Acquistare una seconda casa e vendere la prima: cosa fare

Aggiornata il 13/07/2021da Redazione
In alcuni casi, accade che si voglia acquistare una seconda casa prima di vendere la prima. Si tratta di un’operazione certamente possibile, tuttavia è opportuno chiarire alcuni punti a riguardo, in particolare per sapere:
  • quali spese sono previste;
  • in che modo comprare una seconda casa come prima casa;
  • come ottenere il bonus prima casa sulla seconda casa.
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Quali spese sono previste

Non tutti possono permettersi di mantenere contemporaneamente due immobili diversi. Proprio per questo motivo sono state imposte diverse tasse in più sulla seconda casa rispetto alla prima.

La prima viene considerata infatti un bene di fondamentale importanza per gli italiani ed è esente da alcune tasse che invece gravano sulla cosiddetta seconda casa. Se si è proprietari come prima casa di un’abitazione di lusso, alcune tasse saranno comunque dovute.

Le spese extra per la seconda casa rispetto alla prima sono:

  • IMU, l’Imposta Municipale Unica;
  • TASI, la Tassa sui Servizi Indivisibili;
  • l'imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale;
  • l'IVA, nel caso in cui si acquisti la seconda casa direttamente da un costruttore edile con partita IVA.

La prima casa è da identificarsi con la prima abitazione di proprietà di una persona. Mentre gli acquisti successivi di immobili sono chiamati, anche se impropriamente, seconde case.

La prima casa non è sinonimo di abitazione principale, che corrisponde invece con la dimora abituale.

Come funziona il beneficio fiscale nel caso di acquisto della prima casa:

  • Per le abitazioni acquistate da un privato si ottiene uno sconto sull’imposta di registro che dal 9% scende al 2%, inoltre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale vengono calcolate in maniera fissa, entrambe col valore di 50 euro;
  • Per le abitazioni acquistate da un’impresa edile viene applicato uno sconto sull’Iva che, dal 10% (a meno che non si tratti di un’immobile di lusso, 22%), passa al 4%. Le imposte, sia quella ipotecaria che catastale, ammontano a 200 euro.
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In che modo comprare una seconda casa come prima casa

Possono verificarsi due condizioni per cui la seconda casa può essere acquistata direttamente come prima casa.

L'abitazione precedente è da considerarsi non più idonea per una delle seguenti ragioni:

  • per un impedimento di natura giuridica come ad esempio la casa risulta occupata da parte di terzi o perché è in atto un contratto di locazione;
  • per un'inagibilità di tipo oggettivo se la casa necessita di ristrutturazioni (es. causa sisma);
  • per un'inagibilità di tipo soggettivo se ad esempio la casa non può ospitare più persone perché la famiglia si è allargata, diventando troppo piccola;
  • se l’abitazione precedente è stata comprata in data antecedente al 1993 da un’impresa edile.

Se si intende acquistare una seconda casa come prima casa si possono verificare diverse situazioni.

Se si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e non si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa: sarà possibile effettuare il nuovo acquisto agevolato senza che sia necessario alienare la casa già attualmente di proprietà.

Se si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e non si usufruisca del beneficio fiscale sulla prima casa, sarà possibile effettuare un nuovo acquisto agevolato, solo a condizione che la casa di attuale proprietà sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Se si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa: valgono le stesse suddette regole. Sia chiaro che anche in questo caso, qualora non si rispettasse l’impegno a vendere nel termine di 365 giorni, scatta la decadenza dalle agevolazioni prima casa. Come successivo effetto, oltre alle imposte ordinarie, sarà aggiunta una mora con sanzione del 30%.

Se si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa: in questo caso, se si vuole usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa, si deve necessariamente vendere l’immobile posseduto prima del rogito.

Come ottenere il bonus prima casa sulla seconda casa

Esistono alcune condizioni affinchè si possa ottenere il bonus prima casa:

  • la nuova casa deve classificata in catasto come in una delle categorie catastali del Gruppo A, escluse le A/1 (casa di lusso), A/8 e A/9 (ville e castelli) e A/10 (uffici);
  • non si deve essere proprietari di altre abitazioni nel medesimo Comune in cui è locato il nuovo immobile che si acquista o sarà necessario liberarsi del precedente bene prima del nuovo acquisto;
  • non si deve essere proprietari di altre abitazioni in qualsiasi altro Comune italiano, acquistato in precedenza con lo stesso bonus prima casa, in alternativa sarà necessario alienare il bene entro 1 anno dalla firma del rogito della nuova casa;
  • si deve stabilire la propria residenza nel Comune in cui è collocata la nuova abitazione entro un periodo di 18 mesi dal momento del rogito;
  • ci si deve impegnare a non vendere la nuova casa per un minimo di 5 anni pena la perdita delle agevolazioni fiscali e sarà necessario acquistare entro l’anno dopo una nuova abitazione con le caratteristiche della prima casa e stabilire lì la propria residenza.

Per ottenere il bonus prima casa, è utile sapere che non è necessario andare ad abitare da subito nella casa acquistata con l’agevolazione fiscale, facendola diventare residenza (cioè abitazione principale, in cui si vive regolarmente). Basterà essere in grado di dimostrare di avere la residenza o di lavorare nel Comune in cui è situata.

Se invece non si abita né si lavora nello stesso Comune, allora le cose cambiano. In questo caso sarà necessario per legge trasferire la propria residenza in quel Comune entro 18 mesi dal momento del rogito. Tuttavia, non per forza nella stessa abitazione acquistata con il beneficio fiscale.

Ci sono diverse ragioni per cui si decide di acquistare una seconda casa e di vendere la prima successivamente. Prima di intraprendere questo processo può essere utile sapere a cosa si va incontro, chiarendo i dubbi in proposito e cercando di prevenire eventuali problemi e informandosi in maniera adeguata.

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