L’usufruttuario può affittare? Come funziona

Innanzitutto, è bene chiarire cosa si intende nel caso di usufrutto. Come sancito dall’art. 981 del codice civile, il diritto reale di usufrutto consente al titolare di godere di un determinato bene, mobile o immobile, traendo da esso qualsiasi utilità.

La norma, però, specifica che l’esercizio del diritto è circoscritto al rispetto della destinazione economica del bene usufruito.

Di conseguenza, nel caso in cui si disponesse l’usufrutto su un bene immobile, quest’ultimo può essere utilizzato a proprio piacimento, senza però essere distrutto o adibito ad attività commerciale.

L’usufrutto, poi, è soggetto a limiti temporali. In particolare, non è possibile istituire:

• Un usufrutto perpetuo;
• Un usufrutto a catena;
• Un usufrutto ultratrentennale nel caso in cui il diritto sia disposto a favore di società, enti o associazioni.

Spesso nel linguaggio comune “usufrutto” e “abitazione” vengono usati come sinonimi. In realtà, i due diritti si distinguono per il fatto che il titolare del diritto di abitazione non può disporre l’immobile in locazione, a differenza dell’usufruttuario.

Sebbene presentino caratteristiche simili, la locazione e l’usufrutto sono due istituti giuridici assai diversi.

In particolare, secondo l’art. 1571 del codice civile, la locazione è il contratto con il quale un soggetto (locatore) si impegna a garantire il godimento di un bene, mobile o immobile, a favore di un altro soggetto (locatario o conduttore) per un determinato periodo di tempo e a fronte del versamento di un certo corrispettivo periodico (canone). In forza del contratto di locazione, il conduttore è tenuto a restituire il bene ricevuto nello stesso stato in cui gli è stato consegnato,

L’evidente analogia tra i due contratti è data dal fatto che sia l’usufruttuario che il conduttore godono del bene che gli è stato concesso.

Tuttavia, gli aspetti che differenziano i due istituti sono molteplici:

• l’usufrutto è un diritto reale particolarmente vantaggioso, in quanto consente all’usufruttuario di godere interamente del bene potendone sfruttare tutte le utilità potenziali, compresi i suoi frutti naturali e civili, con il solo limite di non alterarne la destinazione economica;
• La locazione, invece, conferisce al conduttore un godimento ben più limitato del bene, secondo gli accordi pattuiti nello stesso contratto.

A dimostrazione dell’ampiezza del contenuto del diritto di usufrutto, la normativa vigente prevede che l’usufruttuario possa godere del bene usufruito (mobile o immobile) anche tramite la stipula di un contratto di locazione.

Così facendo, infatti, l’usufruttuario non fa che trarre dal bene i suoi frutti civili, che nel caso concreto si realizzano nei canoni di locazione periodicamente percepiti da parte del conduttore.

Per di più, per la stipula della locazione non è previsto il consenso del nudo proprietario. Quest'ultimo, infatti, si trova in una vera e propria posizione di estraneità rispetto al contratto stipulato dall'usufruttuario, rimanendo così escluso dall'accordo.

Di conseguenza, nell’eventualità in cui fosse contrario, il nudo proprietario non può mai opporsi alla stipula di un contratto di locazione da parte dell'usufruttuario, dovendo giocoforza “subire” l’esercizio di uno dei molteplici diritti a cui è legittimato l’usufruttuario.

Con il D.L. 133/2014 (conosciuto come “Decreto sblocca Italia), all’usufruttuario è stato riconosciuto un nuovo e importante diritto: quello di poter acquistare l’immobile concessogli in usufrutto dopo un certo numero di anni a un prezzo scontato, decurtandolo dei canoni pagati fino a quel momento in forza del contratto di usufrutto.

Non a caso, nel novero dei contratti "rent to buy" sono ricompresi tutti quei contratti da cui sorga per una delle parti:

• il diritto a godere di un determinato bene;
• il diritto a godere di un’opzione di acquisto di quello stesso bene.

Tuttavia, affinché il rent to buy maturi effettivamente un diritto alla compravendita del bene, è necessario che l’usufruttuario rediga l'inventario e dia una cauzione al nudo proprietario prima della stipula, la quale deve obbligatoriamente avvenire tramite atto pubblico (notarile) al fine della successiva trascrizione nei registri immobiliari.