Quando si decide di vendere casa, molto spesso a essere messa in vendita non è semplicemente l’abitazione, ma anche tutta una serie di beni che, solo apparentemente, sono distinti dall’immobile stesso, ad esempio cantine, garage, capanni degli attrezzi e così via. Si tratta delle pertinenze della casa, degli “accessori” all’abitazione che hanno in realtà un’importanza fondamentale, poiché fanno parte dell’immobile nel suo complesso e ne aumentano la vivibilità.
Inoltre, sulle pertinenze può spesso essere necessario pagare tasse, svolgere lavori di manutenzione e sono comunque elementi che possono aumentare il valore di un immobile e migliorare la qualità della vita di chi lo abita, vista la loro funzione.
Nel dettaglio, però, cosa sono le pertinenze e come funziona la loro classificazione? In caso di vendita di un immobile, come sono disciplinate dalla legge? Scopriamo insieme queste e altre informazioni utili al riguardo.
Definizione di pertinenza
Secondo la definizione del Codice Civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Tale destinazione può essere effettuata sia dal proprietario della cosa principale che da chi ha un diritto reale sulla stessa.
Le pertinenze sono cose che, pur conservando una loro specificità e individualità, sono comunque assoggettate, in un modo che viene definito attuale e duraturo, a servizio o a ornamento di un’altra cosa, al fine di renderne possibile una migliore utilizzazione e per aumentarne il decoro.
Per potersi definire pertinenza, un bene non deve per forza essere fisicamente collegato o posizionato in un luogo vicino a quello rispetto al quale è di servizio, ma può trovarsi anche molto distante, poiché il legame che intercorre fra i due non è di prossimità, ma di tipo economico e funzionale.
Le pertinenze in ambito urbanistico sono considerate tutti quei beni immobiliari accessori che il proprietario ha definitivamente vincolato all'abitazione principale, a cui sono funzionalmente collegati. Queste pertinenze, come ad esempio garage, cantine, o giardini, non hanno una loro specifica destinazione autonoma, ma **il loro scopo è strettamente legato all'utilità dell'edificio principale. **
La concezione di pertinenza in termini urbanistici si allinea con quella catastale, in quanto entrambe identificano le pertinenze come elementi complementari dell'immobile principale, senza autonomia funzionale propria.
Il vincolo pertinenziale
In ambito immobiliare, la definizione di pertinenza (che può essere applicata anche in altri contesti) si perfeziona attraverso il concetto di vincolo pertinenziale.
Perché un immobile possa essere di pertinenza di un altro è necessario che fra i due beni intercorra il cosiddetto vincolo pertinenziale, che avviene nel caso sussistano i due seguenti requisiti:
- elemento soggettivo, per cui la destinazione si costituisce grazie all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale fra i due beni
- elemento oggettivo, che consiste nella destinazione di un bene (che viene definito cosa accessoria) al servizio o all’abbellimento di un altro bene (o cosa principale). La destinazione consiste nell’attribuzione, durevole nel tempo e non solo occasionale, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale
Per riassumere, quindi, il vincolo pertinenziale che intercorre fra una cosa accessoria e una cosa principale intercorre quando il titolare di entrambe le cose decide che la prima deve essere funzionale alla seconda. Risulta così evidente che la pertinenza assume un carattere di accessorietà rispetto al bene principale al quale è connesso, in forza della relazione di complementarietà che sussiste fra i due.
Quali sono le pertinenze di un immobile?
Le principali pertinenze di un immobile sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Vediamole nel dettaglio:
- rientrano nella categoria catastale C/2 cantine, soffitte, solai, magazzini e locali di deposito
- sono considerati facente parte della categoria catastale C/6 posti auto, autorimesse (senza fini di lucro), nonché stalle, scuderie e rimesse in generale
- nella categoria C/7 rientrano le tettoie (sia chiuse che aperte)
Per tali pertinenze, può essere necessario dover pagare delle tasse: per conoscerle è meglio consultare la regolamentazione specifica relativa al bene in questione, anche in relazione al fatto che si tratti di pertinenze di una prima o di una seconda casa.
Risulta dunque necessario procedere all’accatastamento (ossia all’iscrizione degli immobili sopra descritti nella rispettiva categoria catastale) una volta conclusi i lavori di costruzione di un immobile.
Le pertinenze di un immobile, poi, non solo solamente le precedenti, ovvero quelle sulle quali è necessario pagare le tasse, ma anche tanti altri elementi accessori di una proprietà, come ad esempio il giardino, la staccionata che ne segna il confine, la cassetta della posta o qualsiasi altra piccola costruzione che è stata realizzata a beneficio della qualità della vita di chi la abita (ad esempio capanni degli attrezzi, gazebo, porticati, ecc..).
Le pertinenze si vendono insieme all’immobile?
Quando si mette una casa in vendita, in linea di massima le sue pertinenze seguono il destino dell’immobile principale e vengono vendute con esso. Secondo il Codice Civile (articolo 818), infatti, tutti gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le sue pertinenze, a meno che non sia disposto diversamente, poiché in assenza di una specifica si presume che il vincolo pertinenziale sia sempre presente.
Questo significa, quindi, che le pertinenze possono essere vendute separatamente dal bene principale, ma soltanto se questo viene espressamente previsto nell’accordo. In caso contrario, la consuetudine vuole che i beni accessori siano venduti insieme a quello principale. Ad esempio, una casa può essere venduta completa di box (proponendo quindi un prezzo di vendita unico, che comprenda entrambi i beni), oppure si può decidere di tenere per sé la pertinenza o di venderla tramite trattativa separata, magari a una persona diversa da chi acquista l’immobile.