Compravendita Immobiliare tra Privati: Come Funziona

L'accordo verbale ("affare fatto") non ha alcun valore nel mercato immobiliare.

L'iter richiede il perfezionamento di documenti precisi, ognuno con regole e vincoli stringenti. Se vuoi conoscere l'aspetto strategico e promozionale (valutazione, annuncio, visite) per gestire l'intero processo da solo, ti consigliamo di leggere la nostra guida su Come vendere casa privatamente.

Atto	Chi vincola	Cosa succede se una parte recede	Registrazione
Proposta d'acquisto	Solo l'acquirente, fino all'accettazione del venditore	L'acquirente può ritirarla finché non è accettata	Non obbligatoria
Contratto preliminare (compromesso)	Entrambe le parti	Chi recede senza giusta causa rischia la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno	Entro 20 giorni se scrittura privata, 30 se atto pubblico/autenticato
Rogito notarile	Trasferisce effettivamente la proprietà	Non applicabile: è l'atto conclusivo	Trascrizione nei registri immobiliari da parte del notaio

• La proposta d'acquisto è l'offerta iniziale. È una dichiarazione unilaterale, con cui il potenziale acquirente si impegna a comprare a certe condizioni (prezzo, tempi). Il venditore è libero di accettarla, rifiutarla o fare una controproposta.

• Il contratto preliminare (o compromesso) è un vero e proprio accordo bilaterale. Entrambe le parti lo firmano, impegnandosi irrevocabilmente a concludere la compravendita definitiva in futuro. Spesso, quando la proposta d'acquisto viene accettata, si trasforma automaticamente in contratto preliminare.

Per approfondire questo passaggio snodo, leggi la nostra guida sul Preliminare di compravendita di un immobile.

Al momento del preliminare, l'acquirente versa una somma a garanzia dell'impegno preso. Ma attenzione, ne esistono due tipi con conseguenze legali molto diverse se qualcuno si tira indietro:

• Caparra confirmatoria (la più comune): Se l'acquirente si ritira, perde l'intera somma versata. Se è il venditore a ritirarsi, deve restituire all'acquirente il doppio della somma ricevuta. Inoltre, la parte "lesa" può sempre rivolgersi al giudice per chiedere i danni ulteriori o forzare l'esecuzione del contratto.

• Caparra penitenziale: È una vera e propria "penale di recesso" pattuita in anticipo. Chi recede perde la caparra (o la restituisce doppia), ma l'altra parte non può richiedere ulteriori danni al giudice.

Prevista dall'art. 2645-bis del Codice Civile, la trascrizione del preliminare (da fare con l'ausilio di un notaio) è un passaggio facoltativo ma caldamente consigliato, specie per operazioni di valore elevato. Rende l'accordo pubblico e garantisce all'acquirente un "privilegio speciale" sull'immobile: significa che il venditore non potrà in alcun modo vendere la casa a terzi, né l'immobile potrà subire ipoteche, pignoramenti o sequestri tra il preliminare e il rogito.

Arrivare alla stipula finale richiede che l'immobile sia in regola e "commerciabile". Senza questi documenti pronti, il passaggio di proprietà non può avvenire. Il venditore deve fornire:

• Atto di provenienza (rogito precedente, dichiarazione di successione o donazione. Se il caso rientra in quest'ultima ipotesi, leggi la nostra guida su Quanto costa donare una casa.

• Attestato di Prestazione Energetica (APE).

• Planimetria e visura catastale aggiornate e conformi allo stato di fatto.

• Certificato di conformità urbanistica o edilizia.

• Documentazione condominiale (attestazione di saldo spese, verbale ultime assemblee).

L'acquirente deve fornire solo i propri documenti personali, il codice fiscale e gli assegni circolari (o l'evidenza del bonifico istantaneo) per il saldo del prezzo e il pagamento delle tasse, oltre all'eventuale presenza del funzionario bancario se stipula contestualmente un mutuo. Trovi la checklist completa in una della nostra guida sui Documenti obbligatori per vendere casa.

Mentre l'agenzia immobiliare è facoltativa, l'intervento del notaio è sempre obbligatorio per legge. È un pubblico ufficiale, scelto e pagato generalmente dall'acquirente, il cui compito non è solo "mettere una firma", ma garantire la sicurezza e la legalità dell'operazione. Il notaio effettua controlli rigorosi prima del rogito:

• Verifica che chi vende sia il reale e unico proprietario.

• Accerta l'assenza di ipoteche o pignoramenti (visure ipocatastali).

• Verifica il corretto accatastamento dell'immobile.

• Calcola le imposte da versare allo Stato per conto delle parti. Per il dettaglio sull'atto finale, consulta la nostra guida su Tutto quello che c'è da sapere sull'atto di compravendita.

Generalmente, tra la firma del compromesso e la consegna delle chiavi al notaio passano in media dai 2 ai 3 mesi. Questo lasso di tempo serve all'acquirente per completare l'istruttoria e ottenere la delibera definitiva del mutuo (un iter che impegna la banca per 45-60 giorni), e al notaio per effettuare tutti i controlli documentali preliminari.

Decidere di vendere e comprare senza un intermediario è lecito e permette di risparmiare le commissioni, ma richiede grandi competenze. Gestire da soli proposta, preliminare e rogito richiede attenzione a scadenze, caparre e documenti che non lasciano spazio a errori o ingenuità.

Se l'idea della burocrazia ti frena, l'opzione intermedia è Dove.it. Come agenzia immobiliare tecnologica, ci occupiamo noi di redigere le proposte, reperire i documenti tecnici e accompagnarti fino alla scrivania del notaio, azzerando i rischi di contenzioso. Il tutto con un vantaggio imbattibile: un servizio completo a ZERO COMMISSIONI per chi vende.

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