Permuta immobiliare: che cos'è e conviene veramente?

Secondo l’articolo 1552 del Codice Civile, la permuta è un contratto che ha oggetto il reciproco trasferimento della proprietà o di altri eventuali diritti. La permuta immobiliare è un contratto che prevede il trasferimento del diritto di proprietà di due unità immobiliari. La formula della permuta tende ad avvicinarsi come concetto a quella del baratto.

Gli effetti giuridici che si manifestano all’interno di questa operazione sono quelli tipici di una compravendita.

La difficoltà principale della permuta è quella di dover trovare un altro soggetto che abbia l’intenzione di optare per la permuta. Le condizioni da rispettare sono quelle di:

• trovare un acquirente che sia proprietario di un’unità immobiliare;
• abbia l’interesse ad ottenere la proprietà del venditore;
• l’immobile deve essere privo di ipoteche o mutuo perché sarebbe proibito qualsiasi tipo di intervento;
• il valore degli immobili deve essere molto simile perché durante la trattativa potrebbe essere necessario pagare un conguaglio e con differenze troppe elevate vi sarebbero dei problemi durante la sottoscrizione dell’accordo (come l’intenzione di non voler pagare questa somma di denaro da parte di uno dei due contraenti).

La permuta pura non prevede il pagamento di un conguaglio da una delle parti e l’impura quando vi è una differenza a livello di valore degli immobili. Durante questo processo il valore che viene preso in considerazione viene stabilito da un terzo soggetto.

Tramite l'intervento di un terzo soggetto è possibile stabilire un valore più congruo. Lo scambio può avvenire nei seguenti modi:

• permuta diretta dove avviene uno scambio tra soggetti privati;
• permuta in conto vendita dove lo scambio viene realizzato tra un soggetto privato e un’azienda;
• permuta di tipo aziendale quando i soggetti che partecipano allo scambio sono delle aziende.

Lo svantaggio principale di un’abitazione coinvolta in una permuta immobiliare è quella di dover liberare un immobile su cui grava un’ipoteca o un mutuo. Prima dello scambio, per effettuare la permuta dell'appartamento, sarà necessario liberare l’immobile. Nel caso in cui non vi siano ipoteche o mutui, sarà possibile procedere con la permuta dell’immobile.

Vi sono diversi vantaggi che portano due soggetti a voler optare per questa tipologia di operazione.

I vantaggi principali sono:

• la possibilità di non dover richiedere un mutuo per entrare in possesso dell’immobile;
• la velocità dell’operazione che tende ad essere più rapida rispetto alle compravendite immobiliari tradizionali;
• il minor costo da sostenere relativo agli atti notarili e alle spese fiscali.

L’operazione di permuta ha dei costi da sostenere e sono da calcolare come una singola compravendita nonostante siano due immobili.

I costi della permuta sono dati dall’atto di permuta notarile e le spese vanno suddivise fra i soggetti.

I costi relative alle imposte sono i seguenti:

• 50€ per l’imposta catastale;
• 50€ per l’imposta ipotecaria;
• l’imposta di registro che viene calcolata sull’immobile con il maggior valore catastale.

La permuta può essere inoltre realizzata tramite agenzia immobiliare, dove però è necessario sostenere un costo legato alle commissioni d’agenzia immobiliare.

L’agenzia immobiliare si occuperà delle seguenti attività:

• effettuare una valutazione degli immobili;
• redigere i contratti necessari a realizzare la permuta;
• esercitare l’attività di mediazione fra le parti.

Il compenso è stabilito tramite un accordo fra i soggetti coinvolti nella permuta e l’agenzia immobiliare.

La scelta per cui si tende ad optare è che il calcolo della commissione venga effettuato sull’immobile con il maggior valore catastale e che entrambe le parti versino la quota totale di loro competenza.