Secondo l’art. 1571 del codice civile, con la stipula di un contratto di locazione, il locatore si obbliga a far godere il proprio immobile a un soggetto terzo, detto conduttore, per uso abitativo e per un determinato tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo periodico, definito canone.
A volte, però, può accadere che il conduttore non provveda più al pagamento dei canoni di locazione mensili, divenendo dunque inadempiente rispetto al proprio obbligo contrattuale.
In questo caso la legge interviene a sostegno del locatore, ponendo a sua disposizione alcuni strumenti finalizzati sia al recupero del proprio appartamento, sia dei canoni scaduti e non corrisposti dal conduttore.
In particolare, il nostro ordinamento prevede le seguenti forme di tutela:
- decreto ingiuntivo
- procedura di sfratto
Decreto ingiuntivo per recuperare i canoni di locazione
Cos’è il decreto ingiuntivo
Conosciuto anche come “provvedimento monitorio”, il decreto ingiuntivo consiste in un vero e proprio atto giudiziario tramite cui il giudice civile, su richiesta specifica del creditore, intima il debitore di rendere a quest’ultimo quanto gli è dovuto.
In realtà, prima di rivolgersi al giudice, spesso il locatore cerca di recuperare i canoni non corrisposti inviando al conduttore moroso una lettera di diffida.
La diffida, infatti, è un documento con cui si sollecita il conduttore a pagare i canoni arretrati entro un dato termine, con l’avvertimento formale per cui, in caso di ulteriore inadempimento, il locatore si vedrà costretto a ricorrere in via giudiziale.
Dunque, nel caso in cui la diffida non ottenga i risultati sperati, il locatore può rivolgersi al giudice per chiedere l’emissione di un provvedimento monitorio:
- contenente l’ingiunzione di pagamento dei canoni al conduttore (maggiorati degli interessi maturati e delle spese processuali);
- dotato di formula esecutiva espressa che con il decreto ingiuntivo costituisce un vero e proprio titolo esecutivo che legittima il locatore ad agire contro il conduttore tramite esecuzione forzata, ottenendo il pignoramento dei suoi beni.
Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 16743/2021) ha chiarito che un decreto ingiuntivo emesso improvvisamente, cioè quando siano trascorsi molti anni dall’inadempimento, costituisce da parte del locatore un vero e proprio abuso del proprio diritto ad ottenere il pagamento dei canoni, a meno che il ritardo della richiesta sia comprovata da giustificazioni oggettive.
Intimazione allo sfratto per morosità
Secondo quanto previsto dall’art. 658 del codice di procedura civile, lo sfratto per morosità è un procedimento speciale con cui il locatore può riottenere la disponibilità del proprio immobile nel caso in cui il conduttore:
- si rifiuti di lasciare la proprietà al termine del contratto di locazione;
- ometta di pagare i canoni di locazione entro 20 giorni dalla scadenza prevista.
In quest’ultimo caso, il locatore chiede al giudice di emettere un provvedimento di convalida di sfratto, tramite cui il magistrato:
- ordina al conduttore di abbandonare immediatamente l’immobile occupato abusivamente;
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione.
Durante il corso del procedimento, il conduttore può domandare al giudice di emettere contestualmente il decreto ingiuntivo, in modo tale da ottenere anche il pagamento dei canoni arretrati.
Terminato il processo, l’ordinanza di sfratto emessa dal giudice, analogamente al provvedimento monitorio, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Di conseguenza, se il conduttore non abbandona la proprietà entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto, può procedere con l’esecuzione forzata non prima di 10 giorni a mezzo dell'ufficiale giudiziario.
Quest’ultimo, nel giorno e all’ora comunicati al conduttore, si reca personalmente presso l'immobile locato per eseguire lo sfratto, usufruendo, se necessario, dell’intervento delle Forze dell’Ordine.
Chiaramente, presupposto indispensabile per accedere alla procedura di sfratto è l’avvenuta registrazione del contratto di locazione.
Modalità di recupero degli affitti
- comparire in udienza e sanare l'inadempimento, versando direttamente gli importi dovuti, insieme agli interessi e alle spese legali liquidate dal giudice, conseguendo l’estinzione del procedimento e il conduttore può continuare a fruire dell’immobile datogli in locazione;
- chiedere un termine di garanzia non superiore a 90 giorni entro cui poter saldare i pagamenti con il quale il giudice rinvia l’udienza di convalida di sfratto a non oltre 10 giorni successivi alla data concessa;
- chiedere l’assegnazione di un termine non superiore a 120 giorni per sanare la morosità, nel caso in cui il conduttore versi in condizioni economiche precarie.