Ogni immobile ha determinate caratteristiche che lo rendono unico. Durante la compravendita di un immobile l’agente immobiliare si occupa di realizzare una due diligence immobiliare. Questa analisi permette di elaborare una strategia di vendita adeguata in base alle caratteristiche dell’immobile.
Come si può realizzare una due diligence? Quali sono i requisiti da rispettare? Vediamoli insieme.
Che cos’è la due diligence immobiliare
La due diligence è la verifica che viene eseguita da personale specializzato comparando la documentazione con lo stato attuale dell’immobile. L’attività è di indagine e approfondimento che permette di analizzare ogni aspetto dell’immobile La verifica viene effettuata sia per persone fisiche che giuridiche.
Lo scopo della realizzazione della due diligence è quello di mitigare il rischio sia per la parte acquirente, mostrando le possibili irregolarità, e per la parte venditrice durante la fase di acquisto di un immobile mostrando i possibili rischi legati a future cause legali
L’analisi che viene effettuata sull’immobile riguarda diversi campi. Il primo campo oggetto di attenzione è quello legale-amministrativo. In questo campo si mira ad accertare la validità degli atti di provenienza, le visure catastali, le planimetrie catastali, le ipoteche o i contratti di locazione.
Il secondo campo è quello tecnico-strutturale che verifica la planimetria catastale depositata, la qualità dell’edificio, la valutazione dei costi e i tempi necessari per adeguare l’immobile. In questa fase il professionista deve effettuare un sopralluogo sull’immobile verificando che le condizioni dell’appartamento siano conformi e rispettino quanto riportato all’interno dei documenti. L’indagine tecnica tende a riguardare gli impianti presenti all’interno dell’immobile.
Il terzo campo oggetto di attenzione è il campo della sicurezza. Devono essere effettuate sull’immobile una serie di controlli per valutare i fattori di rischio legati alla sismicità, a fonti di inquinamento e al rischio d’incendio.
Come si redige una due diligence immobiliare
La Due Diligence raccoglie un insieme di dati provenienti da fonti diverse e si redige dividendo le informazioni in base alla tipologia di riferimento. L’insieme di queste informazioni permette di avere un quadro completo della situazione.
Per realizzare una due diligence si può fare affidamento al Codice delle Valutazioni Immobiliari che recepisce tale azioni. All’interno del Codice sono presenti le norme, le convenzioni di riferimento, i valori di stima e i procedimenti di valutazione. Nell’ultima parte sono presenti inoltre le procedure da seguire per verificare l’immobile.
Gli step da seguire per realizzare questo tipo di analisi sono:
- valutare l’immobile alla luce dei tre campi analizzati in precedenza (legale-amministrativo, tecnico-strutturale e sicurezza);
- analizzare i dati e cercare di incrociarli verificando quanto dichiarato all’interno della documentazione con il sopralluogo;
- rilevare possibili criticità dell’immobile;
- gestire e risolvere le possibili irregolarità riscontrate;
- elaborare la relazione dettagliata di verifica dell’immobile.
Il documento finale che il professionista dovrà redigere sarà composto da diverse parti e ognuna si riferirà ad un singolo aspetto dell’immobile. Nel documento bisognerà indicare i possibili vincoli dell’immobile oggetto dell’analisi. Sarà necessario redigere un elenco con tutti i documenti raccolti spiegano le modalità di ottenimento e un elenco con la documentazione relativa prodotta dalla parte.
Il professionista si dovrà occupare di esprimere il suo giudizio motivato riguardo l’immobile in modo chiaro e completo alla luce del confronto effettuato tra la documentazione e il sopralluogo.
La valutazione immobiliare è il documento che contiene i dati provenienti da più fonti. La valutazione economica è fondamentale perché ti permette di capire il valore del prodotto. La valutazione permetterà di valutare il prezzo da fissare a cui vendere l’immobile.
I vantaggi di realizzare una due diligence
Il meccanismo della due diligence tende ad essere sempre più utilizzato nel settore immobiliare. Avere tutte le informazioni su un immobile permette di avere un quadro dettagliato della situazione attuale dell’abitazione.
I vantaggi principali di realizzare questa analisi sono:
- individuare e risolvere minacce durante il processo della compravendita;
- indagare in maniera tecnica e fornire più informazioni possibili al potenziale acquirente;
- le trattative di compravendita sono realizzate in tempi minori legate alla mitigazione dei potenziali rischi;
- il cliente tenderà ad acquistare l'immobile con più serenità perché ha tutte le informazioni necessarie per prendere la migliore decisione.