Come vendere casa con inquilino: le regole da seguire

Aggiornata il 03/12/2020da Redazione
vendere casa con inquilino

Un proprietario di un’abitazione non sempre è la persona che vive all’interno. Molto spesso un proprietario di un’abitazione può aver stipulato un contratto di locazione con un soggetto. La procedura in questo caso per vendere casa con inquilino potrebbe essere un po’ più ardua. Mettiamo caso che dopo alcuni anni, magari per bisogno di liquidità, il proprietario decida di volerla vendere.

Quali sono le regole da seguire per il proprietario e l’affittuario per gestire la vendita della casa?

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Si può vendere casa occupata da un inquilino?

Secondo il Codice Civile è possibile vendere l’immobile ad un altro soggetto mentre l’inquilino vive all’interno. Il contratto di locazione non blocca la possibilità di vendere l’immobile prima della scadenza del contratto stesso e si può quindi procedere con un rogito. Il contratto ha validità solo tra il venditore e l’acquirente dell’immobile con l’obbligo però di comunicare la cessione all’affittuario. L’articolo del codice civile 1599 stabilisce che l’affittuario può opporre il contratto di locazione all’acquirente se ha data antecedente alla vendita dell’immobile e nemmeno l’acquirente stesso può mandare via dall’abitazione l’inquilino prima della scadenza del contratto.

Alla scadenza del contratto di locazione il nuovo proprietario avrà due possibilità:

  • rinnovare il contratto di locazione
  • disdire il contratto con un preavviso di sei mesi

Per quanto riguarda l’inquilino, egli avrà l’obbligo di far accedere il proprietario all’immobile con il futuro acquirente. Se l’inquilino rifiuta di far visitare l’immobile, il proprietario potrà richiedere il danno per perdita di chance commerciali. Una volta completata la vendita, l’inquilino dovrà versare i canoni al nuovo proprietario. Nel caso in cui siano stati versati dei canoni al precedente proprietario questi non saranno validi; il vecchio proprietario avrà l'obbligo di risarcire l’affittuario, mentre l’inquilino dovrà pagare comunque i canoni al nuovo proprietario. Nel caso di debiti generati da mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino nei confronti del precedente proprietario, questi non verranno trasmessi al nuovo proprietario. Il vecchio proprietario potrà richiedere un decreto ingiuntivo, ma non potrà sfrattare l’affittuario perché l’abitazione non sarà più di sua proprietà.

Diritto di prelazione

Di norma il diritto di prelazione non può essere esercitato dall’inquilino salvo specifiche situazioni. La prelazione è un diritto riconosciuto a un soggetto che deve essere preferito ad altri a parità di condizioni. In questo caso, se sussistono i presupposti, l’affittuario può esercitare la prelazione. Se il proprietario della casa decide di vendere, dovrà comunicare all’inquilino il prezzo richiesto che potrà decidere se esercitare il suo diritto o rinunciarvi. L’affittuario potrà esercitare la prelazione solo se non ha altri immobili di proprietà e se il proprietario intende cedere l’immobile alla prossima scadenza del contratto.

La prelazione può essere esercitata entro 60 giorni dal momento della notifica tramite atto giudiziario con condizioni uguali a quelle dichiarate. Il contratto sarà stabilito e l’inquilino non potrà decidere di cambiare i termini dell’accordo. Nel caso in cui la prelazione non venga rispettata l’inquilino potrà esercitare il proprio diritto sul bene dall’acquirente. Se non si intende esercitare la prelazione bisognerà fornire una comunicazione scritta a mezzo dell’ufficiale giudiziario. La prelazione inoltre può essere volontaria e avviene quando vi è accordo fra le parti.

Le eccezioni al diritto di prelazione sono il trasferimento dell’immobile agli eredi, per donazione, a titolo gratuito, per conferimento dell’immobile ad una società e quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra i comproprietari.

Conviene vendere una casa affittata?

Dopo aver analizzato la possibilità di vendere una casa e il diritto di prelazione che un inquilino può esercitare, bisogna fare delle considerazioni sulla convenienza di vendere casa con un inquilino. Una prima situazione potrebbe essere quella di un deprezzamento dell’immobile perché il nuovo proprietario deve attendere un periodo di tempo per poter entrare in pieno possesso dell’immobile. Ottenere una valutazione adeguata dell’immobile è il miglior modo per ottenere il giusto prezzo. Nel caso in cui invece il contratto sia scadenza, l’inquilino potrebbe penalizzare la vendita perché subirebbe una procedura di sfratto. Se il proprietario intende essere anch’egli un locatore, avere già un affittuario che rispetta i pagamenti potrebbe essere un vantaggio per la vendita.

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