Superficie commerciale di un immobile: come si calcola

Pubblicata il 30/06/2020
calcolo superficie commerciale immobile

Conoscere la superficie commerciale di un immobile è un dato molto importante all’interno di una compravendita immobiliare. Dal lato di chi vuole comprare casa, la metratura è uno dei dati fondamentali per capire se un immobile può essere adatto alle proprie esigenze, mentre dal punto di vista di chi vuole vendere casa, sapere la dimensione esatta della propria abitazione permette di formulare un prezzo adeguato , in quanto la valutazione immobile si basa in primo luogo proprio sul parametro del valore al metro quadro.

Come si calcola, quindi, la superficie commerciale di un immobile e quali sono tutti gli elementi da tenere in considerazione quando si procede a questa misurazione?

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Definizione di superficie commerciale

Innanzitutto è importante inquadrare il concetto di superficie commerciale, conosciuta anche come superficie convenzionale vendibile. Questa rappresenta, nel caso si tratti di un immobile avente destinazione residenziale, la somma delle superfici ponderate che lo compongono: dalla somma percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà è composta, si ottiene quindi la cosiddetta superficie commerciale.

Rappresenta un parametro di mercato oggettivo, che è la base a cui attenersi per il calcolo delle valutazioni immobiliari e possibili leggere variazioni alle percentuali sono da attribuire al grado di finitura e di usabilità degli accessori compresi nelle superfici misurate.

Quali sono le superfici da tenere in considerazione?

Nello specifico, le superfici le cui misure vengono sommate al fine di ottenere il computo totale della superficie commerciale di un immobile sono le seguenti:

  • le superfici coperte calpestabili, comprese dei muri interni, perimetrali e in comunione con altre unità immobiliari,

  • le superfici ponderate a uso esclusivo di terrazzi, balconi, patii e giardini

  • le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (soffitte, mansarde, cantine, posti auto coperti e scoperti, ecc..)

Quanto vale ogni superficie?

Per il calcolo della superficie commerciale di un immobile, non tutte le sue parti prese in considerazione hanno lo stesso valore. Nel concreto, questo significa che alcune misure vengono tenute in considerazione al 100%, mentre altre vengono ponderate, ovvero considerate in maniera proporzionale all’importanza di quei determinati elementi nel complesso dell’ampiezza dell’abitazione.

Per quel che riguarda le superfici coperte calpestabili, queste vengono calcolate come segue:

  • 100% per le superfici calpestabili

  • i muri interni e perimetrali esterni vengono calcolati per il 100% (fino a uno spessore massimo di 50 centimetri)

  • i muri in comunione valgono nella misura del 50% (fino a uno spessore massimo di 25 centimetri)

Per le superfici scoperte, le percentuali sono le seguenti:

  • 10% giardini di ville

  • 15% giardini di appartamento

  • 25% per balconi e terrazze scoperte

  • 35% per balconi e terrazze coperte, patii e porticati

  • 60% verande

Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento, i balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, i giardini e le aree scoperte a uso esclusivo fino al confine della proprietà, che, nel caso sia delimitata da un muro di confine in comunione o altro manufatto, va misurata fino alla mezzeria dello stesso.

Infine, per le pertinenze, il calcolo attiene a valori molto diversi a seconda della qualità delle pertinenze stesse, la loro dimensione e l’ubicazione dell’immobile. In linea di massima, le quote percentuali che vengono utilizzate sono:

  • 25% per le cantine

  • dal 25 al 50% per i posti auto coperti e scoperti

  • dal 40 all’80% per i box auto

  • 60% per locali interrati abitabili

  • 80% per mansarde rifinite

Una volta effettuate tutte le misurazioni e ponderate secondo queste linee guida, il calcolo della superficie commerciale si ottiene sommando le superfici citate nelle loro relative percentuali.

Cosa non va calcolato?

Quando si calcola la superficie commerciale di un appartamento inserito all’interno di un condominio, non rientrano nel calcolo relativo alla singola unità immobiliare le quote relative a:

  • aree di uso comune (ad esempio sale riunioni condominiali, aree coperte e scoperte

  • scale, pianerottoli e ballatoi comuni

  • locali tecnici e di guardiania

  • giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio

Inoltre, in generale, i locali principali e accessori con altezza inferiore a 150 centimetri non vengono computati nel calcolo.

Differenza fra superficie commerciale e superficie calpestabile

Quando si guarda alla dimensione di un immobile, può spesso capitare di sentir parlare anche della superficie calpestabile, che rappresenta una misurazione diversa da quella espressa dalla superficie commerciale.

Con superficie calpestabile di un immobile si intende l’area interna, data dalla somma delle aree dei singoli vani che lo compongono. Questa è misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie per ciascun piano (fuori o entro terra) e rilevata a un’altezza convenzionale di 150 centimetri dal piano del pavimento.

Nella superficie calpestabile di un immobile sono considerati elementi diversi da quelli presi in considerazione per quella commerciale, ad esempio gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre e le superfici occupate in pianta dai mobili, gli elementi incassati (ad esempio gli armadi a muro), lo spazio interno di circolazione verticale (come scale e ascensori interni) e orizzontale (come corridoi e disimpegni), le superfici di passaggio relative a porte o varchi. Non sono inclusi, invece, lo spessore delle pareti divisorie, i muri perimetrali e interni e lo spazio occupato da colonne e pilastri.

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