Immobile non accatastato: è possibile venderlo?

L’accatastamento è un processo che permette di identificare un immobile specificando i dati e la rendita fiscale.

Il documento che si elaborerà permetterà di calcolare le tasse sull’immobile, valutarne l’agibilità e l'abitabilità.

Accatastare casa si effettua nelle seguenti situazioni:

• unità immobiliari di nuova costruzione;
• variazioni di stato, consistenza e destinazione d’uso (e.g. ristrutturazioni, ampliamento, riduzione);
• unità afferenti edificate su area urbana;
• beni immobili non produttivi di reddito urbano.

Prima di procedere con la vendita di un’abitazione è bene verificare la situazione catastale. Nel caso si presentino delle irregolarità è bene consultare un professionista che permetta la regolarizzazione della posizione.

La dichiarazione deve essere fatta presentando all’Agenzia un atto di aggiornamento con un professionista abilitato. Il termine di presentazione deve essere fatto entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili.

In questa maniera è possibile evitare di fare una dichiarazione non rispondente al vero.

Secondo la legge non è possibile vendere un’unità immobiliare affetta da abusi edilizi. Il legislatore ha previsto due controlli che sono:

• una da parte del venditore che ha l’obbligo di rilasciare una dichiarazione sulla regolarità urbanistica dell’abitazione;
• la seconda è la nullità degli atti riguardanti un immobile abusivo.

La nullità comporta che il venditore rientri in possesso del suo immobile e l’acquirente diventi quindi un creditore con scarse possibilità di rivedere la propria somma di denaro indietro.

Come ulteriore garanzia per l’acquirente sarebbe utile contattare un professionista che accerti la regolarità dell’immobile o nel caso richiedere al notaio di eseguire quelle verifiche che comunque dovrebbero essere fatte per il rogito.

La dichiarazione di stato accatastato è obbligatoria e nel caso non sia rispettato è possibile andare incontro a sanzioni.

È possibile che in alcuni casi sia necessario l’intervento dell’agenzia delle Entrate e gli oneri possano essere messi a carico dell’interessato. L’Agenzia attribuirà una rendita presunta all’immobile e successivamente lo accatasterà.

Le sanzioni previste per il mancato accatastamento sono:

• un minimo fissato da 268 euro a 1.032 euro;
• un massimo previsto da 2.066 euro a 8.624 euro.

Per le visure ipotecarie e catastali i costi sono notevoli perché il notaio ha bisogno di diversi documenti per esprimere un giudizio sull'effettiva conformità catastale dell’immobile.

Non sono presenti dei pubblici registri, ma la regolarità catastale deve essere desunta da valutazioni e misurazione tecniche dell’abitazione.

• fabbricato già censito al catasto;
• il fabbricato è stato demolito;
• la tipologia di fabbricato è esente da accatastamento;
• l’accatastamento è avvenuto dopo la pubblicazione del comunicato sulla Gazzetta Ufficiale;
• il fabbricato non è esistente sul territorio.

Esistono diverse tipologie di immobili che non necessitano di accatastamento, secondo quanto previsto dal Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998. Di seguito, un elenco delle principali eccezioni:

• Manufatti di piccola superficie: Immobili con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati.
• Serre: Utilizzate per la coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale.
• Vasche: Destinate all'acquacoltura o all'accumulo per l'irrigazione dei terreni.
• Manufatti isolati senza copertura.
• Strutture di bassa altezza: Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili con altezza utile inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi.
• Manufatti precari: Strutture prive di fondazione e non stabilmente infisse al suolo.
• Fabbricati in costruzione o in definizione.
• Fabbricati degradati: Edifici con un elevato livello di degrado, noti come "collabenti".
• Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.