Ripartizione spese condominiali: come funziona

Aggiornata il 08/07/2021da Redazione

La ripartizione delle spese condominiali è un tema che riguarda tutti i proprietari di un’abitazione situata all’interno di un condominio. Conoscere effettivamente come venga calcolata la propria quota di competenza delle spese è necessario per essere sicuri di pagare la quota giusta.

Scopriamo come avviene la ripartizione delle spese e quali sono i criteri da seguire.

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Come ripartire le spese condominiali

Secondo l’art. 1118 del Codice Civile, il diritto di un condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’immobile che gli appartiene.

Ciascun condomino ha l’obbligo di sostenere le spese di propria competenza. I soggetti obbligati al pagamento sono quindi tutti quelli che partecipano al rapporto condominiale.

L’acquirente che acquista un immobile è obbligato in solido per gli oneri relativi all’anno in corso e all’anno precedente.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese relative a conduttore e locatore questi dipendono dagli accordi stabiliti fra le parti tramite il contratto, mentre verso il condominio il soggetto che ha l’obbligo di rispondere è il proprietario dell’abitazione.

L’obbligo al pagamento delle spese sorge nel momento in cui avviene la ripartizione delle spese approvata dall’assemblea.

I soggetti che decidono come deve avvenire la ripartizione delle spese condominiali sono:

  • l’amministratore;
  • l'assemblea condominiale;
  • il singolo condomino in casi specifici.
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Cosa sono le tabelle millesimali di proprietà?

Le tabelle millesimali sono delle frazioni riferite ad ogni singola unità immobiliare presente all’interno di un condominio. Il numeratore rappresenta la parte di proprietà posseduta da un condomino, mentre il denominatore è fissato sempre sul valore di 1.000. Maggiore è il numeratore, maggiore è la quota posseduta.

Le spese sono quindi divise in base al valore della proprietà. Il totale dei costi verrà diviso per mille e moltiplicato per la quota di valore del proprio immobile.

Come sono compilate le tabelle millesimali di proprietà?

Per la compilazione delle tabelle millesimali le metodologie principali di calcolo sono due.

Con il primo metodo un professionista si occupa di misurare le superfici totali dell’edificio. All’interno del calcolo sarà necessario prendere in considerazione le aree “calpestabili” e le relative pertinenze. I valori di superficie saranno aggiustati successivamente in base a vari elementi.

Il secondo metodo per il calcolo delle tabelle millesimali è l’attribuzione dei millesimi in base al valore commerciale delle singole unità immobiliari del condominio. La differenza in questo caso è che degli immobili con una superficie minore possono valere di più rispetto ad immobili con maggiori superfici che sono di minor pregio.

Altri criteri di ripartizione delle spese

Le ulteriori modalità di ripartizione delle spese sono state inserite all’interno dell’articolo 1123 del Codice Civile.

All’interno del secondo comma, le cose destinate a servire i condomini in misura diversa da quella usuale, prevedono che la ripartizione venga fatta in base all’uso che un singolo condomino ne possa fare.

Il terzo comma dello stesso articolo fa riferimento a scale, cortili, lastrici, opere o impianti che servono una parte del fabbricato. In questo caso le spese di manutenzione di queste opere ad uso esclusivo sono a carico del gruppo di condomini che ne usufruisce.

La convenzione in deroga prevede la derogabilità dei principi generali in caso di accordo raggiunto tramite delibera assembleare approvato in modo unanime da tutti i condomini.

Per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensore, nell’articolo 1124 si fissa la ripartizione delle spese in ragione del valore dell’immobile e all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Nell’articolo 1125 sono disciplinate le spese per la manutenzione di soffitti, volte e solai. Le spese per la manutenzione di queste opere devono essere sostenute dai proprietari dei due piani in pari misura. Il proprietario del piano superiore sosterrà tutti i costi per la copertura del pavimento, mentre il proprietario al piano inferiore si accollerà i costi per intonaco, tinta e decorazione del soffitto.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie

Le spese che devono sostenere i condomini sono legate alla conservazione, manutenzione e utilizzazione dei beni.

La prima tipologia è costituita dalle spese ordinarie che sono quelle necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni.

Le spese straordinarie sono tutte quelle spese che esulano dall'ordinario e riguardano interventi come la sostituzione di una caldaia o il rifacimento di una facciata.

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