Il proprietario di un’abitazione può cedere il diritto di godere della casa.
Ad esempio capita spesso che persone anziane cedano la propria abitazione ai propri eredi. Tuttavia tramite l’usufrutto è possibile continuare a godere del bene, e quindi vivere nell’immobile, nonostante non sia più di loro proprietà. In questo modo anticipano la ripartizione ereditaria.
Un altro caso potrebbe essere la necessità di denaro liquido che spinge le persone a cedere la proprietà e a stabilire il diritto di usufrutto sulla stessa.
La vendita di una casa in usufrutto ha alcune peculiarità che devono essere conosciute. Il proprietario dell’abitazione può vendere una casa con usufrutto? Se sì, quali sono le nozioni da tenere a mente in questo passaggio?
Che cos’è l’usufrutto casa?
L’usufrutto è un diritto reale che permette ad un soggetto di godere di una proprietà altrui. Questo diritto è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile. Il diritto reale conferisce al titolare di una cosa il potere immediato e assoluto su di essa. Il proprietario dell’abitazione viene definito nudo proprietario, perché si spoglia del diritto di godere del bene. L’usufruttuario è il soggetto che vanta il diritto reale sul bene.
L’usufrutto è inoltre un diritto temporaneo, che si estingue alla morte dell'usufruttuario. In caso di persona giuridica il diritto di usufrutto non può avere una durata superiore ai 30 anni.
L’usufruttuario può compiere le seguenti azioni:
- abitare nell’immobile su cui grava l’usufrutto
- subaffittare l’immobile
- cedere l’usufrutto
Questi diritti possono essere limitati dal contratto di vendita.
L’usufruttuario inoltre ha i seguenti obblighi:
- restituire il bene alla scadenza dell’usufrutto
- utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
- sostenere le spese di manutenzione ordinaria
L’usufruttuario non può vendere l’immobile, trasmettere in eredità l’usufrutto e cambiare la destinazione economica del bene.
Vendere una casa con usufrutto
Il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può decidere di vendere casa. L’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario. L’immobile con usufrutto può essere venduto dal proprietario, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza. L’acquirente che compra l’immobile non potrà utilizzare la casa immediatamente a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.
La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato. Le tabelle ufficiali realizzate dal Ministero dell’Economia ci permettono di stabilire il prezzo adeguato per la nuda proprietà e il calcolo delle imposte. Le tabelle sono aggiornate periodicamente in base all’aspettativa di vita e i valori della proprietà vanno calcolati in base all’età del proprietario. Tramite queste tabelle è possibile quindi conoscere il valore della nuda proprietà per realizzare una vendita in linea con i prezzi di mercato.
L’abitazione può essere ceduta dietro un corrispettivo (titolo oneroso) o senza alcun prezzo (titolo gratuito). Il contratto di cessione dell’immobile deve contenere la data di scadenza dell’usufrutto e l’immobile può essere ceduto ad un erede in usufrutto per evitare le imposte di successione.
La vendita dell'immobile rimane possibile in certi casi e un proprietario di un immobile ha la possibilità di affidarsi ad un'agenzia immobiliare. Dove.it vende la tua casa a zero commissioni e verifica che tutta la documentazione sia in regola per permettere la conclusione della compravendita.
Perché comprare una casa in usufrutto
La principale ragione per cui un soggetto intende acquistare una casa con usufrutto è di investimento. Una casa con usufrutto ha un basso valore, ma alla conclusione del diritto il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile a prezzi di mercato. Questa strategia era adottata da molte proprietari quando i prezzi del mercato immobiliare erano in crescita. Negli ultimi anni il trend è differente e quindi ci sono maggiori probabilità di vendere ad un prezzo inferiore.
In caso di pignoramento dell’immobile, all’asta verrà venduta la nuda proprietà e l’usufrutto rimarrà attivo sull’abitazione. Il mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto è possibile, ma sono più difficili da ottenere e le condizioni meno economiche. La banca erogante tenderà a chiedere maggiori garanzie e quindi il mutuo verrà concesso solo ad investitori affidabili.