Comodato d'uso gratuito di un immobile: come funziona

Come stabilito dal Codice Civile, al termine del contratto il comodatario è obbligato a restituire le chiavi al comodante dell’immobile.

Le norme che definiscono gli obblighi di colui che usufruisce dell'oggetto del contratto sono:

• conservare l’abitazione con attenzione;
• utilizzare gli spazi esclusivamente per le attività dichiarate nel contratto;
• non concedere a terze parti il godimento dell’immobile, salvo esplicito consenso da parte del comodante.

Qualora queste norme non vengano rispettate, il proprietario ha diritto di richiedere l’immediata restituzione delle chiavi dell’immobile e il risarcimento di eventuali danni.

Per quanto riguarda le spese ordinarie, come potrebbero essere quelle legate alle spese condominiali e ai costi relativi alle utenze, il comodante ha la facoltà di richiedere al comodatario un rimborso spese.

Le spese straordinarie sono quelle sostenute per interventi necessari e urgenti per cui il comodatario ha il diritto di richiedere al comodante un rimborso spese.

Fuori da questa casistica il rimborso è considerato reddito, con la riqualificazione del comodato in locazione.

Si parla invece di comodato d’uso oneroso in riferimento alla possibilità di usare il bene in cambio di una prestazione, come ad esempio un manutentore chiamato in causa a sistemare un’abitazione e che nel frattempo la utilizza come spazio abitativo temporaneo.

La durata del comodato d’uso gratuito viene stabilita da entrambe le parti nel contratto.

Generalmente una caratteristica del comodato d’uso è la temporaneità, dunque si tratta di un contratto dalla durata relativamente breve e limitata nel tempo, tanto a lungo quanto necessario all'uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito.

Da una parte il comodatario è libero di restituire la cosa in qualsiasi momento. Dall’altra, il comodante può, in caso di urgenza o bisogno imprevisto, richiedere che il comodatario restituisca anticipatamente la cosa. Dunque il comodatario corre sempre il rischio di rimanere dall’oggi al domani senza una sistemazione.

Se non viene determinato un termine finale, si tratta di un comodato “precario”. In questo caso il comodante può esigere in qualsiasi momento e senza preavviso la restituzione della casa.

Non esiste un modello predefinito di contratto di comodato d'uso gratuito immobile. E’ tuttavia necessaria la registrazione dei dati di entrambe le parti (comodante e comodatario), eventualmente integrata di ulteriori informazioni e personalizzazioni.

Il comodato d’uso può essere redatto in forma verbale o scritta.

I comodati di beni immobili sono soggetti a registrazione se redatti:

• in forma scritta e la registrazione va effettuata entro 20 giorni dalla data dell'atto;
• in forma verbale solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.

Inoltre, possono essere registrati contratti di comodato d’uso stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016.

La registrazione del contratto di comodato d’uso si effettua presentando a un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

• il modello 69 di richiesta di registrazione, in duplice copia (una per il comodante e l’altra per l’Agenzia delle Entrate), firmate in originale e su cui, come tipologia dell’atto, va indicato “Contratto verbale di comodato”, mentre una terza copia può essere consegnata al comodatario, in carta semplice e senza obbligo di imposta di bollo.
• la ricevuta del pagamento di 200 € per l'imposta di registro effettuato con modello F24.

Inoltre, per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, al costo di 16 € ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe.

In caso di contratto di comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato, l’imposta deve essere pagata una sola volta. Invece in caso di contratto comodato d’uso gratuito a tempo indeterminato, l’imposta deve essere pagata una sola volta.

Se il contratto a comodato d’uso gratuito è a tempo determinato, in caso di rinnovo, ogni volta bisogna nuovamente provvedere al versamento di un’imposta di registro pari a 200 €.

Come spiegato dall’Agenzia delle entrate, la legge di stabilità 2016, prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI sia ridotta del 50% per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale. (tranne che quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Per usufruire di tale agevolazione è necessaria la registrazione del contratto di comodato.

Dunque per ricapitolare attraverso il contratto di comodato d’uso, un soggetto è autorizzato a usufruire di un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, di norma senza versare alcun corrispettivo, con l'obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto.

Infine consigliamo di informarsi bene sulle norme che lo regolano e di redigere il contratto per iscritto, che firmato è valido e vincolante per entrambe le parti. Inoltre per ottenerne data certa, è utile effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate.