Vendere una casa con usufrutto: cosa devi sapere

Aggiornata il 28/12/2020da Redazione
Vendere una casa con usufrutto

Il proprietario di un’abitazione può cedere il diritto di godere della casa. I principali casi in cui questo avviene sono persone in età anziana che decidono di cedere la propria abitazione ai propri eredi e tramite l’usufrutto continuano a godere del bene fino alla loro morte. In questo caso anticipano la ripartizione ereditaria. Un altro caso potrebbe essere la necessità di denaro liquido che spinge le persone a cedere la proprietà e a stabilire il diritto di usufrutto sulla stessa.

Il momento della vendita di una casa in usufrutto ha alcune peculiarità che devono essere conosciute. Il proprietario dell’abitazione può vendere una casa con usufrutto? Se sì, quali sono le nozioni da tenere a mente in questo passaggio?

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Che cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale che permette ad un soggetto di godere di una proprietà altrui. Il diritto reale conferisce al titolare di una cosa il potere immediato e assoluto su di essa. Il proprietario dell’abitazione viene definito “nudo proprietario” perché si spoglia del diritto di godere del bene. L’usufruttuario è il soggetto che vanta il diritto reale sul bene. L’usufrutto è inoltre un diritto temporaneo, che non può durare più di trent’anni e si estingue alla morte dell'usufruttuario.

L’usufruttuario può compiere le seguenti azioni:

  • abitare nell’immobile su cui grava l’usufrutto
  • subaffittare l’immobile
  • cedere l’usufrutto

L’usufruttuario inoltre ha i seguenti obblighi:

  • restituire il bene alla scadenza dell’usufrutto
  • utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia
  • sostenere le spese di manutenzione ordinaria

L’usufruttuario non può vendere l’immobile, trasmettere in eredità l’usufrutto e cambiare la destinazione economica del bene.

Vendere una casa con usufrutto

Il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può decidere di vendere casa. L’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario. L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza. L’acquirente che compra l’immobile non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.

La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato. Le tabelle ufficiali realizzate dal Ministero dell’Economia ci permettono di stabilire il prezzo adeguato per la nuda proprietà e il calcolo delle imposte. Le tabelle sono aggiornate periodicamente in base all’aspettativa di vita e i valori della proprietà vanno calcolati in base all’età del proprietario. Tramite queste tabelle è possibile quindi conoscere il valore della nuda proprietà per realizzare una vendita in linea con i prezzi di mercato.

L’abitazione può essere ceduta dietro un corrispettivo (titolo oneroso) o senza alcun prezzo (titolo gratuito). Il contratto di cessione dell’immobile deve contenere la data di scadenza dell’usufrutto e l’immobile può essere ceduto ad un erede in usufrutto per evitare le imposte di successione.

Perché comprare una casa in usufrutto

La principale ragione per cui un soggetto intende acquistare una casa con usufrutto è di investimento. Una casa con usufrutto ha un basso valore, ma alla conclusione del diritto il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile a prezzi di mercato. Questa strategia era adottata da molte proprietari quando i prezzi del mercato immobiliare erano in crescita. Negli ultimi anni il trend è differente e quindi ci sono maggiori probabilità di vendere ad un prezzo inferiore.

In caso di pignoramento dell’immobile, all’asta verrà venduta la nuda proprietà e l’usufrutto rimarrà attivo sull’abitazione. Il mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto è possibile, ma sono più difficili da ottenere e le condizioni meno economiche. La banca erogante tenderà a chiedere maggiori garanzie e quindi verrà concesso solo ad investitori affidabili.

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