Il mondo immobiliare ha diversi concetti che è importante conoscere per gestire al meglio le transazioni immobiliari.
Un concetto che si ripresenta molto spesso durante l’acquisto di un’abitazione è la valutazione di un immobile che deve essere allineata al prezzo richiesto dal mercato per poter essere venduta.
In questa guida viene presentata la differenza tra il valore di credito ipotecario di un’abitazione e il valore di mercato.
Valore di credito ipotecario
Il valore di credito ipotecario, detto anche mortgage lending value (mlv), è il valore stabilito da dei valutatori immobiliari con una valutazione leggermente inferiore rispetto a quella di mercato. La valutazione è conservativa perché tiene in considerazione la possibile commerciabilità futura del bene, nel caso in cui il proprietario non riesca a rispettare il pagamento delle rate del mutuo.
In questi casi il valutatore viene incaricato dalla banca di stimare il valore dell’abitazione con l’obiettivo di ottenere un prestito ipotecario da un istituto di credito.
La valutazione viene determinata in base sempre alle condizioni dell’abitazione, la posizione geografica, il contesto di mercato e tutte quelle variabili che influenzano il prezzo della casa.
La differenza di valori con quello di mercato riguarda lo scopo delle due valutazioni.
Valore di mercato
Il valore di mercato è il valore dell’abitazione che viene stimato su un’unità immobiliare da un professionista del settore immobiliare. Questo valore, secondo le norme nazionali (SVS) e internazionali (IVS), rappresenta il valore a cui un'unità immobiliare può essere scambiata tra un cedente e un acquirente dopo un certo tempo dalla commercializzazione dell’immobile.
La principale finalità è quella di vendere l’abitazione al giusto prezzo in modo da massimizzare la resa per il proprietario dell’abitazione e riuscire a vendere l’immobile in tempi ragionevoli.
Il rischio della perizia
Il valore di mercato è solitamente superiore a quello ipotecario. Questa differenza di valutazione può compromettere la richiesta di finanziamento su un’abitazione a causa della differenza netta di prezzo tra le due valutazioni.
La perizia che viene richiesta dalla banca valuta la capacità del futuro proprietario dell'abitazione di fornire garanzie per il pagamento del mutuo. In genere le banche non erogano mutui superiori all’80% del valore dell’immobile.
La differenza tra le due valutazioni potrebbe impedire al compratore di avere la liquidità sufficiente per comprare l’abitazione.
Una soluzione in questo caso è quella di subordinare l’acquisto della casa all’ottenimento di un mutuo con un importo sufficiente per l’acquisto.
Le banche si rivolgono sempre a periti super-partes che si attengono a dei criteri stabiliti dalle norme nazionali e internazionali. Questi ultimi, tenendo conto delle condizioni del mercato immobiliare, realizzano una valutazione in base a future oscillazioni del mercato stesso.