Le classi catastali rappresentano un elemento chiave nella determinazione della rendita di un immobile e, di conseguenza, nel calcolo delle imposte ad esso associate.
Per comprendere appieno il concetto di classe catastale, è necessario avere una chiara comprensione di due concetti fondamentali: la zona censuaria e la categoria catastale.
Zona Censuaria
La zona censuaria è definita come una "porzione omogenea di territorio comunale, nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme". Essa può coprire l'intero comune nei centri più piccoli, oppure solo una parte in città più grandi, dove le differenze socio-economiche e ambientali richiedono suddivisioni più specifiche. La zona censuaria tiene conto di elementi quali:
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Caratteristiche socio-economiche: Reddito medio, livello di occupazione, e tipologie di attività commerciali predominanti.
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Caratteristiche ambientali: Qualità dell'aria, presenza di parchi e aree verdi, e livelli di inquinamento acustico.
Categoria Catastale
Le categorie catastali classificano le unità immobiliari all'interno di una zona censuaria in base alla loro destinazione d’uso e alle loro caratteristiche intrinseche. Le categorie sono organizzate in gruppi che identificano la funzione principale dell'immobile. Ogni gruppo è identificato da una lettera maiuscola:
- Gruppo A: Funzioni residenziali e uffici.
- Gruppo B: Funzioni pubbliche (es. scuole, ospedali).
- Gruppo C: Funzioni commerciali e artigianali.
- Gruppo D: Funzioni industriali e speciali.
- Gruppo E: Funzioni di interesse collettivo (es. stazioni, chiese).
- Gruppo F: Unità con particolari condizioni edilizie (es. fabbricati collabenti).
Cos'è la Classe Catastale?
La classe catastale è un indicatore del grado di produttività o redditività di un immobile all'interno di una categoria catastale. Essa riflette la capacità dell'immobile di generare reddito e viene utilizzata per determinare la rendita catastale.
La classe catastale di un immobile è influenzata da diversi fattori, tra cui:
- Livello delle Finiture: La qualità dei materiali utilizzati nella costruzione e nelle rifiniture dell'immobile.
- Servizi in Dotazione: Presenza di impianti tecnologici, servizi comuni e accessibilità.
- Dimensione e Posizione dei Vani: Dimensioni degli ambienti interni e loro disposizione, che influenzano la funzionalità dell’immobile.
- Ubicazione: La posizione dell'immobile all'interno della zona censuaria, con particolare attenzione alla vicinanza a servizi, infrastrutture e aree di pregio.
- Altri Elementi: Posizione centrale, luminosità degli ambienti, e funzionalità generale.
Classificazione delle Classi Catastali
Classi catastali gruppo A - Funzioni Residenziali e Uffici
- A/1 - Abitazioni di Tipo Signorile: Immobili ubicati in zone di pregio con rifiniture di livello superiore;
- A/2 - Abitazioni di Tipo Civile: Le abitazioni più comuni, con caratteristiche residenziali standard;
- A/3 - Abitazioni di Tipo Economico: Immobili con materiali di costruzione e finiture a basso costo;
- A/4 - Abitazioni di Tipo Popolare: Strutture con caratteristiche inferiori rispetto alle abitazioni economiche;
- A/5 - Abitazioni di Tipo Ultrapopolare: Abitazioni fuori dagli standard minimi, non più realizzate;
- A/6 - Abitazioni di Tipo Rurale: Servono prevalentemente l'agricoltura, categoria non più in uso;
- A/7 - Abitazioni in Villini: Unità con aree esterne esclusive e caratteristiche tipiche dei villini;
- A/8 - Abitazioni in Ville: Caratterizzate da ampie superfici e spazi esterni come parchi e giardini;
- A/9 - Castelli e Palazzi di Pregio: Edifici storici con caratteristiche uniche e non comparabili;
- A/10 - Uffici e Studi Privati: Immobili destinati ad attività professionali;
- A/11 - Abitazioni Tipiche dei Luoghi: Trulli, baite, rifugi montani, etc.
Classi catastali gruppo B - Funzioni Pubbliche
- B/1 - Collegi, Conventi, Ospizi: Strutture per anziani, educazione e ospitalità religiosa;
- B/2 - Ospedali e Case di Cura (no profit): Strutture pubbliche per la salute;
- B/3 - Riformatori e Prigioni: Penitenziari per adulti e minori;
- B/4 - Uffici Pubblici: Sedi di enti pubblici come INPS e Camera di Commercio;
- B/5 - Laboratori Scientifici e Scuole: Istituti di ricerca e istruzione;
- B/6 - Musei, Biblioteche: Strutture culturali senza scopo di lucro;
- B/7 - Oratori e Cappelle (no culto pubblico): Luoghi di culto privato;
- B/8 - Magazzini Sotterranei: Spazi di stoccaggio sotto il piano terra.
Classi catastali gruppo C - Funzioni Commerciali e Artigianali
- C/1 - Locali Commerciali: Negozi, botteghe e simili;
- C/2 - Magazzini e Locali di Deposito: Spazi per il deposito di merci;
- C/3 - Laboratori per Arti e Mestieri: Luoghi per la produzione artigianale;
- C/4 - Esercizi Sportivi (no profit): Impianti sportivi privati;
- C/5 - Stabilimenti di Acque Curative (no profit): Terme e piscine private;
- C/6 - Autorimesse e Rimesse (no profit): Garage e stalle;
- C/7 - Tettoie Aperte o Chiuse: Strutture aperte o coperte per vari usi.
Classi catastali gruppo D - Funzioni Industriali e Speciali
- D/1 - Opifici: Stabilimenti industriali per la trasformazione di materie prime;
- D/2 - Alberghi: Strutture ricettive a pagamento;
- D/3 - Sale per Spettacoli: Teatri e cinema a pagamento;
- D/4 - Case di Cura: Cliniche e strutture mediche private;
- D/5 - Istituti di Credito: Banche e assicurazioni;
- D/6 - Esercizi Sportivi: Impianti sportivi a pagamento;
- D/7 - Fabbricati per Attività Industriali: Strutture specifiche come stazioni di rifornimento;
- D/8 - Centri Commerciali: Grandi negozi e centri commerciali:
- D/9 - Edifici Sospesi o Galleggianti: Edifici su piattaforme galleggianti o sospese;
- D/10 - Fabbricati Rurali: Vecchi fabbricati ad uso agricolo;
Classi catastali gruppo E - Funzioni di Interesse Collettivo
- E/1 - Stazioni di Trasporto: Ferrovie, metropolitane, porti e aeroporti;
- E/2 - Ponti Pubblici a Pedaggio: Ponti accessibili tramite pagamento;
- E/3 - Strutture per Esigenze Pubbliche: Edicole, chioschi e stazioni di servizio;
- E/4 - Recinti Pubblici: Aree per mercati e fiere;
- E/5 - Fortificazioni: Strutture difensive come mura di castelli;
- E/6 - Fari e Torri: Fari marittimi e torri orologio;
- E/7 - Luoghi di Culto: Chiese, cattedrali e moschee;
- E/8 - Strutture nei Cimiteri: Camere mortuarie e forni crematori;
- E/9 - Strutture Particolari: Discariche pubbliche, acquedotti e campi sportivi.
Classi catastali gruppo F - Unità con Condizioni Particolari
- F/1 - Aree Urbane: Aree al piano terra di edifici urbani;
- F/2 - Unità Collabenti: Edifici in rovina o inagibili;
- F/3 - Unità in Costruzione: Edifici in fase di costruzione;
- F/4 - Unità in Definizione: Edifici senza destinazione d'uso definita;
- F/5 - Lastrici Solari: Terrazze e spazi comuni nei condomini;
- F/6 - Fabbricati in Attesa di Dichiarazione: Edifici non ancora registrati;
- F/7 - Infrastrutture di Reti Pubbliche: Strutture di telecomunicazione pubblica.
Come si Determina la Classe Catastale?
La determinazione della classe catastale avviene tramite una valutazione complessa che considera diversi aspetti dell'immobile. L'Agenzia delle Entrate è l'ente responsabile dell'attribuzione della classe catastale, che può avvenire in due momenti principali:
- Alla presentazione della domanda di accatastamento: Quando un immobile viene accatastato per la prima volta, un tecnico abilitato calcola la rendita catastale e propone la classe catastale.
- In caso di variazione urbana: Se un immobile subisce modifiche significative (come ristrutturazioni o ampliamenti), la classe catastale può essere rivista.
Classamento Catastale
Il classamento catastale è il processo mediante il quale l'Agenzia del Territorio assegna una classe catastale a un immobile. Questo processo tiene conto di:
- Caratteristiche intrinseche: Qualità costruttive, dimensioni e dotazioni dell'immobile.
- Caratteristiche estrinseche: Ubicazione, infrastrutture locali e valore di mercato.