Permesso di costruire: tutto quello che c’è da sapere

E’ un titolo che viene rilasciato dall'autorità comunale quando gli interventi che si intende realizzare sono considerati consistenti.

In particolare, i casi in cui è necessario richiedere il permesso di costruire prima di procedere alla realizzazione degli interventi edilizi sono individuati nell'art, 10 del TU. n. 380/2001:

• gli interventi di nuova costruzione;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Ad esempio quando l’organismo edilizio viene modificato nel volume, quando i prospetti o sagome dell’edificio subiscono una variazione o quando avvengano cambiamenti della destinazione d’uso dell’immobile.

Il permesso di costruire è un atto trasferibile: è un permesso trasferibile insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa. Necessita solo di un provvedimento di voltura che non dà luogo ad un nuovo permesso, ma consiste nel cambio di intestazione.

E’ importante inoltre chiarire che il permesso di costruzione non comporta alcun tipo di limitazione del diritto di terzi. Sostanzialmente significa che non è possibile superare i limiti della propria legittimazione invadendo i diritti dei terzi, vale a dire comproprietari o confinanti.

Per alcune tipologie di intervento è possibile presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in alternativa al P.d.C.

In questo caso però i lavori possono iniziare solo 30 giorni dopo il deposito allo sportello unico e soltanto dopo aver ottenuto le autorizzazioni necessarie.

Ad intervento completato, il progettista o il tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato al Sue (Sportello Unico per l’Edilizia). Attraverso tale documento è comprovata la conformità dell’intervento al progetto presentato.

Per ottenere il titolo abilitativo agli interventi edili è necessario seguire un iter che legittimi l’esecuzione dei lavori.

Il primo step è quello di assicurarsi di essere uno dei soggetti titolati a richiederlo. I soggetti interessati che possono richiederla sono il proprietario, il locatario e gli altri soggetti portatori di altri diritti reali o obbligatori. Il percorso per ottenere l'autorizzazione e il permesso di costruire rimane lo stesso per tutti.

Il secondo step è quello di delegare un professionista abilitato a presentare la richiesta del permesso, completa di elaborati grafici e tutti gli allegati che dichiarino la conformità progettuale alle norme del Regolamento Edilizio (rif. art. 20, comma 1 del DPR 380/2001).

Se eseguita correttamente, la procedura fa sì che gli interventi rispettino le normative vigenti. In questo modo ne sarà garantita la sicurezza, sia dal punto di vista relativo ai requisiti tecnici (antisismici, di isolamento termico e acustico ecc.) che dal punto di vista igienico-sanitario. Per questi motivi è fondamentale riferirsi ad un professionista abilitato.

Il terzo step è quello di segnalare i termini dell’inizio e di fine lavori: la data di inizio non può prolungarsi oltre a un anno da quando viene comunicata, mentre quella di fine ha come limite tre anni. Prima della scadenza, si può richiedere una proroga dei termini se sussistono validi motivi. Scaduti i termini ultimi, bisogna richiedere nuovamente il titolo o presentare una SCIA. Qualora nel frattempo venga introdotto un nuovo Piano regolatore il permesso a costruire potrebbe essere revocato, eccetto che i lavori non siano già avviati e il termine sia previsto entro tre anni.

Il quarto step è il Rilascio del permesso di costruire (P.d.C.): gli interessati si rivolgono all’ufficio competente al rilascio del permesso, lo sportello unico, introdotto recentemente nel Testo Unico in materie edilizie per semplificare la procedura del rilascio. Il titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di riferimento è necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica.

Le tempistiche previste sono:

• Entro 10 giorni dalla presentazione della domanda, lo sportello unico si occupa di comunicare all’interessato il nominativo del responsabile del procedimento.
• Da allora, entro 60 giorni egli deve formulare una proposta di provvedimento.
• Da allora, entro 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve adottare il provvedimento finale (rilascio o diniego). Se non è stato fatto alcun rilascio né si è optato per un motivato diniego sulla domanda di rilascio del permesso di costruire, si parla di silenzio assenso. Il che ha valore di accettazione della domanda e accoglimento della proposta presentata.

Il quinto step è quello di contribuire con gli oneri di urbanizzazione, costo di costruzione e costi professionali: Con la legge Bucalossi del 28 gennaio 1977 n. 10 è stata sancita l’onerosità della concessione edilizia. Dunque il rilascio del permesso di costruire è subordinato al pagamento di alcuni contributi.

Il costo di costruzione è la quota definita dal Comune, da solvere entro 60 giorni dal termine ultimo dei lavori. Si tratta di una quota di compartecipazione comunale dovuta all’incremento di valore della proprietà immobiliare del costruttore.

Viene calcolata in base al costo dell’edilizia convenzionata e varia in funzione della tipologia di immobile e la dimensione dell’intervento (Incremento di superficie e altre caratteristiche specifiche). Ci sono alcuni casi in cui il contributo di costruzione non va versato. E’ sempre opportuno per questo motivo verificare le norme locali esistenti.

Un secondo costo sono gli oneri di urbanizzazione che sono una partecipazione del cittadino alle spese di urbanizzazione. Vanno corrisposti solo se l’intervento edilizio comporta un aumento del carico urbanistico, dunque la necessità del Comune di realizzare nuove opere di urbanizzazione.

Vengono aggiornati ogni tre-cinque anni dal Comune e si distinguono in oneri di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, illuminazione pubblica e aree verdi, rete elettrica, idrica e del gas ecc.) e urbanizzazione secondaria (scuole, centri sociali, strutture pubbliche, impianti sportivi ecc.).

Gli insediamenti di tipo residenziale, commerciale e turistico sono soggetti sia agli oneri di urbanizzazione primaria che secondaria, invece gli insediamenti industriali, artigianali e agricoli solo all’urbanizzazione primaria. Il valore degli oneri di urbanizzazione si calcola moltiplicando il volume dell’intervento che si intende realizzare per il valore degli oneri primari e secondari.

Qualora si fosse interessati, si può chiedere la rateizzazione degli oneri di urbanizzazione, garantita tramite una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa.

Ovviamente è necessario tenere a mente che al di là dei suddetti costi, si aggiungeranno le parcelle dei professionisti coinvolti nell’intero processo, come architetto, ingegnere e geometra.

Si è visto come il permesso di costruire è un’abilitazione che viene rilasciata dalle autorità comunale solamente quando ci sono le condizioni che lo permettono. Per questo è importante accertarsi di seguire correttamente i diversi passaggi per verificare di poterlo ottenere e valutare se ci si sta affidando a dei professionisti esperti, che garantiscano la messa in regola e in sicurezza degli interventi edilizi.