La locazione, chiamata in gergo comune affitto, è un contratto tramite il quale un soggetto permette ad un secondo soggetto di godere di un bene mobile o immobile in cambio di un corrispettivo mensile per l’utilizzo di uno specifico bene mobile o immobile.
Locazione ed affitto non sono sinonimi, ma fattispecie contrattuali diverse:
- La locazione (art. 1571 c.c.) ha ad oggetto un bene, mobile o immobile.
- L’affitto (art. 1615 c.c.) ha ad oggetto un bene produttivo, mobile o immobile.
Tuttavia la differenze tra locazione e affitto non verrà approfondita ulteriormente in questo articolo.
I due soggetti che stipulano il contratto di locazione hanno obblighi specifici che devono rispettare durante tutta la durata del contratto
Vediamoli insieme.
Locatore e conduttore: chi sono e le responsabilità
Chi è il locatore?
Il locatore è il soggetto che concede in affitto la propria abitazione per un periodo di tempo dietro il pagamento di una somma di denaro. Solitamente il locatore coincide con il proprietario della casa.
Il locatore è quindi il proprietario di casa che decide di mettere a frutto la propria abitazione e ottenere una rendita tramite la concessione del godimento al conduttore.
Chi è il conduttore?
Regole generali del contratto di locazione
La locazione può essere un contratto a tempo determinato o senza determinazione di tempo. Nel 2026 rimane tassativo l'obbligo di forma scritta e di registrazione telematica presso l'Agenzia delle Entrate per tutti i contratti di durata superiore ai 30 giorni.
In caso di contratto a tempo determinato:
- Il contratto non può avere una durata superiore ai 30 anni (art. 1573 c.c.)
- se ha durata superiore ai 9 anni, deve essere trascritta nei registri immobiliari, qualora abbia ad oggetto beni immobili (art. 1572, 2643 n. 8 c.c.);
In caso di contratto a tempo indeterminato (art. 1574 c.c.), sarà il diritto a stabilire il limite e la durata in base alla natura del bene.
Gli obblighi del locatore
All’interno dell’articolo 1575 del Codice Civile sono stabiliti alcuni obblighi che il locatore deve rispettare durante il periodo di validità del contratto.
Il primo obbligo del locatore è quello di consegnare il bene al conduttore in un buono stato di manutenzione. La consegna del bene è la condizione necessaria per permettere al conduttore il godimento del bene e l’abitazione deve essere consegnata in uno stato che permetta il pieno diritto degli spazi. La consegna delle chiavi può essere considerata come l’azione che soddisfa questo obbligo.
Il secondo obbligo del locatore è quello di eseguire tutte le riparazioni per permettere al conduttore di godere dell’immobile durante tutto il periodo di validità del contratto. All’interno del contratto è necessario stabilire quali siano i lavori di piccola manutenzione ordinaria a carico del conduttore, salvo quelli che spettino invece al locatore. Saranno a carico del locatore invece gli interventi di manutenzione straordinaria come la riparazione dell’impianto elettrico, la sostituzione della caldaia, il rifacimento degli infissi o gli adeguamenti legati all'efficienza energetica, ormai diventati centrali nel contesto normativo del 2026. Nel caso in cui il locatore non esegua i lavori di ripristino necessari, sarà sua responsabilità il risarcimento del conduttore.
Il terzo obbligo del locatore è quello di garantire il pacifico godimento dell’immobile per la durata del contratto di affitto. In questo caso il locatore dovrà tutelare il conduttore da eventuali molestie di diritto da soggetti terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile, ma non lo dovrà fare per le molestie di fatto per cui potrà agire in giudizio direttamente il conduttore.
Il quarto obbligo del locatore è quello di restituire il deposito cauzionale. Una volta che il locatore abbia verificato l’assenza di danni che possano essere attribuiti alla condotta dell'inquilino, il locatore avrà l’obbligo di restituire la somma di denaro versata alla stipula del contratto, maggiorata degli eventuali interessi legali maturati nel tempo.
I divieti previsti per il locatore sono:
- l’impedimento del locatore di compiere delle innovazioni sull’immobile che possano limitare o compromettere il corretto godimento del bene da parte del conduttore;
- il secondo divieto è quello di modificazione d’uso dei beni che impediscano il comune uso concordato dell’immobile.
Gli obblighi del conduttore
Anche per il conduttore sono previsti alcuni obblighi fondamentali da rispettare.
- Il primo obbligo del conduttore è quello di riconsegnare il bene nelle medesime condizioni a cui l’ha ricevuto. Durante il periodo di durata del contratto il conduttore dovrà mantenere il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia. L’inquilino avrà l’obbligo di utilizzare l’immobile al meglio.
Se il conduttore compisse dei danni all’immobile si potrebbe applicare la risoluzione del contratto e richiedere un risarcimento dei danni arrecati. Il conduttore non può realizzare di sua iniziativa degli interventi strutturali che modifichino le caratteristiche dell’immobile senza il consenso scritto del proprietario.
- Il secondo obbligo del conduttore è quello di versare il canone di locazione secondo le tempistiche previste dal contratto di locazione. È consigliabile utilizzare strumenti di pagamento tracciabili (come bonifico bancario o altri mezzi elettronici), nel rispetto dei limiti di legge sull'utilizzo del contante. In aggiunta a queste spese saranno a carico del conduttore le spese condominiali ordinarie.
Le modalità di pagamento del canone vengono normalmente stabilite nel contratto e possono prevedere rate mensili, trimestrali o altre scadenze concordate tra le parti. Il conduttore non può autoridursi il contratto di locazione o sospenderlo in modo unilaterale. Il conduttore ha la possibilità di sospendere il pagamento del canone di locazione in caso non possa godere in modo completo dell’immobile.