Vendere un locale condominiale: è possibile?

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione

Alcuni locali di un condominio tendono a perdere nel tempo la loro funzione. Pensiamo ad esempio ad una portineria dove non vi è più il portiere e il locale è inutilizzato. Può manifestarsi in questi casi l’interesse da parte di un condomino o un soggetto terzo di acquistare la proprietà di questo locale.

Vediamo insieme se è possibile vendere un locale condominiale e come farlo.

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Che cos’è un locale condominiale

L’area condominiale è un’area appartenente a tutti i condomini che ne sono proprietari. Il diritto di proprietà delle parti comuni è suddiviso tra tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

Le parti comuni, individuate nell’art. 1117 del Codice Civile, si racchiudono in tre categorie che sono:

  • le parti dell’edificio per l’uso comune (elementi essenziali) come le scale, le fondazioni, i portoni, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate come locali per l’uso di servizi comuni come il parcheggio, la portineria, la lavanderia e i sottotetti;
  • le opere e i manufatti destinati all’uso comune come ascensori, cisterne, pozzi, impianti idrici, sistemi di distribuzione per le utenze ed impianti televisivi.
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Vendere un locale condominiale

La proprietà dei locali è ripartita in base alle quote millesimali e si può vendere solo se vi è l’unanimità da parte di tutti i partecipanti al condominio (titolari delle unità immobiliari). Nella sentenza della Cassazione n. 9361/2021 si denota questo concetto dell’unanimità. Nel caso sia una parte comune necessaria è essenziale che il proprietario rispetto il vincolo di destinazione del locale.

Non solo per la cessione, ma anche per la costituzione di altri diritti reali di godimento sul locale è necessaria l’unanimità dell’assemblea.

Se un locale condominiale venisse quindi venduto senza il consenso di tutte le parti, si otterrebbe la nullità del contratto e quindi l’impossibilità di vendere il locale condominiale.

Il rogito notarile sottoscritto da tutti i condomini è il documento che permette di perfezionare il contratto di compravendita.

Per i condomini minimi si applica lo stesso principio. Il condominio minimo prevede la presenza di più di un proprietario e ognuno di questi deve dare il consenso alla cessione per poter procedere con la compravendita. Il condominio minimo si forma quando un singolo proprietario venda anche solo una parte minima dell’immobile e la suddivisione in quote riguarderà tutte le parti comuni dell’edificio come le facciate, le scale e le fondamenta.

La locazione del locale condominiale

Se non si intende procedere con la vendita di un locale, è possibile concederlo in locazione a soggetti terzi.

Ogni condomino, in base alle tabelle millesimali, partecipa alle spese e alle entrate del condominio e alla relativa gestione. Nel caso di reddito proveniente dal canone di locazione, questo sarà ripartito fra i condomini in base alle loro quote.

La decisione di locare un locale è presa dall’assemblea convocata in sede straordinaria. Per locazioni di durata inferiore ai nove anni è necessario raggiungere la meta dei consensi e questi devono rappresentare oltre la metà del valore dell’edificio. Per locazioni di durata superiore a nove anni è necessario il consenso di tutti i condomini.

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