Visura catastale: tutto quello che c’è da sapere

Pubblicata il 18/05/2020Aggiornata il 17/10/2020

Quando si mettono insieme i documenti necessari per vendere casa, si sente spesso parlare di “visure”, una particolare tipologia di documentazione relativa al settore immobiliare di cui si potrebbe non aver mai sentito parlare se non si ha avuto occasione di comprare casa o vendere casa in precedenza.

Esistono diverse tipologie di visure e in questa guida andremo a concentrarci in modo particolare sull’analisi delle visure catastali e su tutto ciò che serve sapere al riguardo.

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Visura catastale: cos’è?

La visura catastale è un documento, rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che contiene le informazioni registrate presso il catasto relativamente a un immobile (terreno o fabbricato) situato sul territorio italiano.

I dati contenuti nella visura ordinaria di un immobile sono:

  • dati identificativi (sezione urbana, foglio, particella, subalterno e comune)

  • dati di classamento (zona censuaria, categoria catastale, classe e superficie catastale, consistenza, rendita)

  • altre informazioni (dati anagrafici e codice fiscale del proprietario o dei proprietari)

Come leggere una visura catastale?

Se alcuni termini contenuti nella visura possono sembrare all’apparenza incomprensibili, ecco un breve glossario per renderli più chiari:

  • foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche

  • particella (detta anche mappale): rappresenta, all’interno del foglio, il fabbricato ed eventuali pertinenze. Il dato è sempre obbligatorio

  • subalterno: identifica un bene immobile, compresa la singola unità immobiliare esistente su una particella. Nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno, mentre se si tratta di un unico fabbricato, il subalterno potrebbe essere assente. Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare

  • zona censuaria: la porzione omogenea di territorio comunale, nell’ambito del quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme

  • classe: il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie A, B e C

  • consistenza: la dimensione dell’unità immobiliare, espressa in metri quadri

  • rendita: per le unità immobiliari di categoria A, B e C, la rendita catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe

A cosa serve la visura catastale?

Avere a disposizione la visura catastale di un immobile consente di individuarne la rendita catastale, di verificare chi sono i soggetti proprietari di un’unità immobiliare e di recuperare gli estremi necessari per la richiesta di una planimetria catastale (foglio, particella, subalterno).

In particolare, con i dati della visura è possibile acquisire:

  • i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati e terreni)

  • i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni

  • i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)

  • eventuali atti di aggiornamento catastale

La visura catastale consente ai soggetti di reperire i dati catastali degli immobili, ma la sua utilità è prevalentemente informativa. I dati contenuti al suo interno, infatti, non hanno valenza legale, in quanto il catasto è definito un “ente non probatorio”.

Differenze tra visura catastale e planimetria catastale

Quando si parla di visura catastale si intende un documento che riguarda gli elementi identificativi di un bene immobiliare e i suoi intestatari, mentre la planimetria catastale è la rappresentazione grafica di un’abitazione.

Entrambi questi documenti sono fondamentali per la conclusione di una compravendita, in quanto dal 1° luglio 2010 è diventato obbligatorio, in sede di atto notarile di compravendita, attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la realtà rappresentata nella planimetria catastale. Inoltre, è fondamentale che anche la visura catastale corrisponda alla realtà, mostrando i dati completi, corretti e aggiornati dei proprietari.

In caso di planimetria catastale non conforme, ci sono comunque diverse modalità per sanare le differenze.

Come richiedere una visura catastale?

Se si ha necessità di recuperarla ai fini di ottenere tutta la documentazione necessaria per una compravendita immobiliare, la visura catastale si può richiedere presso:

  • gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, tramite specifico modulo di richiesta. Il servizio è gratuito se richiesto per immobili di cui si è titolari o su cui si hanno diritti reali di godimento

  • presso lo Sportello Amico delle Poste Italiane, tramite modulo di richiesta

  • in via telematica tramite il servizio “Consultazione personale” dell’Agenzia delle Entrate, avendo a disposizione le credenziali di accesso e gli identificativi catastali dell’immobile

Diverse modalità di ricerca

La ricerca di una visura catastale può essere fatta secondo differenti criteri, a seconda dei dati che si hanno a disposizione per procedere:

  • per immobile, utilizzando come chiavi di ricerca l’identificativo catastale del bene o l’indirizzo

  • per soggetto, inserendo i dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile

  • per periodo di riferimento (per avere dati relativi alla situazione corrente o sullo storico di un bene immobiliare)

Visura catastale storica

Si tratta di una particolare tipologia di visura catastale, che riporta le informazioni riguardanti, in ordine cronologico, la storia dell’immobile. Registra, ad esempio, i dati di precedenti proprietari o titolari di diritti estinti, ampliamenti, fusioni con altri immobili o cambi di destinazione d’uso.

Si distingue dalla visura catastale attuale, che invece si riferisce unicamente alla situazione catastale corrente.

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