La stipula di un contratto di affitto comporta che il locatario sia obbligato al pagamento di canoni per vivere all’interno di un’abitazione. In alcuni casi il locatario può essere inadempiente e il locatore può chiedere un’ingiunzione di pagamento.
Scopriamo quali sono i passaggi della procedura per lo sfratto per morosità dell’inquilino.
Sfratto per morosità: una guida alla procedura
Che cos’è lo sfratto per morosità
Per comprendere come avviene lo sfratto per morosità useremo un esempio. Il locatore, nonché proprietario dell’abitazione, decide di dare in affitto un immobile per 500 euro al mese al locatario che intende vivere presso l’abitazione. Dopo alcuni mesi di mancato pagamento dei canoni dell’affitto, il locatore decide di avviare una procedura per il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti. L’intimazione di sfratto per morosità è regolata dall’articolo 658 del Codice Civile.
I presupposti per avviare una procedura di sfratto sono due.
Il primo presupposto è la sussistenza di un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Nel caso in cui non esista un contratto di locazione, ma l’affitto sia in nero, non sarà possibile applicare questa procedura. L’unica procedura applicabile in questo caso sarà di “occupazione senza titolo” che porterà ad allungare i tempi di sfratto dell’inquilino.
Il secondo presupposto è il mancato pagamento dei canoni di locazione. Nel caso di contratto di affitto per uso abitativo si considera come data sufficiente quella di venti giorni dopo la scadenza del pagamento del canone. Per gli oneri accessori si considerano sufficienti un importo pari a due mensilità del canone.
Per locazioni di locali commerciali non è possibile fare riferimento alla stessa norma, ma al principio di inadempimento di non scarsa importanza. Sarà il giudice in questo caso a valutare la gravità della situazione e se quindi l’inadempimento non impatta in misura considerevole.
È importante inoltre conoscere quando non si può sfrattare l’inquilino. Alcuni di queste situazioni sono quando l’inquilino è senza contratto e quando la morosità non persiste perché il conduttore ha versato le somme dovute.
Procedimento di sfratto e tempi di esecuzione
Il locatore, nel caso sussistano i due presupposti visti in precedenza, ha la possibilità di avviare la procedura. Gli altri soggetti legittimati ad avviare la procedura sono gli eredi o i comproprietari dell’immobile.
Il primo passo che il locatore potrà compiere è l’invio di una lettera di diffida con apposita raccomandata. La lettera di diffida è un sollecito al pagamento dei canoni e a lasciare l’immobile entro una data precisa.
Se il locatario non procede con il pagamento o non fornisce informazioni, il locatore avrà la possibilità di notificare l’intimazione di sfratto per morosità o conosciuta anche come lettera di sfratto. Con questa intimazione si stabilisce una data in cui si terrà l’udienza e l'ingiunzione per il pagamento dei canoni non versati.
Il conduttore all’udienza avrà alcune azioni a disposizione:
- può decidere di fare opposizione per lo sfratto per morosità, ma il giudice rinvierà l’esame delle cause di opposizione e deciderà se emettere l’ordinanza o meno;
- può domandare il termine di grazia che non può essere superiore a 90 giorni entro il quale saldare il proprio debito ed evitare lo sfratto, l'udienza verrà rinviata ad una data entro i successivi 10 giorni dalla scadenza e questa azione è possibile solo per le locazioni ad uso abitativo;
- non presentarsi e il giudice emetterà l’ordinanza di convalida di sfratto.
Con l'ordinanza di convalida di sfratto sarà stabilita la data precisa entro cui liberare l’immobile e nel caso in cui interverrà l’ufficiale giudiziario. L’ordinanza sarà un titolo esecutivo di rilascio e dopo 10 giorni si procederà con l’esecuzione forzata sull’immobile.
Il giudice avrà la possibilità di emettere un decreto ingiuntivo con cui ordina di pagare i canoni non ancora versati e quelli fino al momento dello sfratto.
Morosità incolpevole
La morosità incolpevole è quando la causa del mancato pagamento non è dovuta al conduttore moroso. Per una delle seguenti cause è possibile richiedere l’accesso ad un fondo e il saldo del relativo debito.
Le cause che permettono di avvalersi della morosità incolpevole sono:
- cassa integrazione;
- licenziamento;
- mancato rinnovo di contratti;
- malattie o infortuni di un membro del nucleo familiare.
Contributo unificato sfratto per morosità
Il pagamento del contributo unificato riguarda procedimenti con un trattamento agevolato. L’importo da pagare in questo caso sarà pari alla metà rispetto ai procedimenti ordinari.
Per lo sfratto il tributo si paga all’inizio della procedura sia per morosità del conduttore che per finita locazione.
Gli importi da versare varieranno in base al valore della causa e si dovrà ottenere una marca da bollo.