Che cos’è e come funziona la mediazione immobiliare?

Secondo l’art. 1754 del Codice Civile, si definisce mediatore colui che “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.

Nel caso specifico della mediazione immobiliare, il mediatore favorisce l’incontro tra venditore e acquirente (o tra locatore e conduttore), svolgendo un ruolo neutrale e professionale. Il mediatore ha diritto a una provvigione solo se l’affare va a buon fine, cioè nel momento in cui viene sottoscritta una proposta d’acquisto o un preliminare vincolante.

Il ruolo del mediatore è quello di facilitare la conclusione dell'affare, garantendo:

• corretta informazione tra le parti;

• verifica preliminare della documentazione dell’immobile (titolarità, planimetrie, regolarità urbanistica);

• supporto nella trattativa e nella stesura delle proposte,

• assistenza fino al rogito o alla registrazione del contratto.

Un bravo mediatore agisce sempre in modo imparziale, tutelando sia l’acquirente che il venditore.

Per chi vuole acquistare casa, il mediatore immobiliare offre diversi servizi concreti:

• ricerca di immobili in linea con le esigenze del cliente;

• verifica catastale e urbanistica dell’immobile;

• mediazione nella trattativa economica;

• supporto nella compilazione della proposta d’acquisto e nella gestione del preliminare;

• coordinamento con notaio, consulenti e banca per il mutuo.

Un buon mediatore rappresenta una garanzia in un processo complesso e pieno di aspetti tecnici e legali.

Nel linguaggio comune i due termini vengono usati come sinonimi, ma tecnicamente:

• il mediatore immobiliare è la figura giuridica definita dal Codice Civile;

• l’agente immobiliare è il professionista che esercita la mediazione, iscritto regolarmente al REAA (Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio) e in possesso dell’abilitazione.

Per diventare agente immobiliare è necessario frequentare un corso di mediazione immobiliare e superare un esame abilitante, secondo quanto previsto dalla normativa regionale e dalla Legge 39/1989.

Il costo della mediazione immobiliare è rappresentato dalla provvigione che si paga al momento della conclusione dell’affare.

La percentuale può variare in base alla zona, all’agenzia e alla tipologia di contratto, ma mediamente si attesta tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile, da ciascuna delle parti (venditore e acquirente). È importante sapere che la provvigione è dovuta solo se l’affare si conclude, salvo accordi differenti esplicitati per iscritto.

Il contratto di mediazione può essere:

• verbale (valido ma difficile da provare);

• scritto (preferibile, per chiarezza e trasparenza).

Gli elementi essenziali sono:

• dati identificativi delle parti e dell’immobile;

• durata dell’incarico;

• importo della provvigione e modalità di pagamento;

• clausole di esclusiva (eventuali);

• obblighi e responsabilità delle parti.

La firma di un contratto scritto tutela entrambe le parti e definisce con precisione gli impegni reciproci.

La mediazione immobiliare è regolata principalmente dal Codice Civile (artt. 1754-1765). Alcuni aspetti legali importanti da conoscere:

• il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti tutte le circostanze rilevanti ai fini della decisione (es. ipoteche, abusi, ecc.);

• ha diritto alla provvigione anche se non c'è mandato scritto, purché dimostri di aver messo in contatto le parti.

A livello fiscale:

• la provvigione è soggetta a IVA (22%) se il mediatore è un professionista con partita IVA;

• il pagamento va documentato con fattura o ricevuta;

• i costi possono rientrare in alcune agevolazioni (vedi FAQ).

Le percentuali dell’agenzia immobiliare si aggirano in media tra il 2% e il 4% del prezzo dell’immobile, per ciascuna parte. In alcuni casi l’agenzia può applicare una commissione fissa, soprattutto per affitti o immobili di valore contenuto.

È possibile negoziare la provvigione, ma è importante farlo prima di firmare l’incarico, e riportare tutto per iscritto.