Il diritto di superficie è il diritto di costruire su un suolo che è proprietà di un altro soggetto. Il soggetto può essere pubblico o privato. Questo è un diritto reale di godimento che rimane comunque parziario e differente dal diritto di proprietà.
Vediamo insieme cos’è il diritto di superficie e come funziona questo diritto.
La costituzione
Il diritto di superficie comporta che un soggetto permetta ad un secondo soggetto di costruire un edificio al di sopra del suolo e garantirgli la proprietà superficiaria su quell’edificio. Questo diritto riguarda in modo esclusivo gli immobili.
Il diritto può essere trasferito anche a due soggetti diversi. La proprietà dello stabile può essere trasferito ad un soggetto A e una struttura al di sotto del suolo può essere trasferita ad un soggetto B.
Le modalità di costituzione del diritto di superficie sono:
- contratto
- testamento
- usucapione.
Il diritto di superficie viene costituito allo scopo di:
- mantenere una costruzione già esistente su un suolo appartenente ad un altro soggetto;
- realizzare una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo.
Le possibilità a disposizione del proprietario del suolo sono:
- mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo;
- trasferire il diritto di proprietà ad un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto;
- costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo.
L’acquisto del diritto può avvenire solo se già presente sul suolo, deve avvenire tramite il notaio e ha una durata indeterminata.
Il diritto di superficie può avere un tempo determinato tramite un accordo fra le parti e alla scadenza del termine il diritto si estingue. Alla scadenza il proprietario del suolo acquisisce la proprietà dell’immobile.
Diritti e obblighi
Il proprietario del suolo ha l’obbligo di non ostacolare il superficiario nel caso di costruzione di un edificio o, nel caso di un bene immobile già esistente, tollerare il mantenimento.
Il superficiario è l’unico soggetto che deve sostenere le spese per la costruzione dell’immobile. Il proprietario può utilizzare il terreno fino a quando il superficiario non dichiari di voler procedere con la costruzione dell’edificio e non ostacolare la realizzazione dei lavori.
Estinzione
L’estinzione del diritto di superficie avviene alla scadenza del termine nel caso sia stato stabilito fra le parti. I diritti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo nel caso di ipoteche che si estinguono al momento della devoluzione (trasferimento del diritto) della superficie.
Il diritto inoltre può estinguersi nel caso in cui il superficiario acquisti la proprietà del terreno o il proprietario del suolo proceda con l’acquisto del diritto.
I contratti di affitto sulla costruzione rimangono validi per il solo anno in corso.
Nel caso in cui vi sia la distruzione della costruzione, non avviene l’estinzione del diritto di superficie. Il proprietario dell’immobile può procedere con la ricostruzione salvo che non scada il termine imposto dalle parti. Nel caso in cui avvenga una distruzione, sia del terreno che dell’edificio, si avvera un’estinzione di entrambi i diritti.
L’ultimo caso di estinzione è la prescrizione e avviene per un mancato uso del diritto di fare la costruzione sul terreno dopo venti anni. L’inizio dei lavori sul terreno interrompe, ma non impedisce l’effetto della prescrizione che può ricominciare nel caso di interruzione dei lavori.
Diritto di superficie in convenzione
Con la legge 167 del 1962 sono stati introdotti i piani per l’edilizia popolare. Gli enti pubblici hanno la possibilità di espropriare terreni per realizzare costruzioni legate all’edilizia convenzionata.
Questi piani sono pensati per le classi meno abbienti e hanno l’intento di usufruire di prezzi decisamente più contenuti.
Tassazione
Una volta che viene realizzata la cessione del diritto di superficie, l’importo è tassabile secondo le regole dei redditi diversi o d’impresa a seconda del soggetto che ha venduto il diritto.
La cessione del diritto comporta che siano beni ai fini dell’applicazione di IVA.
Il diritto di superficie comporta il sostenimento delle imposte di registro in modo proporzionale o fisso a seconda che sia un soggetto privato o un’impresa.
Il valore del diritto di superficie deve essere stabilito in osservanza dei criteri per la piena proprietà.
Per quanto riguarda l’IMU il detentore del diritto di superficie deve sostenere l’imposta e fino alla conclusione della costruzione verrà pagata in base al valore del terreno.
Servitù di passaggio diritti e doveri
Le servitù di passaggio possono coinvolgere immobili vicini appartenenti a soggetti diversi. Chi non può accedere al proprio terreno tramite la via pubblica o con un percorso più lungo può giungere ad un accordo con il proprietario del terreno.
Il diritto di passaggio su strada privata è regolato dal Codice Civile.
La servitù di passaggio prevede l'imposizione di un peso su un fondo per l'utilità di un altro fondo. Il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante. Il fondo servente ha diritto ad un'indennità proporzionata in base al danno cagionato dal passaggio.
Le servitù possono essere volontarie o coattive. Per quelle volontarie si realizza un contratto, mentre per le coattive è la legge che prevede il diritto di ottenerla.