In alcuni casi è possibile rinegoziare il contratto di mutuo senza cambiare la propria banca. La rinegoziazione del mutuo permette alle parti di ridiscutere i termini del contratto.
Nel caso in cui l'istituto bancario non intenda ridiscutere i termini del contratto, sarà possibile avvalersi della surroga del mutuo che permetterà il trasferimento del contratto di mutuo da una banca all’altra.
Vediamo insieme che cosa sono la rinegoziazione del mutuo e la surroga del mutuo.
Rinegoziazione del mutuo e surroga: come funzionano
Come chiedere alla banca la rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo è una procedura che permette di modificare le condizioni del mutuo. Si ricorre a questa pratica quando i mutuatari stanno affrontando delle difficoltà economiche e la banca non vuole perdere la possibilità che i debitori non adempiano alle rate del mutuo. Il nuovo accordo può portare ad ottenere un abbassamento del valore della rata.
Le condizioni del contratto che possono essere riviste sono:
- il tasso di interesse che varia in base alle condizioni di mercato;
- lo spread che è il surplus posto dalla banca come guadagno dall’operazione;
- la durata del finanziamento che permette di cambiare la durata del mutuo (da venti a trenta anni);
- il tipo di contratto cambiando il tipo di tasso praticato (mutui a tasso fisso o mutui a tasso variabile e viceversa)
Tramite una raccomandata A/R alla banca è possibile elencare le condizioni che si intendano modificare. A partire da questo momento, la banca avrà la possibilità di ridiscutere il contratto o in alternativa lasciarlo intatto. La rinegoziazione del contratto è gratuita e non possono essere aggiunte commissioni bancarie, addebitare tasse e non si perdono eventuali benefici fiscali.
La rinegoziazione del mutuo può avvenire mediante scrittura privata non autenticata ed è possibile quindi non avvalersi di un notaio.
Come funziona la surroga del mutuo
Il decreto legge 7/2007 ha introdotto la surrogazione del mutuo che permette di trasferire il mutuo da un istituto bancario ad un altro. L’importo del nuovo contratto di mutuo non può essere superiore al debito residuo.
Il contratto può essere rinegoziato a costo zero e non è necessario estinguere il precedente rapporto. Non sarà inoltre necessario sostenere dei costi come l’istruttoria, la perizia sull’immobile e alcune spese periodiche. L’ipoteca originaria resta in essere e viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca.
La surroga del mutuo può permettere di ottenere delle condizioni migliori e l’unica spesa da sostenere è il versamento di 35€ come tassa ipotecaria.
Le condizioni che possono essere riviste sono il tasso di interesse, lo spread, la durata del mutuo e la tipologia di contratto.
Quando si decide di intraprendere la procedura di surroga, è necessario comunicare per iscritto la richiesta di trasferimento. La banca con la quale era stato stipulato il mutuo originario ha l’obbligo di accettare la surroga entro 30 giorni, la nuova banca può rifiutare il trasferimento. La legge non stabilisce un numero massimo di volte per cui richiedere la surroga.
Prima di procedere alla surroga è buona norma confrontare le varie alternative per selezionare il mutuo con le condizioni migliori. I fattori da tenere in considerazione sono:
- il tasso di interesse praticato;
- l’importo della rata;
- le spese periodiche da sostenere;
- la durata del finanziamento
I vantaggi principali per cui richiedere la surroga del mutuo sono:
- abbassamento del valore della rata;
- mantenimento dei benefici fiscali;
- assenza di spese se non per i 35€ della tassa ipotecaria;
- modifiche al tasso di interesse e alla durata del mutuo.