Negli ultimi anni la nuda proprietà, ovvero la vendita dell’immobile con mantenimento dell’usufrutto da parte del venditore, si è affermata come un’alternativa concreta alla vendita tradizionale. Milano, con l’esplosione dei prezzi e la crescente difficoltà per molte famiglie, vede un vero e proprio boom di questo tipo di operazioni: l’offerta è raddoppiata in quattro anni.
Per un proprietario che cerca liquidità senza lasciare immediatamente la casa, la nuda proprietà può rappresentare una via d’uscita razionale e utile.
Il boom della nuda proprietà a Milano
A Milano l’offerta di case in nuda proprietà è aumentata del 102% negli ultimi quattro anni, secondo un’analisi del 2025. Nel solo ultimo anno la domanda è cresciuta del 14%, un dato che evidenzia come non si tratti di una moda passeggera, ma di un fenomeno strutturale legato alla congiuntura immobiliare della città.
Questo rialzo è alimentato dal fatto che molti proprietari (spesso persone mature o pensionate) cercano liquidità immediata, mentre acquirenti più giovani o famiglie cercano un investimento a prezzo calmierato.
Che cos’è la nuda proprietà
La nuda proprietà consiste nel trasferire la proprietà dell’immobile mantenendo però per il venditore il diritto di usufrutto: in pratica, il venditore può continuare a vivere nell’abitazione o percepire un affitto fino alla morte o alla cessazione dell’usufrutto. Chi acquista la nuda proprietà ottiene la proprietà dell’immobile a un prezzo generalmente vantaggioso (spesso inferiore al valore di mercato pieno) ma entrerà in possesso effettivo solo al termine dell’usufrutto.
Per il venditore, significa ottenere subito liquidità senza perdere il diritto di abitare nella propria casa: un compromesso interessante soprattutto in una città come Milano, dove i costi di vita e immobiliari sono molto elevati.
A chi conviene vendere in nuda proprietà
La nuda proprietà è oggi particolarmente attraente per:
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Anziani o pensionati che non hanno eredi o che vogliono garantire liquidità immediata.
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Proprietari che non vogliono affrontare una vendita tradizionale o che desiderano mantenere il diritto di abitare.
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Chi cerca soluzioni flessibili e meno vincolanti rispetto a un mutuo, o vuole pianificare il proprio patrimonio in modo tranquillo.
Allo stesso tempo, per molti acquirenti, giovani coppie, famiglie o investitori, la nuda proprietà rappresenta un’opportunità per entrare nel mercato immobiliare milanese a un prezzo più accessibile rispetto al mercato tradizionale.
Cosa considerare prima di scegliere questa formula
La nuda proprietà offre vantaggi, ma ha anche aspetti da valutare con attenzione. L’immobile non sarà libero finché dura l’usufrutto: per un acquirente significa aspettare, e per un venditore accettare di restare nell’abitazione senza trasferire immediatamente la piena proprietà.
Il valore della nuda proprietà viene calcolato considerando l’età dell’usufruttuario e l’aspettativa di vita: più l’usufruttuario è anziano, maggiore può essere lo “sconto” rispetto al valore pieno. È fondamentale valutare con cura costi, prospettive e tempi della futura piena proprietà prima di procedere.
Per venditori e acquirenti, serve trasparenza e una buona consulenza.