Quando matura la provvigione dell'agente immobiliare?

Aggiornata il 04/02/2021da Redazione

Una parte importante del guadagno dell'agente immobiliare è dovuta alle provvigioni. Queste, però, non sono un guadagno automatico dovuto all’agente in qualsiasi circostanza, ma maturano solamente se, durante il processo di compravendita di un immobile, si verificano determinate condizioni, che permettono quindi al mediatore di poterle ottenere.

In quale momento dell’esercizio delle attività dell’agente immobiliare diventa possibile ottenere la provvigione e come funziona questo aspetto del lavoro del mediatore? Inoltre, ci sono anche casistiche in cui è possibile che l’agente non abbia diritto alla provvigione? Sono tutte domande molto importanti a cui rispondere per poter svolgere consapevolmente la professione.

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Cos’è la provvigione

Iniziamo innanzitutto inquadrando il concetto di provvigione, così da poter capire più chiaramente cosa si intende.

La provvigione è il compenso che viene corrisposto agli agenti immobiliari una volta concluso un affare (sia esso una compravendita o la stipula di un contratto d’affitto, ad esempio), a pagamento dei servizi di supporto svolti durante il processo, come l’organizzazione degli appuntamenti di visita, l’aiuto con la gestione dei documenti e degli adempimenti burocratici e così via.

La provvigione da corrispondere all’agente immobiliare è variabile, sia perché può essere corrisposta solo da una o da entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare, sia perché calcolata in base a una percentuale del valore dell’immobile. Inoltre, se si lavora per un’agenzia immobiliare, questa tratterrà una percentuale sulla provvigione, rendendo quindi ancora più fluttuante l’importo delle provvigioni volta per volta.

Quando si paga la provvigione?

Il diritto da parte dell’agente immobiliare di riscuotere il denaro relativo alla provvigione non matura prima della firma del contratto preliminare di compravendita. Questo è dato dal fatto che, poiché quella dell’agente immobiliare è un’attività di mediazione tra due parti al fine della conclusione di una compravendita, questo compito non si può dire portato a termine fino a quando non si arriva effettivamente alla firma di un contratto che certifica la volontà di compratore e venditore di portare a termine l’affare.

La giurisprudenza regola in modo chiaro questo punto e ammette il diritto a ricevere il compenso solo quando vi è la conclusione dell’affare e i due soggetti costituiscono un vincolo giuridico valico, che può essere comunque anche solo il contratto preliminare e non necessariamente l’atto finale di compravendita, ovvero il rogito. In questo senso, quindi, non è necessario che poi la vendita vada a buon fine o meno: se c’è la firma almeno del preliminare, il mediatore ha diritto a riscuotere la provvigione.

In sintesi, il diritto del mediatore alla provvigione si configura, dunque, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare è data dalla sua attività di mediazione. A tale fine, non è comunque necessario che vi sia stato un intervento attivo del mediatore in tutte le fase della trattativa.

Quando non si ha diritto alla provvigione?

Si deve sempre all'interpretazione giurisprudenziale e al diritto che regola questa professione la concretizzazione di una serie di ipotesi in cui il diritto del mediatore alla provvigione può venire meno.

In primo luogo, non si avrà diritto alla provvigione nel caso in cui l’agenzia immobiliare che si è occupata della gestione dell’immobile non ha effettuato una mediazione che ha portato alla firma di un contratto, ma ha solamente agevolato la visione dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti. Se la vendita non viene conclusa entro il termine stabilito dal mandato affidato dalla parte venditrice, insomma, l’agente immobiliare non ha diritto al pagamento della provvigione.

Questo aspetto è regolato da una sentenza della Corte di Cassazione del 2013, che afferma che la provvigione non deve essere pagata in assenza di mediazione.

Inoltre, è possibile rifiutarsi di pagare un’agenzia immobiliare nel momento in cui l’agente che si è occupato della trattativa non si sia dimostrato imparziale o abbia omesso comunicazioni importanti ai fini del corretto svolgimento della compravendita. In questo caso, la parte lesa ha anche il diritto di fare ricorso e ottenere un rimborso per i danni subiti.

Infine, è bene ricordare che il diritto dell’agenzia immobiliare a ricevere la provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione della compravendita, secondo quanto previsto dall’articolo 2950 del Codice Civile. Se entro questo termine, che decorre dal momento in cui la provvigione diventa esigibile (ovvero dalla firma del contratto preliminare), l’agente immobiliare perde il diritto all’incasso del denaro.

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