Superficie commerciale di un immobile: come si calcola

La superficie commerciale di un immobile è conosciuta anche come superficie convenzionale vendibile ed è il dato che viene riportato all'interno degli annunci immobiliari.

La superficie commerciale, nel caso si tratti di un immobile avente destinazione residenziale, è la somma delle superfici ponderate che lo compongono. Le superfici ponderate sono la somma percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà è composta. Viene considerato tutto ciò che compone una casa, compresi quindi muri, balconi, giardini e pertinenze a uso esclusivo (posto auto, cantina, soffitta ecc.).

Rappresenta un parametro di mercato oggettivo, che è la base a cui attenersi per il calcolo delle valutazioni immobiliari e possibili leggere variazioni alle percentuali sono da attribuire al grado di finitura e di usabilità degli accessori compresi nelle superfici misurate.

• le superfici coperte calpestabili, comprese dei muri interni, perimetrali e in comunione con altre unità immobiliari;
• le superfici ponderate a uso esclusivo di terrazzi, balconi, patii e giardini;
• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (soffitte, mansarde, cantine, posti auto coperti e scoperti, ecc..).

Per il calcolo della superficie commerciale di un immobile, non tutte le sue parti prese in considerazione hanno lo stesso valore.

Nel concreto, questo significa che alcune misure vengono tenute in considerazione al 100%, mentre altre vengono ponderate, ovvero considerate in maniera proporzionale all’importanza di quei determinati elementi nel complesso dell’ampiezza dell’abitazione.

Per quel che riguarda le superfici coperte calpestabili, queste vengono calcolate come segue:

• 100% per le superfici calpestabili;
• i muri interni e perimetrali esterni vengono calcolati per il 100% (fino a uno spessore massimo di 50 centimetri);
• i muri in comunione valgono nella misura del 50% (fino a uno spessore massimo di 25 centimetri).

Per le superfici scoperte, le percentuali sono le seguenti:

• 10% giardini di ville;
• 15% giardini di appartamento;
• 25% per balconi e terrazze scoperte;
• 35% per balconi e terrazze coperte, patii e porticati;
• 60% verande.

Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento, i balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, i giardini e le aree scoperte a uso esclusivo fino al confine della proprietà, che, nel caso sia delimitata da un muro di confine in comunione o altro manufatto, va misurata fino alla mezzeria dello stesso.

Infine, per le pertinenze, il calcolo attiene a valori molto diversi a seconda della qualità delle pertinenze stesse, la loro dimensione e l’ubicazione dell’immobile.

In linea di massima, le quote percentuali che vengono utilizzate sono:

• 25% per le cantine;
• dal 25 al 50% per i posti auto coperti e scoperti;
• dal 40 all’80% per i box auto;
• 60% per locali interrati abitabili;
• 80% per mansarde rifinite.

Una volta effettuate tutte le misurazioni e ponderate secondo queste linee guida, il calcolo della superficie commerciale si ottiene sommando le superfici citate nelle loro relative percentuali.

Quando si calcola la superficie commerciale di un appartamento inserito all’interno di un condominio, non rientrano nel calcolo relativo alla singola unità immobiliare le quote relative a:

• aree di uso comune (ad esempio sale riunioni condominiali, aree coperte e scoperte;
• scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
• locali tecnici e di guardiania;
• giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

Inoltre, in generale, i locali principali e accessori con altezza inferiore a 150 centimetri non vengono computati nel calcolo.

Immaginiamo di dover calcolare la superficie commerciale di un immobile da 100mq con un piano interrato di 40 mq.

All’interno dell’immobile è anche presente un garage di 30mq e un balcone di 5mq.

In base ai rispettivi coefficienti otterremo:

• Superficie commerciale appartamento 100 mq (100 mq x 100%)
• Superficie commerciale piano interrato e garage 35 mq (70 mq x 50%)
• Balcone 1,75 mq (5 mq x 35%)

La superficie commerciale totale della casa sarà dunque pari a 137 mq (100 + 35 + 1,75).

Va inoltre considerato che i muri interni e perimetrali entrano nel calcolo fino a uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in condivisione vanno calcolati al 50% per un massimo di 25 cm di spessore.

Quando si guarda alla dimensione di un immobile, può spesso capitare di sentir parlare anche della superficie calpestabile, che rappresenta una misurazione diversa da quella espressa dalla superficie commerciale.

Semplificando la superficie calpestabile corrisponde al “pavimento”, e ci permette di calcolare lo spazio che si ha davvero a disposizione. Per calcolare i metri quadri calpestabili consigliamo sempre di affidarsi ad un esperto, tuttavia è facile intuire che la superficie calpestabile sarà inferiore alla superficie commerciale.

Andando più nel dettaglio, con superficie calpestabile di un immobile si intende l’area interna, data dalla somma delle aree dei singoli vani che lo compongono. Questa è misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie per ciascun piano (fuori o entro terra) e rilevata a un’altezza convenzionale di 150 centimetri dal piano del pavimento.

Nella superficie calpestabile di un immobile sono considerati elementi diversi da quelli presi in considerazione per quella commerciale, ad esempio gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre e le superfici occupate in pianta dai mobili, gli elementi incassati (ad esempio gli armadi a muro), lo spazio interno di circolazione verticale (come scale e ascensori interni) e orizzontale (come corridoi e disimpegni), le superfici di passaggio relative a porte o varchi.

Non sono inclusi, invece, lo spessore delle pareti divisorie, i muri perimetrali e interni e lo spazio occupato da colonne e pilastri.