Accettazione di una proposta d'acquisto immobiliare: come funziona?

Pubblicata il 20/04/2020
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Quando si vuole mostrare un interesse concreto per un immobile che si desidera acquistare, si fa la cosiddetta proposta d’acquisto. Si tratta di un contratto preliminare di compravendita, in cui il proponente specifica al venditore dell’immobile il prezzo che offre per acquistarlo, le modalità e i termini in cui effettuerà il pagamento e la scadenza della validità dell’offerta.

Cosa succede nel caso in cui la proposta venga accettata e si possa quindi procedere con le ultime e importanti fasi dell’acquisto dell’immobile?

Da deposito fiduciario a caparra confirmatoria

Quando si fa una proposta di acquisto per un immobile, per dimostrarne la serietà vi si allega un assegno bancario non trasferibile intestato al venditore, rilasciato in deposito fiduciario (ovvero rilasciata in garanzia) presso l’agente immobiliare, che è autorizzato a consegnarlo alla proprietà solo dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta stessa. La legge non prevede una regolamentazione specifica per il valore dell’assegno, ma la consuetudine vuole che ci si attesti intorno al 10% del valore del prezzo di vendita.

Con l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, il contratto preliminare per legge si perfeziona e matura in tutti i suoi effetti e l’assegno in deposito diventa caparra confirmatoria, ovvero un legame economico tra le parti.

Caparra confirmatoria in caso di inadempienza

Nel caso in cui per qualsiasi motivo una delle due parti coinvolte nel processo di compravendita sia inadempiente, la caparra confirmatoria funge da garanzia. In particolare:

  • in caso di inadempienza della parte che ha ricevuto la somma a titolo di caparra confirmatoria (venditore), questa è tenuta a corrispondere il doppio della somma incassata al proponente

  • in caso di inadempienza della parte che ha corrisposto la somma a titolo di caparra confirmatoria (proponente), la parte ricevente la somma (venditore) è autorizzata a trattenerla

La parte lesa può inoltre richiedere i danni derivanti dall’inadempienza (ad esempio il pagamento delle provvigioni di agenzia, gli acconti su mobili già versati, danni morali, ecc..), fino ad arrivare all’esecuzione forzosa del contratto. In caso di inadempimento di una delle parti all’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita, l’altra potrà quindi ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita.

La condizione sospensiva in caso di mutuo

La proposta può essere subordinata all’erogazione di un mutuo per l’acquisto della casa e, in questa circostanza, sulla proposta stessa è indicata la data ultima entro la quale si presume di ricevere la risposta definitiva della banca rispetto alla concessione del mutuo.

Si consiglia di non condizionare la proposta al mutuo se si è verosimilmente certi di ottenere l’erogazione, ad esempio se si è già in possesso del 20% del prezzo di vendita, se l’immobile è a prezzo e se il rapporto rata/reddito non supera un terzo (un calcolo in cui si può essere supportati dall’agente immobiliare. La subordinazione dell’offerta, infatti, rende meno probabile e fa percepire come meno sicura la compravendita agli occhi del venditore, per cui le probabilità che questo non accetti la proposta sono maggiori.

Accettazione della proposta

Alla ricezione della proposta, il venditore ha la facoltà di scegliere se accettarla o meno. Entro le tempistiche previste dalla proposta (da 7 a 15 giorni), il venditore comunica, tramite l’agente immobiliare, la decisione in via definitiva, controfirmando la proposta o via email.

La consegna dell'immobile

Nella proposta si specificano le condizioni in cui l’immobile deve essere consegnato. In particolare, al momento del rogito l’immobile dovrà:

  • essere libero da oneri e pesi (con saldo delle spese condominiali ordinarie e straordinarie), trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie

  • essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica (questioni di accatastamento, eliminando eventuali difformità con il catasto)

Secondo quanto disciplinato con la dicitura “l’immobile verrà consegnato alla data del rogito libero da cose e persone…”, si prevedono due variabili:

  • è possibile concordare la data di effettiva consegna dell’immobile, che potrebbe essere contestuale, posticipata o antecedente rispetto al rogito. L’immobile potrebbe essere infatti occupato da un conduttore o occupato dal venditore in attesa di trasferimento

  • alla consegna del bene, quest’ultimo potrebbe essere consegnato non libero da cose qualora l’offerta fosse comprensiva di eventuali arredi

Compenso di mediazione, registrazione e spese

Se si stipula un mandato di compravendita con Dove.it, per il venditore non è previsto costo di commissioni di agenzia. Per l’acquirente, invece, è previsto un compenso di mediazione, che è indicato all’interno della proposta, da erogare al momento della comunicazione di accettazione della stessa.

A seguito dell’accettazione, la proposta è poi da registrarsi presso l’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio può essere evitato se entro venti giorni dell’accettazione della proposta si procede alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso.

Che si tratti di proposta o preliminare, l’agente si impegna a procedere alla registrazione, previa consegna in sue mani di:

  • almeno due copie con firme autografe originali
  • relativa provvista economica necessaria per procedere al pagamento degli oneri

Al rogito è onere del notaio registrare e trascrivere l’atto di compravendita.

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