Come vendere casa se si ha ancora un mutuo acceso?

Pubblicata il 28/01/2020
vendere casa ancora con mutuo

Richiedere un mutuo è un impegno importante, poiché è probabile che ci vorranno molti anni per estinguerlo, un periodo di tempo in cui è naturale pensare che la vita di una persona possa cambiare. Nel caso in cui, ad esempio, si siano usati i soldi del suddetto mutuo per comprare casa, non è detto che, con il tempo, non si voglia cambiare abitazione. Come fare, però, per vendere un immobile su cui si sta ancora pagando il mutuo?

Con questa guida, vogliamo aiutarvi a capire quali sono le possibilità per chi ha deciso di cambiare casa pur avendo ancora un mutuo acceso. Potete inoltre rivolgervi a noi nel caso stiate pensando di vendere casa per una valutazione gratuita del vostro immobile.

Quando si crea la necessità di acquistare un nuovo immobile mentre su quello correntemente posseduto grava ancora un mutuo, le opzioni principali sono quattro.

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Il mutuo con sostituzione di garanzia dell'immobile

Se si ha ancora un mutuo ipotecario che riguarda un’abitazione, quando si acquista un’altra casa è necessario che sia quest’ultima a garantire per il finanziamento, il modo da liberare chi comprerà il primo immobile dal peso del mutuo precedente.

In questo caso si procede all’operazione che gli istituti di credito definiscono “sostituzione di garanzia”, possibile solamente presso alcuni di essi. Questa consiste nello spostamento dell’ipoteca sul nuovo immobile, liberando così quello precedente.

Un contratto di questo tipo deve essere redatto da un notaio.

Il mutuo ponte

Già molto usato all’estero, questo tipo di mutuo ha preso piede anche in Italia. Di breve durata (non supera i 24 mesi) e del valore di non oltre il 60% dell’immobile, consente ai proprietari di un immobile di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, poiché si è in primo luogo manifestata l’intenzione di vendere quello già posseduto.

Entro i 24 mesi, il prestito richiesto andrà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si risulterà proprietari di un solo immobile.

Estinzione anticipata del mutuo

La scelta più sicura per liberare un immobile dal peso di un’ipoteca quando si decide di vendere una casa con un mutuo ancora acceso è ovviamente quella di eliminare il mutuo stesso. Per farlo, si può scegliere di:

  • estinguere il mutuo prima dell’atto, nel caso in cui si avesse una somma sufficiente a estinguere anticipatamente il mutuo prima del rogito sul nuovo immobile. In questo caso, si può pagare in un’unica soluzione il capitale residuo alla banca, che confermerà la cancellazione dell’ipoteca

  • estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del mutuo, comprendente anche eventuali penali, che verrà rilasciato alla banca che ha concesso il prestito, permettendo così di dichiarare estinta l’ipoteca

Se si opta per l’estinzione anticipata, bisogna tenere in conto che ci potrebbero essere delle difficoltà di coordinamento tra la banca del venditore e quella dell’acquirente, sia per l’iscrizione dell’immobile a ipoteca che per il trasferimento della somma per estinguere il primo debito.

Inoltre, per quanto l’estinzione anticipata permetta di risparmiare sugli interessi ancora da maturare, bisogna tenere fare alcuni calcoli per valutare se sia effettivamente conveniente optare per questa modalità. In particolare, vanno tenuti in considerazione i seguenti elementi:

  • gli interessi. È meglio estinguere anticipatamente un mutuo quando lo si è richiesto da poco tempo, poiché nei primi anni vengono pagati gli interessi, che sono più alti all’inizio e si azzerano con il passare del tempo, quando la rata del mutuo si costituisce solo dalla quota capitale (ovvero quella effettivamente richiesta in prestito)

  • le eventuali penali

Accollo del mutuo

Può infine essere possibile trasferire il peso del mutuo sul nuovo proprietario, che subentra al pagamento delle rate residue del mutuo, lasciando libero il vecchio proprietario di richiedere da zero un secondo finanziamento. L’acquirente deve accettare tutte le condizioni a cui il mutuo originario era stato stipulato e la banca, una volta valutato il rischio di insolvenza del nuovo mutuante, si occupa di rilasciare una liberatoria che solleva il vecchio proprietario di ogni responsabilità relativa alle rate precedenti. In questo modo, l’accollatario non può accampare diritti sui versamenti che sono già stati effettuati dall’intestatario precedente del finanziamento.

Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione da mutuo e ipoteca, mentre per l’acquirente è necessario valutare i pro e i contro. Da una parte, infatti, l’accollo permette di accedere a un finanziamento senza pagare i costi iniziali di accensione, dall’altra si entra in un accordo già stipulato, magari a condizioni meno vantaggiose di quelle attuali - anche se nulla vieta di rinegoziare con la banca o di optare per una surroga.

Se si decide di optare per l’accollo, le variabili da tenere in considerazione sono quindi diverse ed è importante tenerle tutte in conto per riuscire a concludere positivamente questo tipo di accordo fra compratore e venditore.

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