millesimi condominiali? Il calcolo delle tabelle millesimali prevede l’intervento di un tecnico specializzato che realizzi il calcolo dei millesimi degli appartamenti. Il tecnico specializzato può essere un geometra, un architetto o un ingegnere.

Per compiere il calcolo delle tabelle millesimali di una singola unità immobiliare, il tecnico specializzato compierà le seguenti azioni:

• identificherà il numero di unità immobiliari all’interno del condominio;
• si accerterà dei vani di ogni appartamento e li misurerà;
• applicherà i coefficienti di riduzione in base ai singoli vani;
• determinerà la superficie virtuale dell'edificio;
• dopo aver applicato i coefficienti di riduzione, il tecnico calcolerà la superficie virtuale dell'edificio e attribuirà ad ogni appartamento la propria quota millesimale.

Come visto in precedenza il tecnico specializzato applicherà dei coefficienti di riduzione sull’appartamento che incideranno sulla valutazione finale dell'immobile.

I coefficienti di riduzione sono i seguenti:

• il coefficiente di destinazione che incide su come ogni stanza è catalogata avendo quindi dei valori differenti se è un corridoio, una cucina o una camera da letto;
• il coefficiente di luminosità valuta l’ammontare di luce che penetra all’interno delle stanze in base alla superficie della stanza stessa;
• il coefficiente di piano tiene conto del fatto di trovarsi ad un piano superiore o inferiore all’interno del condominio e solitamente chi vive più in alto tende ad avere un numero di millesimi maggiore rispetto a chi vive ai piani inferiori;
• il coefficiente di orientamento che tiene in considerazione la posizione delle stanze in base ai punti cardinali;
• il coefficiente di prospetto che assegna un valore in base alla vista dall’appartamento e con giardini o viste panoramiche il valore tenderà ad essere superiore rispetto ad uno scantinato.