Quando si progetta di comprare o vendere casa, e si vuole essere sicuri che la compravendita vada a buon fine, è necessario accertarsi che l’immobile che ne è oggetto sia in regola e non presenti problematiche burocratiche o legali di alcun genere. Per fare un controllo dello status di un immobile, lo strumento adatto è quello della visura ipotecaria, un documento che, insieme alla visura catastale, permette di conoscere tutti i dettagli e la storia di un’abitazione.
In cosa consiste, quindi, una visura ipotecaria, perché è importante in una compravendita immobiliare e come si può ottenere? Scopriamolo insieme in questa guida dedicata, così da poter affrontare al meglio questo importante processo.
Cos’è la visura ipotecaria?
Le informazioni contenute nella visura ipotecaria
All’interno della visura ipotecaria sono riportati in elenco i primi 30 atti trascritti e registrati negli archivi di una specifica Conservatoria dei Registri Immobiliari relativi a un bene immobile (fabbricato o terreno) o a una persona (fisica o giuridica). Questi possono essere:
- di natura volontaria, ad esempio compravendite, accensione di mutui, ipoteche (richieste magari per l’accensione di mutui o finanziamenti) e cancellazione di ipoteche
- di natura pregiudizievole, ad esempio pignoramenti, ipoteche giudiziarie (ovvero decreti ingiuntivi) e citazioni (atti che contestano la titolarità di un immobile o richiedono la conclusione di un contratto preliminare)
Dalla visura ipotecaria è inoltre possibile conoscere, grazie alle trascrizioni presenti nell’elenco delle formalità, il tipo di atto di provenienza in relazione all’acquisizione del diritto su un immobile, ovvero se la proprietà è derivante da una compravendita, da una donazione, successione o altra tipologia di atto.
Le tipologie di note
Come detto, la visura ipotecaria contiene di norma un elenco di formalità (dette anche note o trascrizioni immobiliari), che rappresentano le trascrizioni di un atto relativo all’immobile preso in considerazione, effettuate presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari.
Le note o formalità vengono suddivise in tre tipologie:
- nota di trascrizione: si riferisce a tutti gli atti, per mezzo dei quali i diritti reali di un determinato immobile, fabbricato o terreno, passano da un soggetto ad un altro. Nello specifico: vendite, compravendite, donazioni e successione
- nota di iscrizione: si riferisce agli atti per mezzo dei quali un determinato immobile, fabbricato o terreno viene posto a garanzia a favore di determinati soggetti. Nello specifico: mutui, ipoteche, pignoramenti
- nota di annotazione: sono delle note che si riferiscono a trascrizioni o iscrizioni già presentate. Nello specifico: cancellazioni di ipoteche o ulteriori informazioni riferite a iscrizioni e trascrizioni già presentate
Come richiedere una visura ipotecaria?
Secondo quanto disposto dall’articolo 2673 del Codice Civile, chiunque può accedere agli atti pubblici dell’Agenzia delle Entrate ed eseguire una visura ipotecaria o ipocatastale. Nel concreto, questa può essere richiesta tramite tre modalità principali:
- presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare, presenti nei palazzi della provincia del proprio comune di appartenenza, dove sono disponibili gli appositi moduli per la domanda
- su alcuni siti web specializzati, seguendo le procedure richieste
- tramite agenzia immobiliare, nel caso ci si rivolga a un mediatore per la propria compravendita
Per poter richiedere una visura ipotecaria, è necessario avere a disposizione i seguenti dati:
- tipologia di immobile (terreno o fabbricato)
- provincia e comune in cui è situato l’immobile
- foglio, particella e subalterno identificativi della proprietà
- nome, cognome e codice fiscale dell’intestatario nel caso di persona fisica, ragione sociale, codice fiscale o partita Iva nel caso di ricerca basata su una società
Le modalità di ricerca per una visura ipotecaria
- ricerca per soggetto. Nella visura ipotecaria per soggetto sono indicati i dati anagrafici del soggetto (nome , cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale), l’elenco degli omonimi, l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (ipoteca volontaria, compravendita etc.), e se si tratti del soggetto acquirente o venditore
- ricerca per immobile. Nella visura ipotecaria per immobile sono indicati i dati catastali del bene (Comune di ubicazione, foglio, particella e subalterno e la sezione se presente), segue l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (compravendita, ipoteca legale etc.)
- ispezione diretta per nota, di cui l’utente già conosce gli estremi identificativi
- ricerca incrociata soggetto/immobile, al fine di individuare ed eventualmente visionare le note di interesse