Comprare una seconda casa: come cambia il mutuo?

Aggiornata il 31/03/2021da Redazione

Per chi vuole comprare casa, può essere necessaria la richiesta di un mutuo per avere a disposizione tutto l’importo necessario a compiere questo importante passo - e questo può essere valido tanto nel caso di acquisto di una prima quanto di una seconda casa.

Nella circostanza in cui, però, si richieda un mutuo per l’acquisto di una seconda casa, è importante sapere che questo si differenzia dai finanziamenti classici e che le agevolazioni sul mutuo prima casa non valgono nel caso si acquisti, ad esempio, una casa da mettere a reddito o una casa per le vacanze.

In che modo cambia, quindi, il mutuo seconda casa rispetto a quello prima casa e quali sono i parametri a cui bisogna prestare attenzione prima di richiederne uno?

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Le differenze con il mutuo prima casa

Quando si parla di finanziamenti richiesti per l’acquisto di una seconda casa, è bene premettere che gli istituti di credito non vanno ad applicare le stesse agevolazioni previste per le prime case. Questo è dovuto in primo luogo al fatto che le banche vogliono tutelarsi dal rischio di insolvenza, ma anche dal fatto che generalmente chi può effettuare un’operazione immobiliare che vede l’acquisto di una seconda casa abbia le possibilità economiche per sostenere un maggior volume di spesa.

Oltre alle differenze per quel che riguarda le agevolazioni, un mutuo seconda casa si differenzia da un mutuo prima casa per i seguenti elementi:

  • il finanziamento ha una durata massima che non può superare i 30 anni, contro i 35/40 possibili per l’abitazione principale

  • l’importo erogato è limitato. In generale, le banche arrivano a coprire al massimo il 60% del valore totale dell’immobile (anche se in alcuni casi la percentuale può arrivare anche all’80%)

  • la singola rata del mutuo non può superare la cifra che corrisponde a un terzo dello stipendio mensile del richiedente

  • i tassi di interesse applicati tendono ad essere un po’ più alti essendo più alto lo spread della banca, così come è tendenzialmente più cara la polizza assicurativa sul mutuo. Anche i costi della perizia e dell’istruttoria possono essere più onerosi, ma questo non è necessariamente sempre così

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Una diversa tassazione

Quando si richiede un mutuo seconda casa, un’altra cosa importante da sapere è che la tassazione che li riguarda è differente rispetto a quella che regola i mutui prima casa. Nello specifico, i mutui seconda casa non beneficiano dell’imposta sostitutiva dello 0,25%, ma tassano invece l’importo finanziato al 2%. In questo modo, la spesa aggiuntiva aumenta di ben otto volte. Inoltre, se per l’abitazione principale è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi e, nel primo anno, anche per gli oneri accessori relativi contratto di mutuo, le seconde case non vedono il diritto ad alcuno sgravio fiscale.

Ci sono, però, delle circostanze in questa onerosa eccedenza non è da corrispondere. Per non pagare questa tassa, è necessario che siano soddisfatti i seguenti requisiti:

  • il richiedente non deve beneficiare delle agevolazioni prima casa su un altro immobile

  • l’immobile per il cui acquisto viene richiesto il mutuo non deve essere catalogato come abitazione di lusso

  • la proprietà non deve superare i 160 mq totali di dimensione

  • l’immobile da acquistare deve trovarsi nel comune di residenza del richiedente mutuo o comunque in quello in cui andrà a risiedere entro i 18 mesi dall’acquisto

Quando uno di questi requisiti non è soddisfatto, è necessario stipulare un mutuo seconda casa. La legge, con il decreto 220/2004, stabilisce che quando il mutuatario presenta la richiesta di mutuo, deve indicare tutte le caratteristiche necessarie a capire se l’abitazione deve essere classificata come prima o seconda casa. Prima di redigere la documentazione è quindi opportuno informarsi bene sulle condizioni che determinano la differenza tra prima casa e seconda casa, per non presentare richieste non idonee e rischiare così di andare incontro a un certo rifiuto da parte dell’istituto bancario.

E se si ha già un finanziamento attivo?

Se si ha già in corso un mutuo per l’acquisto di una prima casa, è comunque possibile fare domanda anche per un secondo finanziamento, finalizzato all’acquisto di una seconda casa. In particolare, sarà possibile prendere in considerazione due diverse opzioni:

  • fare richiesta per un nuovo prodotto di mutuo a integrazione di quello già attivo, così da avere solamente una rata mensile da saldare. Questa scelta può apparire preferibile, in quanto si potrà modulare l’importo mensile in modo da rendere più leggero il carico della rata complessiva. Inoltre, in questo modo si può ricercare l’offerta migliore presso tutto il sistema bancario, senza restringere le opportunità di finanziamento a quelle disponibili presso l’istituto con cui si ha già acceso un mutuo prima casa

  • richiedere la sottoscrizione di un secondo finanziamento, presso lo stesso istituto di credito del primo, così da poter fornire maggiori garanzie sulla capacità di rimborso, essendo già clienti conosciuti dalla banca e non dovendo rifare da zero tutte le trafile burocratiche di profilazione del mutuatario

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