Visura ipotecaria: tutto quello che c’è da sapere

Aggiornata il 31/03/2021da Redazione

Quando si progetta di comprare o vendere casa, e si vuole essere sicuri che la compravendita vada a buon fine, è necessario accertarsi che l’immobile che ne è oggetto sia in regola e non presenti problematiche burocratiche o legali di alcun genere. Per fare un controllo dello status di un immobile, lo strumento adatto è quello della visura ipotecaria, un documento che, insieme alla visura catastale, permette di conoscere tutti i dettagli e la storia di un’abitazione.

In cosa consiste, quindi, una visura ipotecaria, perché è importante in una compravendita immobiliare e come si può ottenere? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata, così da poter affrontare al meglio questo importante processo.

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Cos’è la visura ipotecaria?

Una visura ipotecaria (conosciuta anche come visura ipocatastale o accertamento immobiliare) è un documento che permette di determinare se un soggetto (persona fisica o persona giuridica) è l’intestatario di un immobile e di identificare se sull’immobile stesso sono presenti dei gravami, attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro il soggetto che lo possiede.
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Le informazioni contenute nella visura ipotecaria

All’interno della visura ipotecaria sono riportati in elenco i primi 30 atti trascritti e registrati negli archivi di una specifica Conservatoria dei Registri Immobiliari relativi a un bene immobile (fabbricato o terreno) o a una persona (fisica o giuridica). Questi possono essere:

  • di natura volontaria, ad esempio compravendite, accensione di mutui, ipoteche (richieste magari per l’accensione di mutui o finanziamenti) e cancellazione di ipoteche

  • di natura pregiudizievole, ad esempio pignoramenti, ipoteche giudiziarie (ovvero decreti ingiuntivi) e citazioni (atti che contestano la titolarità di un immobile o richiedono la conclusione di un contratto preliminare)

Dalla visura ipotecaria è inoltre possibile conoscere, grazie alle trascrizioni presenti nell’elenco delle formalità, il tipo di atto di provenienza in relazione all’acquisizione del diritto su un immobile, ovvero se la proprietà è derivante da una compravendita, da una donazione, successione o altra tipologia di atto.

Le tipologie di note

Come detto, la visura ipotecaria contiene di norma un elenco di formalità (dette anche note o trascrizioni immobiliari), che rappresentano le trascrizioni di un atto relativo all’immobile preso in considerazione, effettuate presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari.

Le note o formalità vengono suddivise in tre tipologie:

  • nota di trascrizione: si riferisce a tutti gli atti, per mezzo dei quali i diritti reali di un determinato immobile, fabbricato o terreno, passano da un soggetto ad un altro. Nello specifico: vendite, compravendite, donazioni e successione

  • nota di iscrizione: si riferisce agli atti per mezzo dei quali un determinato immobile, fabbricato o terreno viene posto a garanzia a favore di determinati soggetti. Nello specifico: mutui, ipoteche, pignoramenti

  • nota di annotazione: sono delle note che si riferiscono a trascrizioni o iscrizioni già presentate. Nello specifico: cancellazioni di ipoteche o ulteriori informazioni riferite a iscrizioni e trascrizioni già presentate

Come richiedere una visura ipotecaria?

Secondo quanto disposto dall’articolo 2673 del Codice Civile, chiunque può accedere agli atti pubblici dell’Agenzia delle Entrate ed eseguire una visura ipotecaria o ipocatastale. Nel concreto, questa può essere richiesta tramite tre modalità principali:

  • presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare, presenti nei palazzi della provincia del proprio comune di appartenenza, dove sono disponibili gli appositi moduli per la domanda

  • su alcuni siti web specializzati, seguendo le procedure richieste

  • tramite agenzia immobiliare, nel caso ci si rivolga a un mediatore per la propria compravendita

Per poter richiedere una visura ipotecaria, è necessario avere a disposizione i seguenti dati:

  • tipologia di immobile (terreno o fabbricato)

  • provincia e comune in cui è situato l’immobile

  • foglio, particella e subalterno identificativi della proprietà

  • nome, cognome e codice fiscale dell’intestatario nel caso di persona fisica, ragione sociale, codice fiscale o partita Iva nel caso di ricerca basata su una società

Le modalità di ricerca per una visura ipotecaria

Le ispezioni ipotecarie possono essere effettuate secondo le seguenti modalità:

  • ricerca per soggetto. Nella visura ipotecaria per soggetto sono indicati i dati anagrafici del soggetto (nome , cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale), l’elenco degli omonimi, l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (ipoteca volontaria, compravendita etc.), e se si tratti del soggetto acquirente o venditore

  • ricerca per immobile. Nella visura ipotecaria per immobile sono indicati i dati catastali del bene (Comune di ubicazione, foglio, particella e subalterno e la sezione se presente), segue l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (compravendita, ipoteca legale etc.)

  • ispezione diretta per nota, di cui l’utente già conosce gli estremi identificativi

  • ricerca incrociata soggetto/immobile, al fine di individuare ed eventualmente visionare le note di interesse

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