Donazione usufrutto di un immobile: è impugnabile?

Innanzitutto, è bene chiarire cosa si intende per usufrutto. Come sancito dall’art. 981 del codice civile, il diritto reale di usufrutto consente al titolare di godere di un determinato bene, mobile o immobile, traendo da esso qualsiasi utilità.

La norma, però, specifica che l’esercizio del diritto è circoscritto al rispetto della destinazione economica del bene usufruito.

Di conseguenza, nel caso in cui si dispone l’usufrutto su un bene immobile, quest’ultimo può essere utilizzato a proprio piacimento, senza però essere distrutto o adibito ad attività commerciale.

L’usufrutto, poi, è soggetto a limiti temporali. In particolare, non è possibile istituire:

• Un usufrutto perpetuo;
• Un usufrutto a catena;
• Un usufrutto ultratrentennale nel caso in cui il diritto sia disposto a favore di società, enti o associazioni.

Spesso nel linguaggio comune “usufrutto” e “abitazione” vengono usati come sinonimi. In realtà, i due diritti si distinguono per il fatto che il titolare del diritto di abitazione non può disporre l’immobile in locazione, a differenza dell’usufruttuario.

Considerate queste premesse, qualsiasi persona titolare del diritto di usufrutto su un immobile può cederlo a terzi tanto a titolo oneroso, quanto a titolo gratuito, optando liberamente anche per il contratto di donazione.

L’unico limite alla donazione di usufrutto immobiliare, in realtà, si verifica nel caso in cui il titolo con cui si è trasferito originariamente l’usufrutto abbia espressamente disposto il divieto di trasferirlo a propria volta a titolo gratuito. Ad ogni modo, per perfezionare l’atto di donazione è necessario rivolgersi a un notaio, il quale, alla presenza di due testimoni, provvede alla redazione di un atto pubblico con cui attesta il trasferimento gratuito del diritto reale di usufrutto, oltreché alla successiva trascrizione nei registri immobiliari.

La donazione, poi, deve essere notificata al donatario, in modo tale che il trasferimento dell’usufrutto immobiliare diventi effettivo. Secondo quanto chiarito da una recente sentenza tributaria, l’usufrutto può essere donato anche nel caso in cui l’immobile che ne è oggetto costituisca l’abitazione principale del donante.

Da un punto di vista strettamente fiscale, la donazione di un usufrutto immobiliare risulta più che conveniente, poiché implica costi minori rispetto alla donazione dell’intera proprietà.

In particolare, le imposte indirette dovute all’Agenzia delle Entrate per la donazione dell’usufrutto (imposta di donazione, ipotecaria e catastale) sono tanto minori quanto più alta è l’età dell’usufruttuario, poiché è da quest’ultima che dipende il valore dell’usufrutto.

Ad esempio, nel caso in cui l’usufruttuario sia una persona anziana, il suo usufrutto immobiliare sarà poco stimato, poiché l’aspettativa di vita del suo titolare è chiaramente bassa. Per di più, se l’usufruttuario utilizza l’immobile come prima casa, è esentato dal pagare l’IMU sulla prima casa.

Anche se perfezionatasi nel rispetto di tutti i criteri formali, la donazione può essere contestata tramite:

• Azione revocatoria;
• Impugnazione.

In caso di azione revocatoria, ad impugnare la donazione è il donante stesso, il quale agisce per ottenerne la revoca perché sono sopravvenuti dei figli, oppure per indegnità del donatario. Al di fuori della revocatoria, invece, la donazione può essere impugnata:

• Dai creditori del donante;
• Dagli eredi legittimari del donante;
• Da chiunque, nel caso in cui la donazione sia nulla.

In particolare, i creditori del donante possono pignorare l’immobile il cui usufrutto sia stato donato nell’eventualità in cui provvedano a trascrivere il pignoramento entro un anno dalla data di trascrizione della donazione. Così facendo, dunque, i creditori possono pignorare la casa usufruita dal donatario, nonostante l’avvenuta donazione.

Al contrario, nel caso in cui sia trascorso oltre un anno dalla trascrizione della donazione, i creditori possono agire in giudizio eseguendo l’azione revocatoria, in modo tale da ottenere una sentenza che dichiari l’inefficacia della donazione.

Al momento della morte del donante, i suoi eredi possono contestare l’avvenuta donazione espletando l’azione legale di lesione legittima.

Ciò è possibile quando la donazione abbia leso le quote minime di eredità che la legge riserva di diritto ai cosiddetti “legittimari” (coniuge, figli, o in assenza i genitori). In tal caso, gli eredi devono attivarsi entro 10 anni dalla morte del de cuius.

Se la donazione è avvenuta senza rispettare i requisiti formali richiesti dalla legge ai fini della sua validità, chiunque sia interessato a farne valere la nullità potrà agire in giudizio senza alcun limite di tempo.

Ciò accade, ad esempio, quando la donazione sia stata redatta tramite scrittura privata (e quindi in assenza di un notaio), o senza la presenza dei due testimoni.

La donazione con riserva di usufrutto è un atto formale che comporta diverse voci di spesa, la cui entità varia a seconda delle specifiche condizioni della transazione. I principali costi associati a questo tipo di donazione sono:

• Imposta ipotecaria: Corrisponde al 2% del valore catastale dell'immobile.
• Imposta catastale: Ammonta all'1% del valore catastale.
• Imposta di donazione: Varia a seconda del grado di parentela tra il donante e il donatario e influisce direttamente sulla quota di nuda proprietà.

Costi notarili:

• La parcella notarile viene calcolata sulla rendita catastale aumentata del 5% e può variare in base alla destinazione dell'immobile (prima o seconda casa).

Calcolo delle imposte indirette:

• Si utilizzano coefficienti inversamente proporzionali all’età dell’usufruttuario; più avanzata è l'età del donante, minore sarà il valore dell'usufrutto calcolato.

È essenziale consultare un consulente esperto per gestire al meglio i complessi calcoli delle imposte, evitando errori che potrebbero comportare costi aggiuntivi.

L'IMU (Imposta Municipale Unica) deve essere pagata dall'usufruttuario, poiché è lui a godere dell'uso dell'immobile e dei relativi benefici. Nel caso di prima casa, si applicano le consuete agevolazioni IMU.

Questa panoramica sottolinea l'importanza di una corretta pianificazione fiscale e legale nella gestione delle donazioni con usufrutto.