Come vendere casa prima di 5 anni dall'acquisto

Aggiornata il 01/02/2021da Redazione

Al momento dell’acquisto della casa potresti aver usufruito di un’agevolazione fiscale come il bonus casa. La legge vieta la possibilità di vendere casa prima di 5 anni dall’acquisto pena la perdita delle agevolazioni e il necessario rimborso che deve essere effettuato.

Scopriamo insieme come poter evitare di dover pagare delle somme di denaro al fisco.

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Bonus prima casa

Durante l’acquisto di una prima casa è possibile usufruire di agevolazioni fiscali relative alle tasse sugli immobili. Il Bonus prima casa permette di ottenere uno sconto sulle tasse riguardanti la compravendita dell’immobile. I requisiti da rispettare sono:

  • il compratore non deve essere proprietario di un altro immobile nello stesso comune
  • l’immobile acquistato non deve essere di “lusso”
  • il compratore non deve aver già usufruito dell’agevolazione con i relativi benefici “prima casa”
  • essere residente nel comune dove è presente l’appartamento e l’obbligo di trasferirsi entro un anno e mezzo dall’acquisto
  • il proprietario dovrà evitare di alienare il bene per almeno 5 anni salvo acquistare un secondo immobile che sia adibito ad abitazione principale

Le agevolazioni possono spettare anche per alcuni tipi di pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

I casi che si presentano legati all’acquisto di un immobile sono due:

  • acquisto dell’immobile da un privato o un’impresa con esenzione IVA: comporta un’imposta di registro proporzionale pari al 2%, un’imposta ipotecaria e catastale pari entrambe a 50€
  • acquisto dell’immobile da un costruttore: l’IVA è ridotta al 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200€ l’una

Divieto di vendita e quando si può vendere

Come accennato in precedenza il divieto di vendita della casa è valido per 5 anni. Nel caso in cui si decida di vendere l’immobile si è tenuti a pagare le seguenti imposte:

  • Imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta di registro
  • Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate

La casa si può vendere prima del termine dei 5 anni nei due seguenti casi:

  • il contribuente deve procedere all’acquisto di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita della casa tramite cui ha usufruito delle agevolazioni fiscali
  • il contribuente procede ad acquistare un terreno ed entro un anno deve essere realizzata un’abitazione che sia destinata ad abitazione principale

Come evitare di pagare la sovrattassa

Nel caso in cui si proceda alla vendita della prima casa prima dei cinque anni dall’acquisto è possibile non pagare la sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate.

L’Agenzia delle Entrate nel 2012 ha ammorbidito le sanzioni tramite l’istituzione del ravvedimento operoso. L’acquirente dovrà rispettare le due seguenti condizioni:

  • l’acquirente che nei primi 18 mesi dal rogito non sposterà la residenza nel comune dell’appartamento
  • l’acquirente che vende l'immobile acquisito prima dei 5 anni e non abbia intenzione di acquistarne uno nuovo

Una volta che sia passato un anno dal momento della vendita della prima casa è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate affermando di non voler acquistare una nuova abitazione e richiedendo la riliquidazione dell’imposta, evitando in questo modo di pagare la sovrattassa. Il contribuente sarà obbligato a versare tutte le imposte non pagate in precedenza con i relativi interessi calcolandoli a partire dal momento dell’acquisto della prima casa.

Come comportarsi per i diversi casi di cessione

Durante la vendita dell’immobile è possibile che si presentino diverse casistiche.

La prima è la vendita della nuda proprietà. Se un contribuente proceda a vendere l’immobile, ma conservi l’usufrutto su di esso, sarà obbligato comunque a pagare le imposte. Come detto in precedenza, può evitare di dover pagare le imposte pregresse acquistando una nuova abitazione da adibire a principale.

Nel caso di divorzio è possibile che il proprietario trasferisca l’immobile al precedente coniuge. Con il trasferimento della quota di possesso l’agevolazione non decade anche se decide di non riacquistare un nuovo immobile.

Nel caso di vendita una pertinenza sarà necessario pagare le imposte relative al valore della pertinenza e l’acquisto di una nuova pertinenza non permette di usufruire del bonus prima casa

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